Про перспективи отримання компенсації за знищене житло, яке розташовано на ТОТ

Запуск національного механізму надання компенсації за воєнні руйнації — одна із знакових подій 2023 року. Цьогоріч було ухвалено рамковий закон про надання компенсації за пошкоджену та повністю зруйновану внаслідок військової агресії росії житлову нерухомість (Закон України 2923-IX), а також забезпечено його поетапну імплементацію.

Спершу в травні 2023-го в межах програми «єВідновлення» стартувала процедура надання державної допомоги для проведення ремонту пошкоджених осель категорії А (до 200 тис. грн), потім восени було передбачено можливість відновлювати житло, яке зазнало більш суттєвих пошкоджень (ремонт категорії Б: для квартир — від 200 тис. грн  до 350 тис. грн, для приватних будинків — від 200 тис. грн до 500 тис. грн), а вже з 2024 року планують передбачити можливість надання грошового відшкодування за проведений самотужки ремонт.

Компенсаційна процедура для знищених під час війни домівок також впроваджувалася поступово. Наразі в державі реалізується функціонал онлайн-подачі заяв на виплату компенсації у вигляді житлових сертифікатів: з серпня 2023-го ця опція стала доступною для одноосібних власників повністю зруйнованого житла, яке знаходиться у відносно безпечних регіонах України, а віднедавна доступ до компенсації отримали співвласники знищеного житла.

Станом на 27 грудня цього року, за офіційними даними Мінінфраструктури, вже було сформовано 1636 житлових сертифікатів на загальну суму понад 3 мільярди гривень. Крім того з’явилася можливість обміну таких сертифікатів на нові домівки, а нотаріусів, які відіграватимуть ключову роль на етапі купівлі нерухомості з використанням житлових сертифікатів, вже почали підключати до Реєстру пошкодженого та знищеного майна (перші 160 нотаріусів вже мають електронні кабінети у цьому реєстрі).

Звісно, нові компенсаційні механізми — не ідеальні, на практиці вже прослідковується наявність певних законодавчих колізій і нормативних прогалин, які потребують удосконалення. А окремі класичні процедури (передусім — алгоритми верифікації власників нерухомості), які були створені в умовах мирного часу, необхідно адаптувати до реалій воєнного стану.

Національний компенсаційний механізм має і певні «незакриті гештальти». Найочікуваніший і, мабуть найскладніший, етап його реалізації  — встановлення особливостей проведення обстеження зруйнованого житла, яке знаходиться на ТОТ або в районі активних бойових дій. На запуск алгоритму, який дозволить отримати нові оселі замість зруйнованих внаслідок військової агресії росії домівок, чекають мешканці Маріуполя, Мелітополя, Скадовська та інших українських міст і селищ, захоплених країною-агресоркою після 24 лютого 2022 року.

Яким чином держава планує обстежувати зруйноване житло, розташоване на ТОТ, для цілей виплати компенсації постраждалим власникам, — вже відомо. Про важливі нюанси Порядку реалізації експериментального проєкту щодо проведення обстеження знищених окремих категорій об’єктів нерухомого майна, зокрема із застосуванням інформаційних продуктів дистанційного зондування Землі, затвердженого урядовою постановою №1185, розповім детальніше.

Яка «географія» і горизонти реалізації експериментального проєкту?

Пілотним містом для тестування нового етапу державної програми «єВідновлення» став Мелітополь, в якому після повномасштабного вторгнення росії, за оцінками місцевої влади, було знищено близько двох десятків будинків.

Виконавчий комітет Мелітопольської міської ради вже утворив так звану компенсаційну комісії, затвердив положення про її роботу та персональний склад.  «Компенсаційна» комісія у складі 7 осіб, серед яких керівництво міста, очільники профільних департаментів, експерти  у сфері будівництва, представники громадськості, працюватиме за адресою:  м. Запоріжжя, просп. Соборный,8, каб.1.

Цей проєкт планують реалізувати протягом 3 місяців — у період з 14 листопада 2023 року до 14 лютого 2024 року.

Які правила участі в проєкті для постраждалих?

Обстеження із застосуванням інформаційних продуктів дистанційного зондування Землі буде здійснюватися за умови подання заяви про надання компенсації за знищене житло відповідно до Порядку надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна, затвердженого постановою Кабміну № 600. Це означає, що власники знищених під час війни осель у місті Мелітополь мають спершу подати інформаційне повідомлення про руйнування у Дію, а потім онлайн-заяву про виплату компенсації.

Наразі подавати заяви про виплату компенсації в Дію можуть тільки верифіковані господарі знищеного житла, відомості про право власності яких містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП)!

Якщо відповідна інформація в ДРРП відсутня, господар житла має скористатися адміністративною процедурою підтвердження права власності: звернутися до державного реєстратора або нотаріуса і внести відомості про право власності на нерухоме майно до ДРРП. Обов’язковою умовою для проведення державної реєстрації речових прав на нерухомість, що виникли до 2013 року, є наявність підтверджуючої інформації від Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Свого часу ця умова була передбачена у якості запобіжника від шахрайських дій з нерухомістю, але сьогодні, на жаль, не всі громадяни можуть скористатися адміністративною процедурою верифікації права власника, оскільки відсутня можливість підтвердження інформації, яка міститься у паперових правовстановлюючих документах, шляхом отриманням довідки з БТІ (відповідні архіви залишилися на ТОТ або були знищені).

