Поновлення договорів оренди землі через призму законодавчих змін

Питання поновлення договорів оренди землі неодноразово було предметом законодавчих змін, у тому числі після введення в Україні воєнного стану.

І дана публікація буде присвячена розгляду особливостей такого поновлення з урахуванням тих змін, яких зазнавало земельне законодавство.

І побудуємо ми її таким чином:

• ✅ поновлення договорів оренди землі з урахуванням «змін воєнного стану»;

• ✅ поновлення договорів оренди землі, укладених після 16.07.2020;

• ✅ поновлення договорів оренди землі, укладених до 16.07.2020.

Поновлення договорів оренди землі з урахуванням «змін воєнного стану»

Ще в квітні 2022 року Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» була запроваджена можливість автоматичної пролонгації на один рік без волевиявлення сторін і без внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр) договорів оренди землі, строк дії яких закінчувався після введення воєнного стану.

Стосувалося земельних ділянок сільськогосподарського призначення, як державної, комунальної, так і приватної власності.

Одразу зазначимо, що така норма діяла до 19 листопада 2022 року і відповідна можливість була припинена Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель».

У цьому контексті доволі поширеним було запитання: «До яких саме договорів можна застосувати автоматичну пролонгацію: тих, строк дії яких закінчився після 24 лютого 2022 року (тобто після введення воєнного стану) чи після 7 квітня 2022 року (тобто після набрання чинності Законом, яким було закріплено таку можливість)?».

Крапку у цьому питанні поставив Верховний Суд, який у своїй постанові від 29.03.2023 у справі № 563/376/22-ц зазначив, що поновлені на один рік без волевиявлення сторін були договори оренди землі, строк дії яких закінчився у період із 7 квітня 2022 року до 19 листопада 2022 року.

Тобто особливістю поновлення договорів оренди землі у зазначений період часу було те, що вони вважалися автоматично поновленими без укладення між сторонами відповідної додаткової угоди та без внесення відомостей про поновлення договору до Реєстру.

З 19 листопада 2022 року ми повернулися до «довоєнного» порядку поновлення таких договорів, особливості якого визначаються тим, коли саме було укладено договір: до 16 липня 2020 року чи після.

Про це говоримо далі.

Поновлення договорів оренди землі, укладених після 16.07.2020

До договорів оренди землі, укладених після 16.07.2020, тобто після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» в частині внесення змін до Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», застосовуються правила поновлення, викладені ст. 32-2 Закону України «Про оренду землі» та ст. 126-1 Земельного кодексу України, якими останні і було доповнено вказаним Законом.

Які ж особливості поновлення таких договорів?

1. Умова щодо поновлення договору оренди землі може встановлюватися самим договором.

2. Якщо така умова є, договір поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах.

3. Договір вважається поновленим у разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Реєстру відомостей про його поновлення.

4. Відмова від поновлення договору оренди землі здійснюється не пізніше як за місяць до дати закінчення його дії шляхом подання стороною договору відповідної заяви до Реєстру.

5. У разі відсутності такої заяви після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Варто зазначити, що наведені правила застосовуються і до тих договорів оренди землі, які були укладені до 16.07.2020, але змінені після зазначеної дати.

Поновлення договорів оренди землі, укладених до 16.07.2020

Перейшли до найцікавішого.

Тут слід мати на увазі, що поновлення договорів оренди землі, укладених до 16 липня 2020 року, здійснюється на умовах, визначених самими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Пропонуємо розглянути особливості поновлення таких договорів з урахуванням усталеної судової практики.

І сформувалась вона таким чином.

Дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин.

Маючи такий намір, він зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 Закону України «Про оренду землі») повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. 

При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку (шляхом визнання додаткової угоди укладеною).

З недавніх правових позицій Верховного Суду: постанова від 15.02.2023 у справі № 173/1056/20, постанова від 22.02.2023 у справі № 954/1000/20.

Тобто бачимо, що при поновленні договору оренди землі слід звертатися до тих правил, які діяли на момент укладення договору. І якщо ви розпочали процедуру поновлення договору, переконайтесь, що кожен із її етапів максимально відповідає погодженим у договорі умовам та визначеним законом правилам.