Стосовно оптимізації орендної плати за земельну ділянку

Відносини, пов’язані з орендоюземлі, регулюються Земельним та Цивільним кодексами України, Законом України від 6 жовтня 1998 року № 161 „Про оренду землі” (далі – Закон №161), іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятимивідповідно до них, а також договором оренди.  

Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за платупередати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певнийстрок, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно доумов договору та вимог земельного законодавства  (стаття 13 Закону № 161).

Однією з істотних умовдоговору оренди землі між орендодавцем та орендарем є орендна плата іззазначенням розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення іперегляду та відповідальності за її несплату (стаття  15 Закону № 161).

Порядок зміни орендноїплати встановлено статтею 23 Закону № 161, відповідно до якої за згодою сторінорендна плата переглядається за земельні ділянки, що перебувають у власностіфізичних та юридичних осіб. 

Згідно з п. п. 14.1.147п. 14.1 ст. 14 Кодексу плата за землю – загальнодержавний податок, якийсправляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянкидержавної та комунальної власності.

Земельний податок – обов’язковий платіж, що справляється з власників земельнихділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів (п. п.14.1.72 Кодексу).

Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності –обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користуванняземельною ділянкою (п. п. 14.1.136 Кодексу).

Справляння плати заземлю здійснюється відповідно до положень розділу ХІІІ Кодексу. Пунктом 288.1статті 288 Кодексу визначено, що підставою для нарахування орендної плати заземельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендноїплати є орендар земельної ділянки, об'єктом оподаткування – земельна ділянка,надана в оренду (пункти 288.2 - 288.3 статті 288 Кодексу). 

Варіант 1: Зміна нормативногрошової оцінки земельної ділянки;

Згідно до п.п.288.1-288.5 ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахуванняорендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянкиоформлений та зареєстрований відповідно до законодавства.

Органи виконавчої владита органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі,повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженнямземельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі напоточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладеннянових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Форма надання інформаціїзатверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формуваннядержавно податкової політики.

Платником орендної платиє орендар земельної ділянки. Об'єктом оподаткування є земельна ділянка, наданав оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договоріоренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

ВАЖЛИВО: Розмір орендної плати встановлюється удоговорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотківнормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативноїгрошової оцінки.

Разом з цим, якщо розмірорендної плати за землю встановлений нижче законодавчо встановленої  межі,орендарю належить сплачувати орендну плату в розмірі, встановленомузаконодавством, а не договором. Про зазначене йде мова в Ухвалі Вищогоадміністративного суду України від 02.06.2016 р. у справі № К/800/34406/15.

Так, правовою позицією впостанові Верховного суду України  від 03.12.2013 р. по справі № 3-34гс13(№ в ЄДРСРУ 36171774) передбачено: «Нормативна грошова оцінка земель є основоюдля визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошовоїоцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати».

Більше того,«…законодавча зміна граничного розміру плати за землю є підставою для переглядурозміру орендної плати, встановленої умовами договору» (ВСУ від 23.05.2011 р.справа № 7/105-10 (30/234-09).

Підстава для проведенняоцінки: враховуючи те, що дотримання належного економічного регулюванняземельних правовідносин, забезпечення надходжень платежів з орендної плати домісцевих бюджетів у законодавчо визначених межах шляхом їх вірного правовоговрегулювання безпосередньо належить до інтересів держави, помилково вважатифакт непроведення нормативної грошової оцінки, у порядку встановленимзаконодавством, суто формальною підставою для визнання спірного договорунедійсним (Постанова ВСУ від 11.05.2016 року по справі № 6-824цс16 (№ в ЄДРСРУ57677841).

Варіант 2: Зміна умов договоруоренди землі з органом влади. 

Відповідно до частинпершої та другої статті 83 Земельного кодексу України (далі - ЗК) землі, якіналежать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, єкомунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межахнаселених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а такожземельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальноївласності.

До повноваженьсільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл,селищ, міст належить, зокрема, надання земельних ділянок у користування ізземель комунальної власності відповідно до цього Кодексу (пункт «в» статті 12ЗК).

Згідно зі статтею другоюЗакону № 2535-ХІІ використання землі в Україні є платним. Плата за землюсправляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначаєтьсязалежно від грошової оцінки земель. За земельні ділянки, надані в оренду,справляється орендна плата.

Граничний розмірорендної плати за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальнійвласності, встановлено Законом № 161-ХІV та є обов'язковим при укладаннівідповідних договорів.

Відповідно до частинипершої статті 21 цього ж Закону орендна плата - це платіж, який орендар вноситьорендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Частиною четвертоюстатті 21 Закону № 161-ХІV річна орендна плата за земельні ділянки, якіперебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповіднихбюджетів. Розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бутименшою для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельногоподатку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю»; для іншихкатегорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюєтьсяЗаконом України «Про плату за землю».

Відповідно до статті 21Закону № 161-XIV та статті 8 Закону № 2535-ХІІ передбачено внесення змін урозмір орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у державній абокомунальній власності.

Разом із тим, статтею 30Закону № 2535-ХІІ встановлено, що зміна умов договору оренди землі здійснюєтьсяза взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договоруоренди землі спір вирішується в судовому порядку.

При цьому статтею 654Цивільного кодексу України передбачено, що зміна договору вчиняється в такійсамій формі, що й договір, що змінюється, якщо інше не встановлено договоромабо законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту. (Постанова ВСУ від 11 червня 2013року, справа № 21-443а12).

Варіант 3: Оренда (купівля –продаж) частини земельної ділянки виключно для обслуговування споруди.

12.10.2016 р. Верховнийсуд України розглядаючи справу № 6-2225цс16 підтвердив раніше висловленупозицію та серед іншого вказав, що за змістом статті 377 ЦК України до особи,яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності наземельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, урозмірах, встановлених договором.

Таким чином, зазагальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК України, особа,яка набула права власності на будівлю чи споруду стає власником земельноїділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщоінше не передбачено у договорі відчуження нерухомості (Постанова ВСУ від 11.02.2015 рокупо справі № 6-2цс15 (№ в ЄДРСРУ 42763573).

Відповідно до пункту 1частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав таобов’язків, зокрема, є договори та інші правочини.

За змістом частинпершої, третьої статті 626 ЦК України двостороннім договором є домовленістьдвох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припиненняцивільних прав та обов’язків, якщо правами та обов’язками наділені обидвісторони договору.

Отже, правова природадвостороннього договору передбачає волевиявлення обох сторін договору на зміну,припинення або встановлення прав та обов’язків сторін цього договору.

За змістом статті 655 ЦКУкраїни за договором купівлі-продажу продавець передає/зобов’язується передатимайно (товар), а покупець приймає/зобов’язується прийняти майно (товар).

Аналогічна правовапозиція закріплена і у Постанові Верховного суду України від 12 жовтня 2016року у справі № 6-2099цс16.

P.s. Правові наслідкипродовження користування майном після закінчення строку договору наймуобумовлені статтею 764 Цивільного кодексу України, відповідно до якої якщонаймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму,то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договірвважається поновленим на строк, який був раніше встановленийдоговором.        

Якщо орендар продовжуєкористуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і завідсутності протягом одного місяця після закінчення строку договорулиста-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору орендиземлі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самихумовах, які були передбачені договором (ст. 33 Закону № 161).

Враховуючи норми чинногозаконодавства, якщо договір оренди земель державної та комунальної власностіпідлягає поновленню і платник продовжує користуватися такою земельною ділянкоюпісля закінчення строку дії договору оренди та не отримав письмовогозаперечення   від   орендодавця   щодо використання земельної ділянки, то до поновлення у встановленому порядку договоруоренди земельної ділянки такий платник буде сплачувати орендну плату відповіднодо умов попереднього договору, але не нижче розміру, встановленого підпунктом288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Кодексу.