Оценка коммерческой недвижимости – пауза до лучших времен или стимул к повышению квалификации?

Меняется рынок – меняется структура оценок объектов недвижимости. По нашим наблюдениям, на смену оценке для целей кредитования и оценке девелоперских проектов пришла переоценка залога, оценка имущества при исполнительном производстве, переоценка недвижимости как актива действующего предприятия. Все более популярной становится оценка недвижимости для продажи ее на аукционе. Во всех вышеперечисленные случая речь идет о работе оценщика с нерыночной базой оценки: востребованы ликвидационная, залоговая, справедливая стоимости. При продаже объекта недвижимости на аукционе в качестве начальной цены лота также, как правило, выступает ликвидационная стоимость. Такая  ситуация есть прямым следствием сокращения активности на всех сегментах рынка недвижимости и она же стала причиной отмены статуса рыночной стоимости как наиболее массового и востребованного вида определяемой стоимости.

Также можно говорить, о том, что отсутствие достаточного уровня трансакций на открытом рынке лишило профессиональных оценщиков массива информации как базы для расчета рыночной стоимости. В связи с этим в обществе возникли два взаимосвязанных вопроса:

можно ли делать оценку в условиях ограниченного отсутствием трансакций информационного поля?

и, если да, то:

каков уровень доверия к ее результатам и связанные с этим ограничения по ее использованию?

Исходя из общепринятой практики, для определения рыночной стоимости  объекта коммерческой недвижимости профильные специалисты используют сравнительный и/или доходный методические подходы. При этом оценка базируется на некой выборке данных рынка купли/продажи и/или аренды недвижимости. Рассматривается информация с двух, связанных между собой уровнем текущей доходности подобных рассматриваемому объектов, рынков: купли-продажи и аренды. При корректном подборе оценщиком исходных данных и нивелировке всех отличий сравниваемых объектов, адекватной оценке их ликвидности, текущей доходности и рисков инвестирования, результаты, полученные любым из методом упомянутых подходов, будут достаточно (+/-10%) близкими по значению.

Однако классические методики по определению рыночной стоимости хорошо работают на активных рынках и нуждаются в серьезных корректировках в периоды депрессии.

Определение рыночной стоимости объектов из практически любого сегмента рынка недвижимости на данный момент крайне затруднено. Однако не мы первые столкнулись с проблемами оценки на неэффективном, стагнирующем рынке: в мировой практике это встречалось не раз и существует вполне достаточно авторитетных мнений по этому поводу, обобщенных  в информационном документе к международным стандартах оценки («Оценка на возникающих рынках »). В частности, есть рекомендация оценщику, если он «не в  состоянии провести оценку, в достаточной мере основанную на рыночной информации, или же когда лишь часть оценки может быть подкреплена рыночными свидетельствами, оценщик должен раскрыть это ограничение пользователю оценки  и установить любую ее часть, которая основана на данных, отличных от тех, которые можно получить на рынке.» И далее: «…в иных случаях получить рыночную информацию нелегко. Может наблюдаться отсутствие существенной информации об имуществе, или же качество полученных данных может не отражать рынок ». Как видим, международный оценочный опыт подтверждает возможность и правомерность выполнения  оценки, в том числе и по определению рыночной стоимости, не базирующейся полностью на рыночных данных. Эта позиция, надо сказать, существенно отличается от позиции некоторых отечественных пользователей результатов оценки, весьма скептически относящихся к текущим оценкам и жестко опровергающих саму возможность и целесообразность выполнения таких работ в период отсутствия массового приобретения недвижимости. Так и хочется напомнить скептикам, что столь благоприятный в информационном плане период существовал далеко не всегда – о достаточном количестве сделок на открытом рынке и массовых публикации в СМИ информативных предложений к продаже можно обоснованно говорить только в период  2002-2008 гг. И даже в этот период собрать информацию в небольших населенных пунктах было весьма проблематично. Но ведь оценка существовала и до этого! С начала  90-х годов, периода массовой приватизации, вплоть до принятия ЗУ «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» и Национальных стандартов оценки, нормативная база по оценке была крайне скудна, и ограничивалась исключительно Методикой оценки имущества при приватизации, несколькими письмами ФГИУ, и, как рекомендованным документом,  международными стандартами оценки. При этом практически полностью отсутствовали в открытом информационном пространстве достоверные рыночные данные, и для расчетов оценщики пользовались в основном собственной (!) накопленной базой данных. Насколько отличались эти базы друг от друга можно только представить. Поэтому, для практиков со стажем такая ситуация не есть чем то из ряда вон выходящим, а просто изменившимися в очередной раз условиями рынка, в которых « …оценщику, возможно, понадобится затратить большие усилия при изучении рыночных обстоятельств, которые повлияли на данные о сделках, выбранные для использования в качестве сопоставимых».  Не более.

