Отчуждение права аренды земли без согласия арендодателя
В апреле 2008 года мне довелось участвовать в проведенных в парламенте общественных слушаниях по законопроекту о рынке земли (речь реально шла о двух законопроектах - №№2143 и 2143-1). Свое короткое выстпуление я начал с вопроса: "А что будет лотом на аукц
В апреле 2008 года мне довелось участвовать в проведенных в парламенте общественных слушаниях по законопроекту о рынке земли (речь реально шла о двух законопроектах - №№2143 и 2143-1). Свое короткое выстпуление я начал с вопроса: "А что будет лотом на аукционе относительно аренды земли?". Ответ был ожидаемым - право аренды земельного участка. Тогда я задал второй вопрос: "Если так. то приобретая на аукционе право аренды я становлюсь его собственником. И следовательно могу продать это право. То есть станет возможной замена арендатора участка помимо воли арендодателя. Вы этого хотите?".
Как ни странно, но меня услышали. И уже через несколько месяцев Закон Украины "Об аренде земли" дополнили новой статьей 8-1: "Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу". Ничего не имею против такого ограничения, но упоминание в нем государственных и коммунальных земель позволяет сделать вывод, что для права аренды частной земли отчуждение такого права возможно. И с этим я согласиться не могу. Арендатор в договоре является одновременно и кредитором (имеет право требовать предоставления ему участка в пользование), и должником (обязан уплачивать арендную плату). И если кредитора по общему правилу (ст.516 ГК) заменить можно без согласия должника (здесь арендодателя), то сделать тоже самое относительно должника невозможно (ст.520 ГК). Впрочем, с недавних пор последнее правило действует "якщо інше не передбачено законом" (ст.520 ГК дополнена этой фразой в соответствии с Законом №1617-VI). К этой оговорке я вернусь чуть ниже.
Кстати, относительно передачи в залог или внесения в уставный фонд, законодатель (Законом №509-VI) разрешил подобные правочины при согласии арендодателя (теперь возможность таких операций является существенным условием договора), прекрасно понимания что следствием этого станет (при внесении права аренды в уставный капитал) или может стать (при ипотеке права аренды) замена арендатора.
Вот новая редакция статьи 8-1 Закона "Об аренде земли", предлагаемая законопроектом №9001-1 (тем самым, который принят парламентом за основу, а потом отправлен на повторное первое чтение): "Право оренди земельної ділянки державної та комунальної власності може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу". То есть, право аренды государственной и коммунальной земли можно будет свободно отчуждать! А как же с частными землями? Передавать право аренды в залог также планируется разрешить (ст.133 ЗК), хотя ограничение относительно залогодержателей (только банки - ч.4 ст.133 ЗК) остается. Означает ли это, что отчуждение права аренды для государственных/коммунальных земель будет проще, чем для частных? Или же здесь сработает аналогия? На мой взгляд, если этот вопрос прямо не разрешить законом, то реальное толкование дадут только суды. И то не скоро, а лишь с момента появления обобщенной судебной практики на уровне ВХСУ/ВССУ.
С наличием упомянутой выше оговорки в статье 520 ГК столь радикальное изменение в законодательстве формально будет законным. Но будет ли оно целесообразным? Если несколько лет назад замена арендатора государственной земли была очень сложна или очень коррумпирована, сегодня она в большинстве случаев просто невозможна, то завтра (то есть с вступлением в силу закона "О рынке земель") она будет чрезвычайно простой. И это может привести к новому виду коррупции, когда лица, приближенные к власти (непосредственно или благодаря деньгам) будут получать земельные участки государственной/коммунальной собственности в аренду (не обязательно на аукционе! см. ч.2 ст.134 ЗК) исключительно с целью дальнейшего отчуждения. Тем самым нарушится один из принципов, положенных в основу законопроекта №9001-1 - максимальное ограничение спекулятивной составляющей рынка земли.
Поэтому закончу вопросом к авторам законопроекта. Вопросом, который уже задавал на Банковой: "Вы этого хотите?".
- Благодійна діяльність в Україні під час дії воєнного стану Оксана Соколовська 16:10
- Юридична практика у спорах з банками: реальний приклад Павло Васильєв 12:18
- Нові правила експортного контролю: виклики та можливості для українського бізнесу Ростислав Никітенко 12:12
- Від entry-level до CEO: розбираємо головні бар'єри для жінок у корпоративному світі Юлія Маліч 12:10
- Про Молдову, вибори і російський слід Галина Янченко 09:58
- Судовий збір при заявлені цивільного позову у кримінальному провадженні Євген Морозов вчора о 20:02
- Скасування Господарського кодексу: ризики для бізнесу та економіки Володимир Бабенко вчора о 17:11
- Розпочато роботу над вебплатформою судових рішень War Crime Леонід Сапельніков вчора о 14:41
- Маємо забезпечити армію якісним майном Дана Ярова вчора о 14:21
- Нові зміни до Кримінального кодексу України: що потрібно знати Оксана Соколовська вчора о 13:27
- Судова практика: відміна виконавчого напису приватного нотаріуса Павло Васильєв вчора о 12:31
- Сектори польської економіки, в які інвестує український бізнес Сильвія Красонь-Копаніаж вчора о 12:10
- Санкції та їх оскарження в ЄС: що варто знати українському бізнесу та адвокатам Ростислав Никітенко вчора о 12:08
- Відвід судді: закон, практика та поради Владислав Штика 03.11.2024 23:06
- Темна сторона онлайн-шопінгу: Temu потрапив під приціл ЄС Дмитро Зенкін 03.11.2024 21:00
-
Освітні втрати набирають обертів: чому школярі масово виїжджають і не планують повертатися
Думка 22562
-
Найбільший завод з виробництва свинцю в Україні визнали банкрутом
Бізнес 10906
-
Укрнафта пробурила найглибшу свердловину за останні вісім років. Дає нафту та газ
Бізнес 10668
-
Хазяїн Грузії, Потопельники зі США, Українські скамери оббирають росіян. Найкращі історії світу
4902
-
Україна відбудувала останній з трьох мостів через Десну, які були зруйновані у 2022: фото
Бізнес 4329