Порядок поновлення договорів оренди землі сільськогосподарського призначення

У 2018 році у справі №920/739/17 ми здійснювали представництво інтересів скаржника у Верховному Суді. Справу розглядав Верховний Суд у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі колегії із дев'яти суддів. Предметом спору було поновлення договору оренди землі сільськогосподарського призначення в порядку статті 33 Закону України “Про оренду землі”.

10.09.2018 Верховний Суд підтримав нашу правову позицію, викладену у касаційній скарзі, та висловив правовий висновок щодо застосування положень статті 33 Закону України “Про оренду землі”.

До моменту прийняття постанови Верховного Суду від 10.09.2018 по справі №920/739/17 судами загальної, адміністративної та господарської юрисдикцій було зупинено провадження у 417 судових справах із подібним предметом спору. 

З моменту прийняття постанови Верховного Суду від 10.09.2018 по справі №920/739/17 висновки щодо застосування положень статті 33 Закону України “Про оренду землі” лягли в основу 660 судових рішень судів загальної, адміністративної та господарської юрисдикцій. 

Наразі, ухвалою Великої Палати Верховного Суду від 06.08.2019 прийнято до свого провадження справу №320/5724/17, при розгляді якої буде вирішуватись питання про можливий відступ від правових висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 10.09.2018 по справі № 920/739/17. 

Так, Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Верховний Суд по справі №920/739/17 висловив висновок про те, що підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, що передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов'язані одна з іншою.

Для застосування положень частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: 

1. орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; 

2. орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;

3. до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

4. орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу:

1. користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди;

2. відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця, то він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", а таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Вважаємо, що Верховний Суд по справі №920/739/17 таким чином застосував статтю 33 Закону України "Про оренду землі", яким вона є найбільш очевидною та передбачуваною для учасників цивільного обороту в Україні. Ключовим елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. 

Окрім того, державна політика України проявляється у встановленні імперативних правил, зокрема, встановленні мінімального строку оренди землі сільськогосподарського призначення (статтею 19 Закону України "Про оренду землі" визначено, що строк оренди не може бути меншим як 7 років). Таке регулювання направлено на те, щоб якомога довше один і той самий орендар користувався належним чином земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, оскільки за такої умови його ціллю буде підтримання родючості землі, а не використання її потенціалу на максимум за короткий строк.

Неоднозначність у регулюванні підстав для поновлення договору оренди землі та різне застосування судами статті 33 Закону України "Про оренду землі" не є сприятливим для учасників цивільного обороту в Україні.