5 советов для тех, кто решил инвестировать в свою первую квартиру для аренды

Когда дело доходит до инвестирования в недвижимость, существует гораздо больше стратегий и вариантов, чем многие обычно себе представляют.

Пассивные и активные, инвестирование в REIT, краудфандинг, покупка жилой, офисной, паркингов, торговой, складской, промышленной, рекреационной и другой недвижимости, для долгосрочной и краткосрочной сдачи, спекуляции, под реконструкцию и многое другое. Однако, не все из перечисленного доступно в Украине, а многие из этих финансовых инструментов, зачастую, пугают тех, кто решился инвестировать впервые. Пожалуй, первой стратегией, которая большинству приходит на ум, когда речь идет о заработке в этой отрасли, является покупка жилой недвижимости в прямое владение для последующей ее сдачи в аренду.

С чего начать, на что обращать внимание и главное – как правильно считать доходность? Хотел бы поделиться своим опытом с начинающими инвесторами. 

№1. Проанализируйте свои финансы

Инвестиционная недвижимость, несомненно, бывает разной, но при этом все объекты имеют общую черту - они стоят денег и приносят доходность (о чем детальнее - в пункте 4). Таким образом, как бы это банально не звучало, первое, что необходимо сделать, - это разобраться с вашими финансами. Почему это так важно?

Во-первых, хотя бы потому, что полагаться на заемные средства украинскому инвестору не приходится. У нас традиционно крайне неинтересные условия кредитования, и я бы о них пока забыл. Исключением могут стать ситуации, когда можно договориться с продавцом о краткосрочной рассрочке. Во-вторых, планируя покупку сегодня, вам лучше исходить из того, что вы вернете свои вложения через пять - десять лет. Этот забег все же на длинную дистанцию. 

№2. Определитесь с месторасположением

Имея определенную сумму денег, крайне важно определиться, а где же, собственно, вы будете покупать объект? Местоположение - это очень важная вещь, которую необходимо учитывать при подборе объекта для сдачи в аренду. Правда, вокруг месторасположения существует множество мифов. Один из них, мол, покупать квартиру для аренды надо в центральных районах. Логика таких инвесторов в том, что в центральных районах всегда много покупателей, в других же продать объект в будущем будет крайне сложно. Но так ли это?

В большинстве случаев, нет. Когда цена покупки слишком высока, то получить хорошую доходность – миссия невыполнима. К тому же, как показали события коронокризиса, недвижимость, к примеру, в центре столицы оказалась менее ликвидна, нежели загородная.

Зачастую, начинающие инвесторы привязываются к месту, где живут сами, либо их друзья, которые хвалят свое, или же выбирают то, где им когда-нибудь хотелось бы жить. Я бы не рекомендовал руководствоваться такими критериям. Ведь вы собираетесь заработать и должны думать как инвестор!

Какое же место может быть наиболее интересным для инвестирования в недвижимость с точки зрения получения хорошего дохода?

На старте поиска лучшего места советую отфильтровать дома по следующему критерию: поищите те, где спрос на аренду высокий, но и заполняемость также высока, а средний доход от аренды на первый, пусть пока что без детальных просчетов, взгляд будет «оправдывать» сумму покупки. Что значит «оправдывать» - поговорим об этом немного ниже. Далее фильтруйте объекты по трем критериям, которые олицетворяют «хорошее месторасположение»:

- Транспортная развязка, развитая инфраструктура. Безусловно, наиболее востребованными жилыми объектами для аренды являются те, которые находятся возле хороших транспортных развязок. Наличие метро на расстоянии до 15-ти минут пешком – конкурентное преимущество ввиду увеличившегося в последнее время количества машин и заторов. Иметь доходную недвижимость в хорошем «школьном» районе – также отличная идея. Стабильную аренду и постоянный спрос в течение года обеспечивает и соседство рядом колледжа или ВУЗа. Магазины у дома, аптеки, медицинские и спортивные центры будут увеличивать спрос на ваше жилье. Обычно, наличием всех этих критериев могут похвастаться хорошие спальные районы в зоне прохождения веток метро.

