Іноземці і ринок землІ: що варто знати про закон №2178-10?

Ринок землі та іноземці. Можливість купівлі-продажу іноземцями земель сільськогосподарського призначення. Референдум. Відсутність в Україні законодавчого врегулювання його проведення.

Новина про прийняття в ніч з 30 на 31 березня 2020 року Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» № 2178-10 (надалі також – «Закон»), облетіла простори інтернету разом із переліком нововведень, які плануються на ринку землі. 

Серед них, зокрема 

- скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення з 1 липня 2021 року;

- до 1 січня 2024 року право на купівлю землі будуть мати лише громадяни;

- з липня 2021 до 1 січня 2024 діятимуть обмеження щодо загальної площі земель, яка може бути надана фізичній особі - не більше 100 га в одні руки, а з 2024 року - до 10 тис. га.

В свою чергу, Законом передбачені положення, на які варто звернути увагу більш детально.  

Зокрема, окремої уваги потребує питання щодо права іноземцями купувати землі сільськогосподарського призначення.

Відповідно Закону, нова редакція статті 130 Земельного кодексу України (надалі також – «ЗК України»),передбачає, що іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Цей абзац втрачає чинність за умови та з дня схвалення на референдумі рішення, визначеного в абзаці восьмому частини першої цієї статті.

Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення цього на референдумі.

Крім того, незалежно від рішень, прийнятих на референдумі, в абзаці п’ятому частини першої цієї статті передбачено заборонену отримувати у власність землі сільськогосподарського призначення, зокрема:

- юридичним особам, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України, - на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), і які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);

- юридичним особам, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;

- юридичним особам, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави; 

- юридичним особам, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера).

При цьому, змін до статті 22 ЗК України, положення якої стосуються заборони передачі у власність землі сільськогосподарського призначення іноземцям, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам не вносились. 

Таким чином, новий Закон, не тільки не скасовує заборону іноземцям купувати землі сільськогосподарського призначення, а ще вносить додаткові обмеження щодо придбання земель сільськогосподарського призначення не громадянами України: 

- заборона купувати іноземцями, особами без громадянства та юридичними особами часток в статутному капіталі юридичної особи, яка володіє землями сільськогосподарського призначення;

- заборона набуття права власності на земельні ділянки юридичними особами створеними та зареєстрованими в Україні, засновниками або бенефіціарними власниками яких не є громадяни України, 

- які будуть діяти до дня та з моменту прийняття рішення на референдумі про скасування таких обмежень. 

В свою чергу, необхідно зрозуміти, що ж таке референдум та з чим його їдять?

Референдум — це прояв демократії, що полягає у реалізації  народного волевиявлення у спосіб прийняття громадянами України шляхом голосування законів України, інших рішень з важливих питань.

Тобто, це один із способів реалізації влади шляхом голосування виборчого корпусу або його визначеної частини.

Таким чином, у разі якщо наявна необхідність прийняти надважливі рішення в державі, парламент, умовно кажучи, може зняти з себе законодавчу функцію та наділити громадян правом прийняти відповідні рішення.  

В свою чергу, відповідно до Рішення Конституційного суду України від 16 квітня 2008 року №6-рп/2008, правове регулювання порядку здійснення безпосередньої демократії, зокрема референдуму, спрямоване на те, щоб поєднати ці форми із способами та засобами, які характеризують представницьку демократію, взаємодоповнити їх, але не зробити конфліктними з можливою підміною парламенту референдумом (чи навпаки). Тобто,юридичне регулювання порядку здійснення безпосередньої демократії не повинне мати на меті підміну парламенту референдумом.

У вказаному Рішенні визначено, що референдум, як і інші форми безпосередньої демократії, не повинен застосовуватися сам по собі або тільки у зв'язку з конституційною фіксацією принципу народного суверенітету. Тому сфера їх застосування та інші параметри встановлюються Конституцією та законами України.

Конституційне регулювання референдумів в Україні зведене до приписів, якими визначаються:

- суб'єкти ініціювання проведення референдуму, 

- суб'єкти, уповноважені призначати (проголошувати) референдум;

-вимога обов'язковості вирішення питання про зміну території України всеукраїнським референдумом;

- затвердження на всеукраїнському референдумі законопроекту про внесення змін до розділу I "Загальні засади", розділу III "Вибори. Референдум" і розділу XIII "Внесення змін до Конституції України", прийнятого не менш як двома третинами від конституційного складу Верховної Ради України (частина перша статті 156);

- недопустимість проведення референдуму щодо законопроектів з питань податків, бюджету та амністії (стаття 74) (до Рішення Конституційного суду України від 16 квітня 2008 року №6-рп/2008).

Натомість, Закон України «Про всеукраїнський референдум» від 06 листопада 2012 року, який прийшов на зміну Закону України «Про всеукраїнський та місцеві референдуми» від 03 липня 1991 року,Рішенням Конституційного Суду № 4-р/2018 від 26 квітня 2018 року визнано неконституційним. 

На сьогодні, вже має місце новий проект Закону України «Про всеукраїнський референдум» № 2182 від 26 вересня 2019 року, який нещодавно лише був винесений на громадське обговорення. 

Проте, якщо так званим, неконституційним законом було передбачено предметом референдуму прийняття чи скасування закону України або внесення змін до чинного закону України (законодавчий референдум).

То новим проектом такої можливості не встановлено.  Натомість, «законодавчим референдумом» визначено референдум, що стосується визнання таким, що втратив чинність, закону України або виключення окремих його положень (законодавчий референдум).

І хоча, опосередковано можливість проведення законодавчих референдумів випливає із статті 74 Конституції України,  проте, Конституційний Суд України дійшов висновку, що народ як носій суверенітету і єдине джерело влади в Україні, здійснюючи своє волевиявлення через референдум, може в порядку, який має бути визначений Конституцією і законами України, приймати закони, вносити зміни до чинних законів, скасовувати їх (крім законів з питань податків, бюджету, амністії) (Рішення Конституційного суду України від 16 квітня 2008 року №6-рп/2008).

Таким чином, нормативно-правого акту, який би детально регулював процедуру проведення референдумів не прийнято, а той проект що маємо на сьогодні не передбачає прийняття рішення на референдумі щодо прийняття чи внесення змін до чинного закону України.  

Отже,  новий Закон залишає незмінним заборону іноземцям купувати землі сільськогосподарського призначення, натомість надає можливість після прийняття відповідного рішення на референдумі, купувати частку в статутному капіталі юридичної особи, яка має право власності на відповідні землі, а також купувати юридичними особами, засновниками або бенефіціарними власниками яких не є громадяни України, землі сільськогосподарського призначення. 

Натомість, на сьогодні, регулювання проведення в Україні законодавчого референдуму не визначено, а проект Закону про референдуми, який є на сьогодні, недосконалий та вимагає доопрацювання.   

Як висновок, можна вказати, що станом на сьогодні постає більше питань аніж відповідей як буде розвиватись ринок землі в Україні.  Яка мета його створення та порядок реалізації.

Звичайно, прийняття Закону дає поштовх для подальшого нормативного врегулювання ринку земель та має стати основою для запровадження більш детального врегулювання окремих нововведень закону, зокрема, щодо проведення референдуму з питань допуску іноземних осіб до можливості набувати землі сільськогосподарського призначення у власність.