Авторські блоги та коментарі до них відображають виключно точку зору їхніх авторів. Редакція ЛІГА.net може не поділяти думку авторів блогів.
03.07.2015 13:12

Що нового потрібно знати власникам квартир

Провідний юрист юридичної компанії

Стаття присвячена актуальним законодавчим нововведенням, що містяться у прийнятому 14 травня 2015 року Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»

Статтяприсвячена актуальним законодавчим нововведенням, що містяться у прийнятому 14травня 2015 року Законі України «Про особливості здійснення права власності убагатоквартирному будинку» (надаліпо тексту – Закон).

Законнабрав чинності з 1 липня 2015 року, отже, всім власникам квартир та нежитловихприміщень у будь-яких багатоквартирних будинках корисно ознайомитись з новимимеханізмами та особливостями реалізації своїх прав і обов’язків щодо утриманнята управління своїм спільним майном у багатоквартирному будинку (надаліпо тексту - ББ).

 НОВА ТЕРМІНОЛОГІЯ

В новому Законі законодавцем сформульованіта викладені значення нових юридичних термінів:

термін

значення (деякі у скороченому варіанті)

БАГАТОКВАРТИРНИЙ БУДИНОК (ББ)

житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири

ДОПОМІЖНІ ПРИМІЩЕННЯ ББ

приміщення, призначені для забезпечення експлуатації ББ та побутового обслуговування його мешканців

(колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщенні)

НЕЖИТЛОВІ ПРИМІЩЕННЯ ББ

ізольовані приміщення в ББ, що не належать до житлового фонду і є самостійними об’єктом нерухомого майна

ПРИБУДИНКОВА ТЕРИТОРІЯ ББ

територія навколо ББ, визначена на підставі містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані ББ і належні до нього будівлі та споруди

СПІВВЛАСНИК ББ

власник квартири або нежитлового приміщення у ББ

ЧАСТКА СПІВВЛАСНИКА ББ

частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у ББ

УПРАВИТЕЛЬ ББ

суб’єкт підприємницької діяльності (ФОП або юридична особа), який за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна ББ і прибудинкової території

Окремої уваги заслуговує зміст терміну СПІЛЬНЕ МАЙНО БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ, складовимичастинами якого визначені:

-        права на земельну ділянку, наякій розташовані ББ і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинковатериторія;

-        приміщення загальногокористування (у тому числі – допоміжні);

-        несучі, огороджувальні танесуче-огороджувальні конструкції будинку;

-        механічне, електричне, сантехнічнета інше обладнання (всередині або за межами будинку), яке обслуговує більшеодного житлового або нежитлового приміщення;

-        будівлі і споруди, які призначенідля задоволення потреб співвласників ББ та розташовані на прибудинковій території.

Спільне майно належить всім співвласникам ББ на правахспільної сумісної власності, особливості здійснення  якої (як однієї із форм спільної власності) регулюютьсяположеннями Глави 26 Книги Третьої Цивільного кодексу України.

ПРАВАТА ОБОВЯЗКИ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ

Власники квартир та нежитлових приміщеньбагатоквартирного будинку (ББ), мають свій правовий статус (співвласниківтакого будинку), який, в тому числі, визначається сукупністю прав таобов’язків:

права співвласника ББ

обов’язки співвласника ББ

вільно користуватись спільним майном ББ

(з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників)

використовувати спільне майно ББ за призначенням;

своєчасно сплачувати за спожиті житлово-комунальні послуги

брати участь в управлінні ББ

(особисто або через представника)

забезпечувати технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна ББ

одержувати інформацію щодо спільного майна ББ

(про технічний стан спільного майна ББ, умови його утримання та експлуатації, витрати на утримання спільного майна ББ та надходження, отримані від його використання)

забезпечувати додержання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів;

забезпечувати поточний огляд і періодичне обстеження ББ

одержувати інформацію (безоплатно) щодо співвласників ББ

(про суб’єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення у ББ і площу таких квартир та приміщень у порядку і межах, визначених законом)

забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна ББ;

додержуватись вимог правил утримання ББ і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм;

ознайомлюватися з рішеннями (протоколами) зборів співвласників, листками опитування

(робити з них копії)

виконувати рішення зборів співвласників ББ

на відшкодування винною особою збитків, завданих спільному майну ББ

(у розмірі, що відповідає його частці співвласника ББ)

відшкодовувати збитки, завдані майну інших співвласників та спільному майну ББ;

нести відповідальність (згідно своєї частки) за неналежну експлуатацію спільного майна ББ згідно із законом

інші права, визначені чинним законодавством

 

У разі відчуження квартири чи нежитлового приміщенняББ новий власник набуває усіх прав та обов’язків попереднього власника (якспіввласника спільного майна ББ).

УПРАВЛІННЯСПІЛЬНИМ МАЙНОМ

Рішеннящодо утримання та управління спільним майном багатоквартирного будинку (ББ),(який не є ОСББ*), - приймаються зборами співвласників ББ (їх представниками задорученням) у відповідності до їх часток у спільному майні ББ.

Збориспіввласників ББ скликаються у відповідності до визначеної Законом процедуриініціативною групою співвласників ББ (не менш 3-х осіб) або управителя ББ.

