Житловий і номерний фонди: тенденції і дохідність на ринку інвестиційної нерухомості

Нерухомість завжди була одним із найпопулярніших інвестиційних інструментів в Україні. Протягом останніх років ринок стрімко зростав, проте на початку повномасштабного вторгнення росії, як і решта галузей, зазнав значного обвалу. Зокрема, за даними платформи ULPM, обсяг інвестицій в українську первинку за результатами 2021 року склав майже $10 млрд доларів, з них на столичні об’єкти тоді припала частка у $2,5 млрд. У 2022 році, унаслідок розгортання активних бойових дій, загальний показник зазнав спаду у більш ніж 4 рази. 

Через понад 1,5 року активної фази війни галузь почала оживати, – інвестори повертаються, роботи на будмайданчиках відновлюються, а кількість оголошень про продаж нерухомості уже майже досягла показників довоєнного рівня. Разом з тим обсяг інвестицій в об’єкти Києва й далі у понад 10 разів нижчий, ніж до 24 лютого минулого року, а фокус інвесторів значно змістився на нерухомість у західних регіонах нашої держави. Зокрема за цей час, через стабільність попиту та жвавий демографічний трафік, у Львівській, Тернопільській, Івано-Франківській та Закарпатській областях стартувало будівництво близько сотні нових ЖК. 

Тенденції щодо інвестицій у житлову нерухомість 

Впродовж 2022 року частка купівлі квартир на первинному ринку для покриття власних житлових потреб сягала близько 95%, і лише 5% – для інвестицій чи збереження коштів. Втім цьогоріч серед покупців частка інвесторів, які бажають примножити вкладення, зросла до 10%. Ще стільки ж нині обирають нерухомість як альтернативу депозитам, аби врятувати гроші від інфляції, решта 80% – для власного проживання. Це все ще далеко від довоєнних показників, коли на піку зростання на винятково інвестиційну складову припадало загалом близько 30-40% попиту, проте вже свідчить про позитивну динаміку відновлення ринку. 

Сприяє цій динаміці й те, що решта інвестиційних інструментів, які сьогодні доступні українцям, не приносять такої дохідності. Зокрема, якщо говорити про вкладення в активи на кшталт ОВДП, то вони здебільшого номіновані у гривні, і реальна ставка напряму залежить від рівня коливань курсу валют. Тим часом з валютними депозитами нині можна спостерігати дохідність у 0,1-0,5% річних. Нерухомість, своєю чергою, так чи інакше прив'язана до долара, і на даному етапі дохідність цього інвестиційного інструмента у масових сегментах складає в середньому 5-10% річних.  

Крім того, нерухомість, як актив, зручно і легко передається у спадок, що у нинішніх реаліях також є мотивом вкладати гроші саме у неї. Станом на сьогодні в Україні якісного житлового фонду практично немає. Ті об’єми на первинному ринку, які нині будуються, все ще критично малі, аби замінити навіть у перспективі 40 чи 50 років неякісні радянські “хрущовки” на якісне житло 21-го століття, – із зовсім іншими вимогами щодо комфорту, шумоізоляції, безпеки, безбар’єрності, екологічності тощо. 

Привабливість готельної нерухомості 

Різні класи активів обирають інвестори різних типів. Коли ми говоримо про вкладення у номерний фонд, то це клас інвестицій іншого формату, аніж у житлову нерухомість. Це комерційні об’єкти, які мають свою ставку оподаткування і не призначені для власного довготермінового проживання, тобто є чисто інвестиційним вкладом, який має свої плюси та мінуси. 

У цей тип нерухомості до початку повномасштабного вторгнення українці інвестували не так охоче, як у житловий фонд. Втім, попри війну, готельний сегмент у відносно безпечних західних областях держави доволі успішно розвивається. Це зокрема зумовлено обмеженнями щодо виїзду чоловіків за кордон та пропорційним зростанням внутрішнього туризму.  

Нині інвестори все частіше звертають увагу на номерний фонд у Карпатах, зокрема у Буковелі. Попри активну забудову курорту, пропозицій якісного житла там не так і багато. Тому у регіоні все стрімкіше зростає попит на хороші готелі, котеджі та апартаменти під оренду. Наразі це один із найперспективніших куточків України для інвестицій у нерухомість, який, залежно від об’єкта, може принести справді хорошу дохідність. 

До слова, інвестиції у нерухомість для українців нині залишаються чи не єдиним інструментом примноження власних коштів у валюті з потенційно високою дохідністю. Попри традиційне збереження переважаючої тенденції на інвестиції у власне житло, номерний фонд на Заході України також стає дедалі привабливішим.