Проблемы с получением информации, субъективный характер и индивидуальный подход при осуществлении расчетов служат источником сложностей при защите стоимости перед лицом пользователей результатов оценки. В текущей ситуации вопрос защиты определенной оценщиком стоимости усугубляется еще и неподготовленностью пользователей, с энтузиазмом и весьма самонадеянно присвоивших себе право проверки оценочных отчетов. Сюда, как правило, входят служащие банков, страховых  и юридических компаний,  бухгалтеры предприятий. Однако, это отдельная большая тема для обсуждения.

Пояснения также требует вопрос о падении рынка в контексте снижения цены на недвижимость. Ситуация на рынке недвижимости, как правило, отражает положение экономики страны в целом. При этом первым на кризисные явления реагирует фондовый рынок (он же, впрочем, первым и восстанавливается), далее следует промышленный сектор, а затем, с некоторым запаздыванием в силу своей инерционности, и рынок недвижимости. Результаты текущих событий в экономике на рынке недвижимости можно отследить только через 1-2 квартала. После резкого сокращения объемов банковского кредитования и, как следствие, практически одномоментным падением спроса, еще некоторое время в предложениях к продаже не было заметно никаких изменений. И лишь по прошествии нескольких месяцев рынок отразил эти изменения сокращением объема предложения и падением  цен. Поэтому некоторое время в недавнем прошлом, примерно первую половину 2009 года, можно было наблюдать следующую парадоксальную ситуацию: неумолимо высокие докризисные цены при практически полном отсутствии  сделок. Также нельзя не заметить, что при тотальном падении цен в долларовом эквиваленте, цены в гривне практически не изменились, а, в некоторых случаях, и выросли. Поэтому о падении цен корректно можно говорить лишь в привязке к конкретной валюте.

Резюмируя, можно выделить следующие важные в текущей ситуации моменты:

- под подборе рыночной информации следует обращать особое внимание на мотивацию потенциального покупателя и продавца, и, при необходимости, вносить соответствующие корректировки. Выявление тенденций не есть основной задачей оценщика, поэтому, в вопросах маркетинга рынка следует отдавать предпочтение мнению профессионалов;

- при недостатке рыночных данных заменять их профессиональными суждениями практиков: представителей компаний, управляющими объектами коммерческой недвижимости, девелоперскими компаниями; 

- с пониманием сути происходящего относиться к текущим изменениям доходности объектов коммерческой недвижимости, а именно – росту доходности в некоторых сегментах;

- не пытаться подогнать доходность, полученную на основе рыночных данных, под доходность, необоснованно рассчитанную на базе доходности финансовых инструментов или банковских операций (ОВГЗ, депозит, валютные кредиты и т.п.);

- рекомендовать минимальный срок использования отчета пользователями, но не устанавливать его категорично – это прерогатива собственника отчета;

- в период, когда количество сделок невелико, расчеты, построенные на  комбинации фактических рыночных данных и авторитетном профессиональном суждении, неизменно содержат увеличенную погрешность. Поэтому наиболее разумным в этой ситуации, наряду со значение стоимости, давать размер погрешности или величину доверительного интервала, что поддерживается и международной  практикой;

- рынок аренды есть более типичным для коммерческой недвижимости, чем рынок купли-продажи, поскольку такая недвижимость есть объектом инвестирования с целью получения дохода в долгосрочном периоде. Также можно констатировать, что активность рынка арены практически не изменилась. Поэтому, при согласовании результатов оценки, полученных различными подходами, по-прежнему, следует отдавать предпочтение результату доходного подхода – именно рынок аренды есть типичным для объектов коммерческой недвижимости.

Статья для журнала «Building»