збори співвласників багатоквартирного будинку (ББ) можуть приймати рішення щодо:

рішення зборів співвласників ББ прийняте в межах визначених Законом повноважень

в будинку не має жодного співвласника, що є власником приміщень, загальна площа яких становить 50% або більше від загальної площі

в будинку один співвласник є власником приміщень, загальна площа яких становить 50% або більше від загальної площі

визначення управителя ББ

якщо за рішення проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких перевищує 50% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень ББ

якщо за рішення проголосували більше як  50% загальної кількості всіх співвласників ББ

відкликання управителя ББ

затвердження та зміна умов договору з управителем ББ

обрання уповноваженої особи (осіб) для здійснення контролю за виконанням договору з управителем (укладанням такого договору, його розірванням та внесенням в нього змін)

визначення повноважень управителя ББ щодо управління будинком

якщо за рішення проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких перевищує 75% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень ББ

якщо за рішення проголосували більше як  75% загальної кількості всіх співвласників ББ

розпорядження спільним майном ББ

(встановлення, зміна та скасування обмежень щодо користування ним)

проведення поточного і капітального ремонтів (реконструкції, реставрації, технічного переоснащення тощо)

визначення підрядників для виконання поточного і капітального ремонту

визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком

визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників ББ

інші питання щодо управління будинку

*ОСББ проводить збори співвласників та приймає рішеннязгідно з Законом України «Про ОСББ».

Рішення співвласників ББ оформлюється протоколом(затвердженою формою), який підписується (відповідно «ЗА», «ПРОТИ»,«УТРИМАВСЯ») усіма співвласниками ББ, що брали участь у зборах.

Протягом 15 календарних днів з дати проведеннявідповідних зборів ініціативною групою може проводитись письмове опитуванняспіввласників ББ, що не брали участь у зборах, щодо всіх або окремих питань,які не набрали (потрібної для ухвалення відповідного рішення) потрібноїкількості голосів.

Якщо протягом 15 календарних днів дати проведеннявідповідних зборів необхідної кількості голосів не набрано – рішення вважаєтьсянеприйнятим.

ЗАСТЕРЕЖЕННЯ ЩОДО НАЙБЛИЖЧОГО РОКУ

Протягом одного року з 1.07.2015 (тобто до 1.07.2016)вважається, що (до визначення співвласниками ББ форми управління та управителя)управління та утримання будинку здійснює суб’єкт господарювання, визначенийвиконавцем послуг до набрання чинності Законом (фактично в більшості випадків –це ЖЕКи або комунальні підприємства).

Якщо протягом вищевказаного року співвласники неприймуть рішення відносно форми управління ББ та його управителя, то управліннятаким будинком буде здійснюватись на протязі наступного року (з правомпролонгації, якщо співвласниками ББ знову не буде прийняте відповідне рішення)управителем, який призначається на конкурсних засадах компетентним органом.

Таким компетентним органом визначений виконавчий органмісцевої влади, що забезпечує формування державної політики і політики у сферіжитлово-комунального господарства (на сьогоднішній день такий орган - Міністерство регіонального розвитку, будівництва тажитлово-комунального господарства України).

v 

НовийЗакон містить 13 статей, половину тексту Закону складають зміни, які у зв’язкуз прийняттям Закону внесені в:

-        Земельний кодекс України;

-        Цивільний кодекс України;

-        Закон України «Про ОСББ» - найбільшакількість змін;

-        Закон України «Про державну реєстраціюречових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

         Зважаючина відсутність практики  застосуванняположень нового Закону, його нововведення викликають більше запитань ніжвідповідей, наприклад:

1)   хто має  до рішення співвласників стосовно формиуправління та управителя реалізовувати права співвласника ББ на отриманняінформації (наприклад: щодо переліку всіх власників конкретного будинку);

2)   чи не буде суперечить положення проправа співвласника ББ отримати інформацію про інших власників квартир танежитлових приміщень ББ положенням інших законів, захищаючих конфіденційністьтакої інформації;

3)   які наслідки буде мати списаннябагатоквартирних будинків з балансів міністерств, інших органів виконавчоївлади, державних підприємств та органів місцевого самоврядування, у якихрозташовані приміщення приватної та інших форм власності. Про розробленняпорядку здійснення такого списання йдеться у ч.6 ст.13 Закону,

4)   інші питання, пов’язані із змістом нормЗакону та процедурою здійснення управління будинком.

Відсутністьвідповідей та роз’яснень стосовно виникаючих питань викликає почуття небезпекита тривоги, зважаючи на велику кількість махінацій та проявів нечесноїпідприємницької діяльності в сфері здійснення права власності на майно(будь-якої форми).

Негативнийдосвід деяких об’єднань співвласників будинків (ОСББ) показав, що власникам будинківтреба бути дуже пильними щодо делегування будь-яких функцій щодо утримання тауправління своїм спільним майном особам з невідомою репутацією.

Вкінцевому рахунку, саме від професіоналізму та порядності таких осіб(управителів) залежить ефективне функціонування конкретних будинків та добробут їх мешканців.

Підсумовуючевсе вищевикладене, можна констатувати, що сам факт набрання чинності положеньЗакону очевидно зрушив з місця процес вирішення проблем, пов’язаних знеобхідністю запровадження самостійного управління та утриманнябагатоквартирних будинків їх співвласниками.

Такийрух вимагає від власників квартир та нежитлових приміщень  в багатоповерхових будинках бути, як мінімум,юридично обізнаними з приводу змісту викладених вище законодавчих новацій.

Фейсбук "ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ" - http://tempuri.org/tempuri.html 

Відправити:
Якщо Ви помітили орфографічну помилку, виділіть її мишею і натисніть Ctrl+Enter.
Останні записи