Право власності на землю: що таке ?

Перед тим, як розглянути дуже цікаве питання "інших" прав на земельні ділянки (особливо тих, про які нема згадки у Земельному кодексі), треба сказати кілька слів про право власності на землю.

            У попередніх публікаціях в загальних рисах висвітлювалися питання поняття земельного права, земель, земельних ділянок, їх приватизації тощо. Тут продовжимо "земельну тему"... Фактично спробую розмістити декілька пасажів з нещодавно виданого посібника Земельне право України (Земельне право України: загальна частина [текст]: навч. посібн. / А.І. Ріпенко, О.М. Пащенко. – О. : Видавництво ТОВ «Удача», 2013. – 80 с.) для того, щоб скласти найзагальніше враження про право власності на землю. Після цього, у наступній публікації, а, може, у декількох, хотілося б розвинути тему тих прав на земельні ділянки, що правом власності не є. Дане питання є дуже дискусійним, адже у ЗКУ та реєстраційному законі перелічено лише певні права на землю. Але що робити, коли їх насправді набагато більше ?  Ця проблематика буде відображена у моїй книжці «Земельное право для всех заинтересованных», робота над якою наразі завершується. Тому цікавлять будь-які пропозиції, зауваження, думки.

            Тож... 

"Відносини власності виникають у суспільстві щодо конкретного майна. Їх сутність в тому, що будь-яке майно присвоюється конкретною особою або колективом (що історично передувало індивідуальному привласненню), які використовують його у своїх інтересах. Всі інші особи не повинні перешкоджати в цьому. Власність - це стан привласнення чогось, в першу чергу землі[1]. Це економічні (або ж фактичні) відносини, що їх закріплює право.

Прийнято вважати, що на ранніх етапах розвитку суспільства користування землями було загальним. Пізніше воно переросло у відокремлений інститут користування таким майном окремими колективами (родами, сім'ями), що надало поштовх до виникнення, в наступному, відокремленого інституту користування (володіння[2]) землею та іншим майном окремими особами. 

Право власності на землю розглядають в об'єктивному і суб'єктивному розумінні (суб'єктивне право).

В об'єктивному розумінні це правовий інститут - сукупність правових норм, що регулюють особливу сферу земельних відносин, а саме відносин з надання (передачі) у власність земельних ділянок, здійснення цього права. Об'єктивне право визначає зміст суб'єктивного права власності на землю - міри можливої поведінки суб'єкта по відношенню до землі (земельної ділянки), встановленої об'єктивним правом. Вона закріплює за "володарем права" економічну і юридичну владу над землею. Економічна влада – це можливість використовувати землю в господарстві, отримувати прибутки і вигоди, юридична – можливість розпоряджатися, визначати її «юридичну долю» (наприклад, продати).

Закон визначає право власності, як право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб (ст. 317 ЦК). Суть власності полягає в умовно необмеженому (обмеження визначаються правопорядком і стосуються інтересів окремих осіб і суспільства в цілому) та винятковому пануванні особи над річчю. Оскільки «земельна ділянка», як індивідуалізована частина поверхні і відповідна частина простору, є річчю (об'єктом цивільних прав) і, відповідно, майном (нерухомим майном), дане визначення підходить і до нього.

Земельна ділянка (як річ, як об'єкт права) - це правова фігура, правова абстракція. Такими ж правовими абстракціями є, скажімо, «водойми», «ліси» та ін. Таким чином, земельна ділянка це не «фрагмент природи», а позначена на карті, в документації із землеустрою, в земельному кадастрі частина поверхні і «прикріпленого» до неї простору (вглиб і вгору). Всі абстракції прагнуть до матеріалізації, що обумовлено самою людською природою, прагненням до дотику та візуалізації об'єкта свого володіння[3].

Питанням права власності на земельні ділянки присвячені положення Глави 17 ЗК. Землі в Україні можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Окремо слід згадати про закріплене в ст. 13 Конституції право власності Українського народу на землю та інші природні ресурси.

Поділ видів власності (права власності) на форми є більшою мірою економічним явищем, ніж юридичним. Він походить з часів СРСР, коли був запроваджений для обґрунтування кардинальних відмінностей державної власності від всіх інших різновидів власності (наприклад, тієї ж особистої власності). При розробці ЦК РРФСР 1922 р. розробниками вказувалося на три форми власності - державну, кооперативну і приватну. Далі ця ідея була розвинена вже особисто І.В. Сталіним, який побачив дві основні форми власності - соціалістичну (державну та колгоспно-кооперативну) і особисту. На сьогоднішній день в законодавстві зміст поняття «форма власності» окремо не розкривається[4]. Проте, цей термін укорінився в правовій науці. Мова йде про такі форми земельної власності, як: державна та комунальна (які разом часто називають публічною власністю), приватна (юридичних і фізичних осіб) та колективна[5].

Відповідно до положень Конституції, усі суб'єкти права власності є рівними перед законом). Однак, вказана «рівність» виражається, швидше, в наборі і змісті правомочностей (прав), характері панування, можливості застосування для захисту порушеного права речових позовів (віндикаційного, негаторного), а наявні «відмінності» складаються в самому характері об'єктів права власності (земельних ділянок), їх правовому режимі. Наприклад, землі оборони згідно із законом не можуть перебувати у приватній власності.

Земля, земельні ділянки - це майно особливого роду (sui generis). Оцінка такого майна являє собою капіталізовану ренту. У загальному вигляді – це ринкова ціна землі, що являє собою вартість майбутніх доходів (з орендарів тощо), що можуть поступити у вигляді ренти - доходу, що може отримати власник без самостійної підприємницької активності. Тому, під час продажу земельної ділянки, продається, по суті, право на таку ренту. Тобто, покупець земельної ділянки набуває право на отримання доходів від її використання. 

......

(детальніше питання права власності на землю та інші розкриті у посібнику)

to be continued...

[1] Стосовно земельних ділянок, їх присвоєння (привласнення) є умовним, тому умовним можна вважати і здійснення володіння земельними ділянками та іншими нерухомими речами.

[2] У науковій літературі є дискусійним питання, що є первинним: володіння речами (у т.ч. землею) чи право власності на них.

[3] Цій меті, зокрема, слугують встановлення у поворотних точках земельних ділянок межових знаків відповідного зразка, зведення огорож навколо ділянок та ін. Проекції «реального» простору, які зазвичай відображають на двомірних планах та картах, заносять до бази даних державного земельного кадастру (див. ст. 79 ЗК), не відповідають тому, що існує в житті. Першому відповідає т.з. «аналітична площа» (проекції частини землі на двомірні матеріали), а другому т.з. «фізична» (обчислена з урахуванням ухилів, рельєфу, ландшафту місцевості). Якщо буде впроваджена система т.з «3D-кадастру», тобто відображення ділянок з урахуванням їх «реального рельєфу» в тривимірному просторі, такі тривимірні фігури стануть об'єктами прав.

[4]  Словосполучення «форма власності» зустрічається у ст.ст. 49, 86, 116Конституції. З економічної точки зору, власність може бути індивідуальною, груповою (колективною), суспільною (загальнонародною).

[5] На сьогоднішній день у Конституцією та ЗК така форма не закріплена, проте вона існувала згідно з законодавством, що діяло раніше.

[6]  Земельна ділянка є «нерухомою за природою». У перспективі, земельна ділянка, на наш погляд, має стати єдиним тілесним (матеріальним) об’єктом нерухомості.

[7].....