Багатофункціональні комплекси: актуальність формату в українських реаліях
Чому змішані об'єкти стають актуальними для України і які формати БФК матимуть попит у найближчому майбутньому?
Реалізація багатофункціональних комплексів (БФК) виглядає перспективним напрямом для інвесторів і девелоперів, з огляду на диверсифікацію ризиків і гнучкість формату. Наприклад, у випадку нерентабельності одного з сегментів, його можна замінити на більш вдалий у фінансовому плані.
Чому змішані об'єкти стають актуальними для України і які формати БФК матимуть попит у найближчому майбутньому?
Про багатофункціональні комплекси
Експерти профільної організації у сфері нерухомості Urban Land Institute визначають багатофункціональний комплекс як проєкт, який отримує прибуток від трьох і більше функціонально різних об'єктів, що мають незалежний попит. Іншими словами, БФК — це поєднання нерухомості різного призначення, де кожна відіграє свою роль і дає приблизно однаковий прибуток.
Усе більше девелоперів застосовують принципи БФК у своїх проєктах з виправданих причин:
• раціональна експлуатація земельного ресурсу шляхом функціонального використання площі;
• гнучкість формату. У разі, якщо одна функція значно поступається іншій в прибутковості (наприклад, торгова перед офісною), у межах проєкту можна переформатувати «неліквідну» опцію;
• збільшення прибутку об'єкта шляхом диверсифікації пропозиції. Синергія різних видів нерухомості дозволяє отримувати максимальний дохід;
• зручність для клієнтів, мешканців, відвідувачів.
Однак при цьому можна зазначити декілька слабких сторін багатофункціональних об'єктів. Перш за все — необхідність великої площі (особливо гостро питання стоїть у центральній частині міста), висока вартість реалізації (особливо в частині інфраструктури, що забезпечує комфорт різних цільових сегментів БФК) та швидкий знос будівлі.
На сьогодні в світі спостерігається така тенденція щодо розподілу функцій БФК: основний обсяг площі відводиться під офіси — близько 50%, далі йде торгова функція, найменше задіяна житлова нерухомість.
Реалізація проєктів БФК
Багатофункціональні будівлі можуть включати в себе як окремі об'єкти помірної поверховості (формат більш релевантний для віддалених від центру районів або для передмістя), так і складатися з одного висотного будинку (переважно в центральній частині міста). Основна ланка, що об'єднує — синергетичний ефект. Так, усі види нерухомості повинні органічно доповнювати один одного.
Зокрема, один з актуальних прикладів — mixed-use-проєкт Forum Rotterdam у Нідерландах. GLA (Gross Leasable Area) чи корисна площа об'єкта — 64 тис. м2. Він розташований в центрі Роттердама і поєднує торговельну, офісну та житлову функції. Процес зведення складався з декількох ключових етапів: реставрації старої будівлі, реконструкції торгових й офісних приміщень із подальшим переформатуванням під нові функції і будівництва підземного комплексу, який зміг об'єднати все в одну концепцію.
Вибір того чи іншого виду БФК відбувається на етапі розробки маркетингової та архітектурної концепції, ґрунтуючись на площі земельної ділянки, особливостях ландшафту, пропускній здатності транспортних шляхів, наявності будь-яких обмежень (на кшталт, поверховості) та ін. показниках.
Базовим завданням для девелопера є забезпечення комфортного клієнтопотоку в БФК, зокрема, за допомогою необхідної кількості вхідних груп, сходово-ліфтових вузлів та паркінгу. Потрібно ефективно зонувати простір — йдеться про мінімізацію контактів мешканців і відвідувачів, наприклад, за допомогою окремих входів.
Реалізація таких масштабних проєктів, починаючи від визначення концепції й закінчуючи оздоблювальними роботами, вимагає значних вкладень. Тому поширена практика поетапного введення об'єкта в експлуатацію. Таким чином, можна починати отримувати прибуток ще до закінчення всіх будівельних робіт.
Одним із лідерів зведення БФК є світова ділова столиця Нью-Йорк. Зокрема, минулий рік ознаменувався відкриттям масштабного проєкту Hudson Yards. Ця будівля формату mixed-use включає офіси, торговий центр, апартаменти, готель сегмента преміум та арт-об'єкт.
БФК в Україні: перспективні формати
Формат багатофункціональних комплексів тільки набирає обертів в Україні. На сьогодні немає чіткого розуміння рівня попиту, який матимуть такі проєкти у наших реаліях, зважаючи на невелику кількість реалізованих об'єктів. Надійніше звести будівлю моноформату, відвівши невелику площу під ритейл або розваги (на кшталт, ресторану).
