Чи покращить сферу управління будинками новий профільний законопроект?

Проблеми з управлінням новобудовами та з визначенням форми управління у будинках, де досі діють старі правила, треба вирішувати терміново

У грудні 2019 року у Верховній Раді України було зареєстровано законопроект №2606, ініціатором якого є Андрій Стріхарський. На момент обрання народним депутатом він був директором девелоперської компанії ТОВ “Компанія Статус Групп”. Ця компанія працює в Києві з 2005 року і вже встигла вплинути на хаотичну забудову міста.

Сьогодні ж Андрій Стріхарський перейшов від забудови Києва до спроб “покращити” сферу управління багатоквартирними будинками в Україні. У своєму законопроекті він пропонує внести зміни одразу до чотирьох законів: “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, “Про житлово-комунальні послуги” та “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”. Щоб зрозуміти, наскільки близький до такої мети законотворець, давайте розберемося, які ж конкретно зміни пропонує законопроект №2606? 

Удосконалити процедуру скликання та проведення установчих зборів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку

В чому полягає таке удосконалення? В першу чергу в тому, що пропонується надати забудовнику право виступити ініціатором установчих зборів та повідомити про них усіх співвласників. При цьому, ніде не визначено зміст поняття “забудовник”. Кого мають на увазі? Замовника будівництва? Генерального підрядника? Згідно з основами нормотворчості, якщо у законі впроваджується нове поняття, воно обов'язково розтлумачується у першій статті, разом з іншими термінами та поняттями, які в ньому використовуються. В цьому ж випадку тлумачення поняття “забудовник” ніхто так і не  передбачив. 

З позитивних моментів варто відзначити, що у разі звернення співвласників виконавчий орган ОМС має надати їм приміщення для проведення установчих зборів. В той же час, недоліком цієї норми є те, що відсутня деталізація, де саме має бути це приміщення, тож цілком можливо, що співвласникам нададуть приміщення, але зовсім в іншій частині району. Що ж до новозбудованих будинків, то там таке приміщення має надати забудовник. 

Додатково пропонується деталізувати норму щодо передачі технічної документації шляхом розширення її переліку, що саме по собі є позитивним. Але момент передачі технічної документації прив'язують до створення ОСББ. Тобто колишній балансоутримувач або особа, яка здійснювала управління будинком, зобов'язані передати технічну документацію протягом 3 місяців з моменту державної реєстрації ОСББ. На мою думку, ця норма, яка і зараз є в законі, некоректна, оскільки далеко не завжди співвласники починають управляти будинком через ОСББ після його створення. Тож якщо вже і вносити зміни в цю норму, то варто також прив'язати точку, з якої відраховується строк передачі технічної документації, до моменту звернення співвласників з відповідним проханням. 

Запровадити електронну систему взаємодії та прийняття рішень

Сама по собі ідея запровадження електронної системи для голосування співвласників у багатоквартирних будинків не є новою і закріплення у законі можливості для співвласників голосувати саме у такий спосіб є відповіддю на потребу, яка реально існує. Але запропонований варіант підтримувати складно - і ось чому. 

Для голосування у такий спосіб співвласники не зможуть використовувати будь-яку з існуючих програм, які надають можливість електронного голосування. Вони будуть зобов'язані використовувати тільки ту електронну систему, яку буде розробляти суб'єкт господарювання, що виграє конкурс, проведений Мінрегіоном. Тобто буде одна-єдина програма на всю Україну, яку розроблятиме не обов'язково найкращий розробник, а той, хто виграє конкурс. Сам конкурс проводитиметься за невизначеними правилами, оскільки в законопроекті відсутні будь-які доручення Кабінету Міністрів України щодо затвердження правил проведення такого конкурсу. 

Таким чином, завдяки запровадженню цієї норми, у співвласників не буде вибору і вони будуть змушені користуватися тільки однією програмою. Це зручно для монопольного бізнесу, але неприйнятно для безпосередніх користувачів.

Я згодна з тим, що необхідно запроваджувати і чітко прописувати можливість голосування з використанням цифрового підпису для співвласників будинків. Але це має бути адекватно закріплено в законі, із врахуванням потреби протидіяти можливим зловживанням. Станом на зараз ця норма виглядає непродуманою і потребує доопрацювання з метою захисту прав та інтересів співвласників, а також недопущення створення монополії у цій сфері. 

Втрутитись у внутрішні питання діяльності ОСББ 

В чому ж полягатиме це втручання? Якщо законопроект таки приймуть, то усі об'єднання, які самостійно утримують багатоквартирний будинок, будуть змушені мати у складі правління або у штаті ОСББ щонайменше одну професійно атестовану особу за фахом “Менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)”, яка має відповідний сертифікат. Я знаю дуже багато голів правлінь ОСББ, які не маючи такого сертифікату, надзвичайно успішно здійснюють утримання свого будинку та навіть розширюють свою діяльність, створюючи асоціацію разом з іншими об'єднаннями. Якщо ж головам або членам правлінь не вистачає знань, вони активно відвідують тренінги та підвищують свою кваліфікацію. Запровадження обов’язковості такої атестації для ОСББ є звуженням прав співвласників багатоквартирних будинків та призведе лише до того, що люди будуть ще менш активно прагнути утримувати свої будинки через ОСББ. 

