Земля – людям (закреслено) державі

Про ефективність у захисті прав на землю на прикладі типової справи.

Останнім часом, так сталося, довелося стати учасником декількох суперечок щодо земельних ділянок між прокуратурою та громадянами. Як ведеться, в кожної сторони своя правда.

Тож історія зазвичай виглядає так. Особа набуває права власності на земельну ділянку на березі якоїсь водойми (річка, озерце, затока, море). Купує дорого, перевіряє чи належним чином оформлені документи, і як правило це так і є. Право власності продавця посвідчено державним актом, землевпорядна документація в порядку, рішення місцевої ради присутні. Далі йде будівництво, житлові будинки вводяться в експлуатацію без особливих проблем. А потім до власника приходить повістка в суд. Як грім серед ясного неба – позов про витребування ділянки, прокуратура вимагає звільнити від забудови територію та повернути її територіальній громаді, адже ці землі є землями водного фонду за приписами Земельного кодексу, і неважливо яке цільове призначення землі зазначається в акті про право власності на землю та землевпорядній документації, що під нього розроблялася.

З позиції громадян, що інвестували в землю і забудову, виглядає так, що держава тримає їх за цапів відбувайлів. Землею розпоряджалася територіальна громада: землевпорядну документацію затверджували, цільове призначення та відсутність перешкод для надання відповідних прав на землю перевіряли, п о м и л и л и с ь/ закрили очі на наявність водойми, право підтвердили. Органи виконавчої влади реєстрували початок будівництва житлового будинку, реєстрували введення в експлуатацію, а в подальшому право власності і жодних перешкод у водоймі не вбачали. Тобто всі зацікавлені особи своєю згодою підбадьорювали громадянина витрачати кошти. А далі «Бац! Друга зміна» - за декілька років знаходиться прокуратура та звертається з позовом. А тут ще суди на її бік стають.

З боку прокуратури аргументи такі: «визначення земель водного фонду міститься в Земельному кодексі, і розумний та відповідальний громадянин повинен замислитися та триста разів відміряти перш ніж інвестувати в придбання землі, яка за визначенням не може перебувати у власності громадян, та забудовуватися нерухомими об’єктами, що використовують для житла. Водні об’єкті є власністю громадян України, доступ до них має бути вільний.

Представники громадян наголошували на наступних аргументах: недарма існує інститут позовної давності, неможна витребувати земельну ділянку після спливу 3-х років з моменту її надання. По-друге, право прокуратури звертатися в інтересах держави з відповідними позовами сумнівно, адже на сторожі прав на землю стоять відповідні  державні органи, які мають право та ресурси самостійно звертатися до суду. Крім того, на думку адвокатів власників будівель на березі, перш ніж забирати землю, необхідно скасовувати правовстановлюючі документи, зокрема рішення територіальної громади, акт про право власності, документи на будинок.

Це стислий виклад досить типової ситуації. Але Верховний Суд останнім часом надав чітку і досить жорстку відсіч усім намаганням відстояти право приватної власності громадян на землю та забудову у води. Приклад - Ухвала Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі №504/2457/15-ц. Суд зафіксував декілька нових та підтвердив декілька вже досить сталих позицій:

1. Оспорювання рішень територіальної громади щодо землі, ланцюга правочинів – є неефективним засобом захисту прав, при цьому в справах про витребування земельної ділянка позивачу достатньо посилатися та обґрунтувати незаконність рішення органу, яке стало підставою для оформлення права на земельну ділянку, без заявлення вимоги про визнання такого рішення недійсним. Таке рішення не тягне правових наслідків, на які воно спрямовано, що на практиці означає, що право власності на землю в держави не припинялося.

2. Визнання акту про право власності на землю не є необхідним для вирішення питання про належність права на земельну ділянку та для її витребування. Крім того, визнання акту недійсним не є необхідністю через зміни в порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно (стаття 4 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

3. Зайняття земельної ділянки водного фонду з порушенням статті 59 ЗК України має розглядатися як порушення права власності держави/територіальної громади, що не пов’язане з порушенням права володіння, а тому вимога про витребування земельної ділянки має розглядатися як негаторний позов  - позов, на який не поширюється строк позовної давності, адже порушення права є тривалим.

От такі невеселі для громадян справи. Як казав директор середньої школи, де я навчалася: «Скільки вірьовочці не витися …», а будувати біля водойм шкідливо для гаманця. Є насправді думка, що навіть у виконавчому провадженні знесення капітальної споруди на землі буде справою вкрай важкою, натякають - навіть безперспективною… але, гадаю, і тут у зацікавлених знайдуться інструменти.