Також стримуючим чинником є необхідність пошуку великої земельної ділянки — знайти прийнятний варіант у місті не просто. Як варіант, БФК можна органічно розташувати на території промзон (редевелопмент) або шляхом реконструкції старого житлового фонду.
Однак позитивні зміни все ж спостерігаються. Так, за останні роки у Києві ввели в експлуатацію декілька помітних БФК: це як торгово-розважальні об'єкти, так і житлові з елементами офісу й ритейлу. Інші великі проєкти знаходяться на етапі реалізації.
Також актуальність БФК у найближчому часі деякою мірою визначила пандемія. Попитом відзначатимуться житлові комплекси, які на 10% (і більше) складаються із нежитлової нерухомості. Йдеться про змішані формати, що здатні об'єднати в одному місці всі ключові складники життя людини —«work-live-play».
Сьогодні у столиці простежується тренд на БФК з акцентом на житлову нерухомість у поєднанні з торговою (ТЦ), розважальною (спортзали, кінотеатри, ресторани) і офісною. Наступні декілька років така тенденція продовжуватиметься.
З розвитком передмістя у найближчому майбутньому можливе підвищення інтересу до бізнес-парків. У нестабільні часи учасники ринку все більше звертають увагу на об'єкти, які легко можна трансформувати відповідно до актуальних запитів. Бізнес-парки такими є і зайві офісні метри за потреби модифікуються в апартаменти чи ритейл-майданчик.
Багатофункціональні комплекси в поєднанні з продуманою архітектурною концепцією підвищують привабливість об'єкта в умовах конкуренції. Беручи до уваги умови нестабільності, включно з COVID-19, БФК — це також спосіб мінімізувати ризики — проєкти категорії mixed-use орієнтуються відразу на декілька сегментів аудиторії, тому є цікавими для інвесторів і девелоперів. Залишається тільки питання реалізації, з огляду на український контекст.
- А "осадочек" лишився. Або три питання до держави через справу Archer Галина Янченко вчора о 14:37
- Як зробити зустрічі ефективними: правила, що економлять час і дають результат Олександр Скнар вчора о 09:20
- Синдром 3I/ATLAS Володимир Стус 15.09.2025 21:34
- Сайт як стратегічний сейлз-інструмент: чому бізнесу потрібна власна платформа Ярослав Халецький 15.09.2025 18:27
- Висновок експерта у галузі права: правова природа та оцінка судовою практикою Леся Дубчак 15.09.2025 16:17
- Як українці тікають у світ симулякрів, коли небо стає все дірявішим Максим Гардус 15.09.2025 14:23
- Україна після розпаду СРСР: західні припущення та наслідки для економіки Сергій Дідковський 15.09.2025 13:59
- Суперфуди made in Ukraine: чи може Україна стати експортером нової "їжі здоров’я"? Наталія Павлючок 15.09.2025 08:58
- Eнергетичний дарвінізм: юридична стратегія M&A в умовах кризи Ростислав Никітенко 14.09.2025 21:07
- Життя починається за межами зони комфорту: як наважитися на зміни Олександр Скнар 14.09.2025 13:00
- Інвестори "Аркади": ілюзія добудови та реальність судових процесів Арсен Маринушкін 13.09.2025 17:30
- Як готелю вижити без світла і тепла: уроки енергетичної автономії Роман Сидоренко 13.09.2025 13:40
- Правда, Пятачок? Володимир Стус 12.09.2025 20:42
- Зняття Трампом санкцій з авіакомпанії "Белавіа", це черговий крок на зустріч путіну Андріян Фітьо 12.09.2025 17:51
- Соціальні пріоритети програми дій Уряду на 2025-2026 рік Андрій Павловський 12.09.2025 17:12
- Соціальні пріоритети програми дій Уряду на 2025-2026 рік 389
- "М’які" компетентності за жорсткими стандартами: координати довіри в оцінюванні суддів 336
- Дипломатія кадрових помилок 317
- Всередині бульбашки: як соціальні медіа спотворюють політичну реальність 141
- Культура бідкання: як історична травма формує українську економіку 135
-
10 найкращих образів премії "Еммі": Скарлетт Йоганссон, Селена Гомес і Педро Паскаль
Життя 9732
-
Порт індійської Adani не взяв на розвантаження танкер з російською нафтою – Reuters
Бізнес 5930
-
Що таке "медовий бронд" і як Кейт Міддлтон зробила його кольором 2025 року
Життя 4346
-
Мінус 100 мільярдів гривень. Хто заплатить за боргову кризу в енергетиці
Бізнес 4265
-
МВФ запропонував Україні переглянути оподаткування посилок – Гетманцев
Фінанси 3324