- Безопасность. Каждый арендатор хочет жить в доме, где чувствует себя в безопасности. Это верно как для долгосрочных арендаторов, так и для краткосрочных. Чтобы получить представление о безопасности дома, проверьте статистику преступности. Наличие дополнительных мер безопасности у определенного объекта всегда в плюс. К примеру, закрытый въезд, камеры наблюдения.

- Наличие рынка аренды. Каково соотношение местоположения с доходом от аренды? Если недвижимость, похожая на ту, которую вы выбрали, сдается по определенной цене, вам придется сдавать свою в аналогичном ценовом диапазоне. Покупка недвижимости в районе с сильным рынком аренды с большой долей вероятности будет означать более высокую арендную плату. 

№3. Проведите анализ рынка

Исследования являются важным компонентом поиска недвижимости для аренды. Конечно, вы можете прислушаться к совету друзей, к соседу или коллеге, у которых несколько квартир в аренде. Советами пренебрегать не стоит, однако, свое домашнее задание сделать все же необходимо. В этом домашнем задании рекомендовал бы проанализировать три важных критерия:

• формат приобретаемой недвижимости;

• текущая стоимость объекта;

• текущие арендные ставки.

Что же такое формат объекта для аренды и почему он так важен на начальном этапе?

Формат - это, в первую очередь, определение класса жилья, класса дома, количества комнат, уровня отделки и меблирования в привязке к месторасположению. От выбранных параметров зависит ваша целевая аудитория (кто же будет там жить?), а также расчет такого финансового показателя как соотношение величины инвестиции с доходностью.

К примеру, 1-комнатные квартиры обычно снимают молодые специалисты или молодые семьи, 2-3-комнатные в спальных районах - часто студенты. В таких случаях в квартирах может проживать по 1-2 человека на комнату, что приводит к быстрому физическому износу объекта. 2-3-комнатные квартиры в центре, с хорошим ремонтом и техникой снимают топ-менеджеры, экспаты, семьи с высоким доходом.

Именно формат является тем критерием из анализа рынка, который наиболее сильно влияет как на саму величину инвестиции, так и на ее итоговую доходность.

Далее необходимо переходить к анализу стоимости объекта и текущих арендных ставок. Логично, что доход от аренды купленной вами квартиры зависит от ее текущей стоимости.

Проведите сравнительный анализ рынка путем сопоставления аналогичной собственности, которая продается или была недавно продана (обычно не позднее 6 месяцев), с рассматриваемой вами недвижимостью. При этом необходимо учесть следующий нюанс. Большинство объектов доходной недвижимости оценивается и продается именно исходя из генерируемого дохода (доходный метод), а не методом аналогов, но стоимостью аналогов при анализе пренебрегать не стоит. В то же время, если новичку в инвестировании удается найти объект в его бюджете и его формате, и который уже является доходным, то здесь анализ упрощается. Предыдущий владелец или управляющая компания, как правило, предоставляет детальный финансовый анализ.

Хотел бы отметить, что провести анализ уже проданной недвижимости можно только с помощью профессионалов, а по той, что продается, можно самостоятельно. Для этого придется потратить несколько дней на мониторинг самых популярных сайтов по недвижимости, просмотрев такие разделы, как: куплю / сдам / сниму в аренду, сделав после этого несколько звонков риелторам для уточнения полученных вами данных. Помощниками вам могут стать аналитические графики, отображающие тенденцию по запросам на покупку / съем или аренду в выбранном вами районе, улице или доме за определенный период. Наиболее репрезентативным периодом для анализа, как правило, является квартал.

Важным моментом, на который также стоит обратить внимание при анализе арендных ставок, – это не только стоимость ежемесячной аренды в объявлении, но и период экспозиции самого объявления. Зачастую, цена аренды может выглядеть на первый взгляд очень привлекательно, но период экспозиции оказаться крайне длительным. Тогда возникает вопрос: адекватна ли такая цена рынку?

По сути, на финише проведенной работы вы должны получить результат в виде подобранного наиболее подходящего для вас типа инвестиционной собственности (квартира, «гостинка», апартаменты под управлением, квартира в доходном доме и так далее) в привязке к лучшей для вашего финансового бюджета стратегии аренды (посуточная, долгосрочная) и стратегии управления (самостоятельно или через проперти менеджера). 

