Переважне право на укладення (пролонгацію) договору оренди

Неврахування судом переважного перед іншими особами права наймача на укладання договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини.

17.05.2017 р. забезпечуючи єдність судової практики щодозастосування норм матеріального права у орендних відносинах комунального майна,Судова палата у господарських справах Верховного Суду України  розглядаючисправу № 3-122гс17 виходила з нижчевикладеного.

Відповідно до частини 1 статті283 ГК задоговором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні(орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійсненнягосподарської діяльності.

Частиною 4 статті284 ГК передбачено,що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. Уразі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договоруоренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору вінвважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах,які були передбачені договором.

Правові наслідки продовження користування майном післязакінчення строку договору оренди також встановлено статтею764 ЦК таопосередковано нормою частини 4 статті 291 ГК,згідно з якою правові наслідки припинення договору оренди визначаютьсявідповідно до умов регулювання договору найму ЦК.

За змістом статті764 ЦК якщонаймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму(оренди), то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця,договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Крім того, у справі, що розглядається, орендоване майно єкомунальним, а тому на ці правовідносини поширюється дія ЗаконуУкраїни «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон).

Між тим логіка Верховного суду України зводиться до того,якщо процедура передачі в оренду будь-якого комунального майна є відміною відпроцедури передбаченої в Законі України «Про оренду державного та комунальногомайна», то вказаний закон не може застосовуватися до цих відносин (постанова Верховного суду Українивід 26.04.2017 р. справа  №3-176гс17 , ЄДРСРУ№ 66515962).

Відповідно до частини 2 статті 17 Закону у разі відсутностізаяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягомодного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженимна той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, якийналежним чином виконував свої обов’язки за договором, має переважне право, заінших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків,якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника (постанова Верховного суду України від20.04.2016 року у справі №3-266гс16).

Матеріалпо темі: «Повідомлення орендаря державного майна про закінченняорендних відносин»   

Згідно зі статтею27 Закону уразі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від йогопродовження або банкрутства орендаря він зобов’язаний повернути орендодавцевіоб’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Положеннями п. 4.1 Постанови Пленуму Вищого господарськогосуду України  „Про деякі питання практики застосування законодавства прооренду (найм) майна від 29 травня 2013 року N 12 (з наступними змінами ідоповненнями)  визначено, що зі  змісту статей 759, 763 і 764 ЦКУкраїни, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 тачастини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного такомунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору орендивін може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався,за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак якщо на датузакінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цьогостроку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новийстрок, то такий договір припиняється.

У справі, що розглядається, суди усіх інстанцій,зосередившись на вирішенні питання пролонгації (припиненні) дії договору, незвернули уваги на положення статті 777 ЦК, статті 285 ГК, які регулюютьпереважне право наймача на укладання договору на новий строк.

Так, наведеними нормами передбачено, що орендар (наймач), якийналежно виконує свої обов’язки за договором оренди (найму), після спливу строкудоговору має переважне право перед іншими особами на укладення цього договоруна новий строк.

Частиною 3 статті 17 Закону встановлено, що після закінченнятерміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язкиза договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договоруоренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне дляпотреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначенемайно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря непізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

ВИСНОВОК: сутністю переважного права є укладення договору найму нановий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичнепоновлення. Наймач повинен повідомитинаймодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або врозумний строк до закінчення строку договору найму.

У разіякщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється відздійснення свого переважного права.

На виконання викладених вимог суд встановлює, з якою метоюбуде використовуватися нерухоме майно, що є предметом договору. Ця обставина, уразі з’ясування, що майно буде знову передаватися в оренду, свідчитиме пропорушення власником вимог, встановлених частиною 3 статті 17 Закону.

Аналогічне положення міститься у постанові Верховного судуУкраїни Постанова від 20 квітня 2016 року №3-266гс16.

Неврахування судом переважного перед іншими особами праванаймача, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, на укладаннядоговору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судамипрактики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності тає підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенціїпро захист прав людини і основоположних свобод.

Зокрема, у справі «Стрейтч проти Сполученого Королівства»,суд дійшов висновку, що заявника слід вважати особою, яка мала принаймнізаконне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовженнястроку оренди, і – в цілях статті 1 Першого протоколу – таке законне сподіванняможна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих йому муніципалітетомДорчестера за орендним договором (пункт 35).