Єдиний вихід для таких громадян сьогодні —  звертатися до суду. Така можливість обумовлена нормами Цивільного кодексу України, зокрема статтею 392, яка дає право власнику майна пред’явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа,  який засвідчує його право власності.

Які технічні вимоги встановлюються до фіксації руйнувань?

Під час проведення обстеження «компенсаційна» комісія може використовувати:

• оригінали (засвідчені копії) матеріалів аерозйомки, дистанційного зондування Землі різних знімальних систем, що містять знімки об’єктів;
• оброблені оригінали знімків, що представлені у вигляді візуальних зображень;
• фотоматеріали пошкоджень об’єктів (зокрема фотоматеріали, які містяться в інформаційних повідомленнях постраждалих).

Зображення об’єктів повинні відповідати таким характеристикам:

• геометрична проєкція пікселя такого зображення повинна бути не більше ніж 50 сантиметрів/піксель;
• повинно містити багатоспектральні дані, які забезпечують відрізнення предметів на основі відображальних властивостей різних матеріалів;
• виконане у світлу пору доби за умови низького хмарного покриття (менше 10 відсотків);
• має бути виконане з напрямку зйомки, що спрямований прямо над об’єктом;
• містити відомості відповідно до міжнародного стандарту UTC про дату, час зйомки з точністю до хвилини (у разі наявності) та відомості про геолокацію даних об’єкта. Допустима похибка геолокації не повинна перевищувати 2 метри.                                                                            

Мінінфраструктури на офіційному веб-сайті має опублікувати перелік веб-ресурсів, зображення об’єктів з яких «компенсаційна» комісія зможе використовувати під час обстеження із застосуванням інформаційних продуктів дистанційного зондування Землі, а також зазначити алгоритм отримання доступу до таких зображень.

Яким чином працюватиме алгоритм дистанційного обстеження?

За результатами такого обстеження протягом п’яти робочих днів буде складатися окремий акт для кожного об’єкта, щодо якого комісія ухвалюватиме висновок про встановлення або неможливість встановлення факту знищення.

Акт дистанційного обстеження повинен містити:

• реєстраційний номер акта дистанційного обстеження в Реєстрі пошкодженого та знищеного майна;
• номер та дату затвердження акта дистанційного обстеження;
• інформацію про уповноважений орган, який утворив комісію, склад комісії та рішення щодо її утворення, дату засідання комісії;
• інформацію щодо заявника;
• інформацію про об’єкт — найменування, тип, адресу (географічні координати об’єкта у разі наявності), у разі наявності — загальну площу, кількість поверхів, секцій, загальну кількість квартир, а також кадастровий номер (у разі присвоєння);
• інформацію про оригінали знімків (юридичну особу, що є джерелом оригіналів знімків, дату та час (у разі наявності) отримання таких знімків, унікальний ідентифікатор оригіналу знімка (у разі присвоєння), опис знімка); та/або
• інформацію про зображення об’єкта (дату та час отримання зображення об’єкта у форматі: рік - місяць - число, а також у разі наявності година: хвилина; унікальний ідентифікатор зображення об’єкта (у разі присвоєння); опис зображення об’єкта).                                              

«Компенсаційна» комісія повідомлятиме заявникові про результати обстеження шляхом надсилання копії акта дистанційного обстеження протягом трьох календарних днів з дня його складення.

У разі неможливості однозначного встановлення факту, чи є об’єкт знищеним, комісія буде зупиняти дистанційне обстеження із зазначенням детального обґрунтування такого рішення. Поновлення розгляду буде продовжуватися з моменту появи у заявника додаткової інформації (оригіналів знімків та/або зображень об’єкта, та/або фотоматеріалів пошкоджень об’єкта), яка дасть змогу забезпечити належне проведення такого обстеження та встановлення факту знищення об’єкта, про що комісією прийматиметься окреме рішення. Додаткову інформацію заявник зможе подати онлайн — через Дію, або у паперовій формі — на поштову адресу чи в інший спосіб, зазначений у заяві.

Які перспективи масштабування пілотного проєкту?  

У разі успішної реалізації цього пілоту держава планує масштабувати його, поширивши компенсаційний механізм на зруйноване житло, яке розташоване на інших ТОТ.

Коли вдасться розширити географію реалізації національного компенсаційного механізму на всі території, які були підконтрольні Україні станом на 24 лютого 2022 року, включно з регіонами, де ведуться активні бойові дії, — поки що прогнозувати складно. Але вже зараз можна стверджувати, що запуск механізму компенсації за знищені оселі, які розташовувалися в зоні активних бойових дій, стане для держави чи не найбільшим викликом.

Бахмут, Мар’їнка, Авдіївка — ці та інші донедавна квітучі українські міста, які з початком повномасштабного вторгнення країна-агресорка «звільнила» від життя, сьогодні фактично вщент зруйновані. Тільки в цих трьох містах до 24 лютого 2022 року мешкало понад 100 тис. осіб, які сьогодні опинилися без даху над головою.

Чи зможе держава забезпечити таку кількість постраждалих новим постійним житлом, чи вистачить для цього фінансового ресурсу та інституційної спроможності?.. Питання наразі відкрите.