За фасадом новобудови: як виявити ризики перед купівлею

Як виглядає процес перевірки забудовника, на які «дзвіночки» варто звертати увагу і чому документи — не завжди гарантія безпеки.

Під час пошуків квартири в Києві жінка натрапила на вражаючу пропозицію:

• ціна нижча за середню на ринку 
• у подарунок — автомобіль (можна обрати одну з трьох моделей)
• додатково — оплата таксі на перегляд житла

Все це виглядало надто привабливо, щоби одразу довіряти. Сумніви виникли одразу — надто багато "бонусів", надто мало конкретики. Щоби розібратися, необхідно було перевірити забудовника та сам проєкт: які дозволи, чи є судові спори, хто фактично стоїть за компанією. Перевірка виявила те, що не було видно на сайті — і допомогла прийняти зважене рішення.

Ми почали з аналізу сайту. Там забудовник детально розписав всі переваги ЖК, дав посилання на соцмережі та навіть виклав дозвільні документи. На перший погляд, все як і має бути.

При детальнішому аналізі виявилося підозріле:

• соцмережі компанії створені всього близько місяця тому. Це ще не доказ шахрайства, але все одно «дзвіночок»;
• за геолокацією, де ведеться будівництво, Google чомусь показав інший ЖК. Фото були ті ж самі, але назва та сайт – інші. У відділі продажів пояснили, що на І-II чергу будівництва діяв один сайт, на III – інший;
• на сайті не було зазначено дати здачі ЖК в експлуатацію. Зі слів відділу продажів є 3 черги будівництва. Перша – вже здана і заселена. Здача другої черги запланована на кінець 2025 року, а третьої – на 4 квартал 2026 року.

Телефоном менеджер запропонував купити готові квартири першої черги. Деякі з них можна придбати вже з орендарем. Звучить як приваблива інвестиція. Втім, дивно: зазвичай хороші ЖК розпродані до моменту введення в експлуатацію. А цей чомусь не продається, та ще й за ціною вдвічі меншу за ринкову.

Щобільше, запропонований ЖК не розміщений на жодному сайті з продажу нерухомості. Мова йде про популярні портали: DIM.RIA, ЛУН, Flatfy, Rieltor.ua.

Документи на будівництво

Компанія планувала збудувати 5-поверховий будинок із мансардою. Тож нас зацікавив дозвіл на будівництво.

З реєстру дозвільних документів за запитом по коду ЄДРПОУ компанії та за кадастровим номером земельної ділянки дозвільна документація на будівництво відсутня. Але відділ продажу надав нам будівельний паспорт, запевняючи, що це і є дозвільною документацією.

Проте будівельний паспорт – це документ, який містить вимоги до будівництва індивідуального житлового, садового чи дачного будинку не вище 2 поверхів, без мансарди та площею до 500 кв. м.

Будівельний паспорт НЕ Є дозволом на будівництво багатоквартирного будинку і не замінює цей дозвіл, отже у відділі продажу вводили в оману.

Крім того, нас цікавила наявність містобудівних обмежень. Тож ми запросили і цей документ. Виявилося, що за містобудівними обмеженнями гранична висота об’єкта має бути не вище 3 поверхів без урахування мансарди.

Як це пояснили менеджери? Цитата: «0-й поверх не вважається за поверх. Мансарда теж не вважається за поверх і може бути дворівневою з юридичного погляду».Проте нам так і не відповіли: як можна купити квартиру на 4 чи 5 поверсі, якщо його в принципі не повинно там бути?

Цікавим ще було те, що усі надані відділом продажу документи стосувалися різних об’єктів за трьома адресами й не мали стосунку до конкретної квартири. Схоже, головним було — показати товсту папку, а не дати реальні підтвердження щодо конкретної квартири.

Земельна ділянка

Земля, де проходить будівництво, перебуває у приватній власності забудовника. Це плюс. Проте на цьому позитивні моменти закінчуються.

Ця земля неодноразово була поділена. Цільове призначення однієї з ділянок: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Друга ділянка призначена для індивідуального житлового, гаражного і дачного будівництва.

Про ще це говорить? Максимум, що можна збудувати на цій землі – це житловий будинок індивідуального типу та господарські будівлі чи споруди.

Проте на жодній з ділянок не можна будувати багатоквартирні будинки, кафе, магазини та інші атрибути сучасних ЖК. Для цього цільовим призначенням земельної ділянки має бути: 02.03 «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку».

Невідповідність будівництва цільовому призначенню земельної ділянки – суттєве порушення законодавства. Це створює значні ризики для інвестора.

Компанія-забудовник

Далі ми взялись за комплексну перевірку компанії-забудовника. Перше, що побачили: основний вид діяльності – купівля та продаж власного нерухомого майна. Аж ніяк не будівництво. Хоча цього вимагає законодавство.

Далі ми знайшли податковий борг до 2022 року (з 2022 року дані не відображаються). В Єдиному держреєстрі судових рішень знайшли рішення за позовами вкладників, де з компанії стягнули вкладені гроші. За цими рішеннями відкриті виконавчі провадження.

Також компанія-забудовник опинилася серед боржників по спожитій електричній енергії на суму 125 000 грн.

Що в результаті

Завдяки ретельній перевірці клієнтка зберегла свої кошти та уникнула потенційних юридичних проблем. Адже така інвестиція могла б обернутися наступним:

• будівництво так і не буде завершено;
• об’єкт не введуть в експлуатацію, відповідно — оформити право власності на квартиру стане неможливо;
• повернення інвестованих коштів є малоймовірним;
• у найгіршому випадку — зведену будівлю можуть зобов’язати демонтувати як таку, що зведена з порушеннями.