№4. Правильно считайте рентный доход

В Украине нет ресурса, который помог бы помочь рассчитать доходность от аренды. Каждый это делает так, как он это понимает. Зачастую, можно столкнуться с недобросовестной рекламой от продавцов, которые анонсируют будущую доходность в 15% годовых.

Итак, считаем все! Сколько денег было потрачено на сам актив; дополнительные затраты (налоги, нотариус, стартовый ремонт и мебель); неполученный доход в период простоя (к примеру, когда дом еще строился, делается ремонт или когда недвижимость простаивает без арендаторов); амортизационные расходы на будущий косметический ремонт и покупку мебели; страховка.

Почему это важно? Зачастую, инвестор, покупая объект на этапе котлована, просчитывает будущую доходность, забывая о простое, к примеру, в полтора, а иногда - и в целых два года, пока строился дом. Но, ведь на 10-летнем цикле инвестиции простой в два года - это ни много ни мало, а целых минус 20% к доходности.

Многие не считают амортизацию. Однако, как минимум, раз в 10-15 лет вам придется сделать ремонт. Услуги на управление. Если таковые будут, то их стоимость может колебаться от 10 до 30% от вашей прибыли. Безусловно, налоги. Я бы не пренебрегал этой статьей расхода, ведь сегодня в Украине есть возможность сдавать недвижимость в аренду через СПД и платить до 5% от размера аренды, показывать белый доход и спать спокойно. Граждане ЕС и США мечтали бы о таких низких налогах.

В чем считать доходность? Каждый инвестор сам выбирает валюту своего портфеля, но, если вы выбрали доллар или евро, то помните - недвижимость в Украине в 95% случаев не привязана к валюте. Разве что, если у вас намечается подписание долгосрочного контракта с арендатором нерезидентом или резидентом, у которого доход в валюте. В противном случае вы можете в своем контракте привязаться к валютному курсу, но, как показывает практика, при значительных колебаниях такие привязки по факту не работают. В таких ситуациях арендатор просто говорит: «Не могу себе это позволить». 

№5. Найдите хорошего юриста

К сожалению, просто найти нотариуса для оформления сделки - недостаточно. Афер с покупкой недвижимости у нас хватает. Выбранный вами объект может быть заложен несколько раз, может выясниться, что титула не существует и документы поддельные. Истории бывают разные. Нотариус не будет смотреть наличие или отсутствие уголовных дел у продавца или у связанных с ним лиц, искать возможные дубли права собственности и так далее. Юридическую чистоту сделки вам сможет проверить только хороший юрист. На этом экономить не стоит. Тем более, что стоит это недорого.

И напоследок. Приняв решение стать инвестором, абсолютно верным будет задать себе, как минимум, два вопроса: а какой же доход от инвестиций считается хорошим в текущем рынке, и есть ли надежда, что я верну свои инвестиции и при каких условиях?

В стабильном рынке мы бы воспользовались калькулятором и с высокой степенью вероятности корректно все посчитали. Однако, в наших турбулентных реалиях мы вынуждены всегда держать руку на пульсе. Итак, за последние два года в столице мы фиксируем валовую доходность (до уплаты налогов и комиссий) в среднем на уровне 8%. При этом, центральные районы стремятся к 5-6%, на окраинах доходность может достигать все 11%. То, что центр – это безопасный домик, в котором вы спрячете свои инвестиции и через 10 лет без проблем их вернете, как показал коронакризис, уже миф.

Что же касается надежды. Я бы исходил из того, что в любом месте, где увеличивается количество людей, улучшается их благосостояние, уменьшается безработица и есть доступ к дешевым деньгам (даже при растущем предложении недвижимости), спрос на жилье будет высокий.

Эти факторы в совокупности с профессиональным управлением вашего объекта и являются ключевыми для позитивных прогнозов сохранения и даже увеличения стоимости купленной вами недвижимости. Многие из них без «кристального шара» на горизонте 5-10 лет предусмотреть невозможно. А вот на качество управления, которое может дать возможность зарабатывать больше, а значит увеличивать стоимость вашей недвижимости, повлиять можно непосредственно. Поэтому надеемся, анализируем и принимаем правильные решения!