Крім того, якщо у вашому будинку створено ОСББ, але ви вирішите залучити управителя, то не зможете просто обрати його на загальних зборах. Ви будете зобов'язані провести конкурс, у якому мають взяти участь щонайменше 3 управителя. Навіщо? Відповіді немає. 

Також, всупереч іншим законам, у закон “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” пропонують внести норму, згідно якої тариф на послугу управителя буде затверджувати ОСББ. Після цього пункту я чітко зрозуміла, що законопроект писала людина, яка, вочевидь, доволі поверхово знайома з цією сферою. Чому? Тому що тарифу більше не існує. Управитель надає послуги на підставі ціни, яка є договірною і погоджується між управителем та співвласниками й ніяк не може бути затвердженою ОСББ. Об’єднання співвласників може й спробувати затвердити для управителя “тариф”, але він має повне право відмовитися надавати послуги, оскільки їх вартість має влаштовувати обидві сторони - і управителя, і співвласників. 

Тож окрім того, що утримуючи будинок силами ОСББ, ми будемо зобов'язані проходити професійну атестацію, співвласники не зможуть за власним рішенням залучити управителя. Може ці зміни й виникли від бажання захистити права співвласників, але в результаті скоріше їм нашкодять. 

Змінити порядок управління будинком силами співвласників

Пам’ятаєте, що співвласники можуть обрати одну з трьох форм управління будинком: залучити управителя, створити ОСББ або управляти самостійно? Управління будинком силами співвласників було чітко прописано у Законі України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, але на практиці реалізовувалося лише у маленьких будинках до 10-15 квартир, де усі співвласники ще до прийняття цього закону утримували свій будинок власними силами. Якщо ж буде прийнято цей законопроект, вони будуть змушені обирати уповноважену особу, яка діятиме від їх імені. Навряд чи я здивую вас тим, що ця уповноважена особа також має бути з числа осіб, що пройшли професійну атестацію за фахом “Менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)”...

Змінити права та обов'язки управителя, строк дії договору з ним 

Детально не розписуватиму всі норми, які пропонують змінити, хочу лише звернути увагу на нове право управителя, яке пропонують закріпити у законі:

“Управитель може відчужувати майно, передане в управління, укладати щодо нього договір застави чи інші правочини лише за рішенням загальних зборів об’єднання”.

І тут виникає закономірне питання: як взагалі може існувати умова щодо відчуження майна, що передане в управління, або укладення щодо нього договорів застави? Мені навіть страшно уявляти до чого може призвести така норма…  

Крім того, у законі пропонують прибрати норму щодо річного строку договору з управителем. Натомість, пропонується закріпити, що строк договору визначається у договорі. Але співвласники все одно зможуть розірвати договір тільки за умови повідомлення управителя не пізніше, ніж за місяць до кінця строку дії договору. Тож якщо договір укладений на 5 років, доведеться доволі багато часу чекати для реалізації свого права. Або ж звертатися до суду.  

І наостанок, прикінцеві та перехідні положення законопроекту містять норму щодо обов’язку співвласників будинків, які ще не визначилися з формою управління, протягом 6 місяців з дня набрання чинності цим законом визначити уповноважену особу (так, з числа атестованих). На думку ініціатора законопроекту, це допоможе вирішити існуючі проблеми у сфері управління житлом. Але за умови відсутності санкції за її невиконання, ця норма навряд зможе змусити співвласників визначитися з формою управління будинком або обрати таку уповноважену особу.

Цей законопроект справді виглядає як спроба вирішити проблеми, які існують у цій сфері. Однак з того, як прописані його норми, можна зробити висновок, що автор опирався на загальні знання про поточну ситуацію, без ґрунтовного аналізу проблем.  

Погоджуюся з тим, що закони потрібно змінювати. Але зміни ці мають бути детально продуманими, аби ситуацію покращувалась. Проблеми з управлінням новобудовами та з визначенням форми управління у будинках, де досі діють старі правила, треба вирішувати терміново. Однак законопроект №2606 не дає однозначних і простих рішень проблем, натомість він вносить іще більшу плутанину. Щоб змінити цю ситуацію, варто залучити до розробки нового законодавства громадськість, експертів, які працюють у цій сфері та прислухатися до фахівців, які безпосередньо мають справу з управлінням будинками. І вже після цього зробити висновки та оформити їх у вигляді законопроекту.