Орендна плата за землю після відчуження частини об’єкта нерухомості

Чи повинен платник податків сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої не є, після відчуження частини об’єкта нерухомості та його реєстрації за іншими особами?

12.09.2017 р. судові палати в адміністративних та угосподарських справах Верховного Суду України в контексті справи №21-3078а16 досліджували питання щодоправомірності сплати земельного податку позивачем, який відчужив об’єктнерухомості на якій він розташований.

За підпунктами 14.1.72 і 14.1.73 пункту 14.1 статті 14 ПКземельним податком визнається обов’язковий платіж, що справляється з власниківземельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів.Землекористувачами можуть бути юридичні та фізичні особи (резиденти інерезиденти), яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянкидержавної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди.

Відповідно до підпунктів 269.1.1 і 269.1.2 пункту 269.1статті 269 ПК платниками земельного податку є власники земельних ділянок,земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПКоб’єктами оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності абокористуванні.

За пунктом 287.7 статті 287 ПК у разі надання в орендуземельних ділянок (у межах населених пунктів), окремих будівель (споруд) або їхчастин власниками та землекористувачами податок за площі, що надаються воренду, обчислюється з дати укладення договору оренди земельної ділянки або здати укладення договору оренди будівель (їх частин).

ВАЖЛИВО: Необхідно вказати, що усуваючи розбіжності узастосуванні судом касаційної інстанції положень статті 287 ПК,  ВерховнийСуд України дійшов висновку про те, що незважаючи на те, що позивач незареєстрував право власності чи користування земельною ділянкою під належнимийому на праві власності нежитловими приміщеннями, виходячи із принципупріоритетності норм ПК над нормами інших актів у разі їх суперечності, якийзакріплений у пункті 5.2 статті 5 ПК, обов'язок зі сплати земельного податкувиник у позивача з дати державної реєстрації права власності на нерухомемайно (постанова ВСУ від 7 липня 2015 року № 21-775а15).

У частинах першій та другій статті 120 ЗК встановлено, щоу разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, щоперебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється правовласності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ціоб’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю абоспоруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи,переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вонирозміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля абоспоруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разінабуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користуванняземельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому жобсязі, що були у попереднього землекористувача.

За статтями 125 і 126 цього Кодексу право власності наземельну ділянку, а також право постійного користування та право орендиземельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Аналогічним чином перехід права власності на земельнуділянку до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крімбагатоквартирного), будівлю або споруду, унормовують положення статті377 ЦК.

(!!!) Так, 12.10.2016 р. Верховний суд України розглядаючисправу № 6-2225цс16 підтвердивраніше висловлену позицію та серед іншого вказав, що за змістом статті 377 ЦКУкраїни до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду,переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, беззміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

За частиною третьою статті 7 Закону № 161-ХІV доособи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду,що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право орендина цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності нажитловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельноїділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якійрозташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Аналіз зазначених норм права дає можливість визначити, хтосаме є платником земельного податку, що є об’єктом оподаткування, з якогомоменту виникає (набувається, переходить) обов’язок сплати цього податку, подію(явище), з якою припиняється його сплата, умови та підстави сплати цьогоплатежу у разі вчинення правочинів із земельною ділянкою чи будівлею (їїчастиною), які на ній розташовані.

У даній справі після завершення будівництва об’єктанерухомості право власності на частки цього нежилого приміщення булозареєстровано за кількома власниками, які у подальшому змінювались, тобтооб’єкт нерухомості знаходиться у спільній частковій власності.

У розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270, пункту 287.7 статті287 ПК платником земельного податку є власник земельної ділянки абоземлекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов’язок сплатицього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) вустановленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи правакористування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права.

Розглядаючи питання неоднакового застосування судомкасаційної інстанції статті 120 ЗК, у постанові від 13 квітня 2016 року (справа №6-253цс16) колегія суддів Верховного СудуУкраїни дійшла висновку про те, що при застосуванні положень статті 120 ЗК упоєднанні з нормою статті 125 ЗК слід виходити з того, що у випадку переходуправа власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку правовласності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно ізвиникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правилостосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстрованеодночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознакоб’єкта права власності. Таким чином, за загальним правилом, закріпленим участині першій статті 120 ЗК, особа, яка набула право власності на будівлю чиспоруду, стає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вонаналежала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуженнянерухомості.

Отже, якщо певна фізична чи юридична особа набула правовласності на будівлю або його частину, що розташовані на орендованій земельнійділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, наякій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були упопереднього землекористувача.

Аналогічна правова позиція вже була висловлена ВерховнимСудом України у постанові від 8 червня 2016 року (справа №21-804а16) та від 11.02.2015 року по справі №6-2цс15 (№ в ЄДРСРУ 42763573).

Таким чином, до нового власника об’єкта нерухомостіпереходить і встановлений податковим законом обов’язок зі сплати податку заземельну ділянку, на якій розташоване набуте ним майно.

ВИСНОВОК: після відчуження частини об’єкта нерухомості та йогореєстрації за іншими особами позивач не повинен сплачувати орендну плату заземельну ділянку, користувачем якої не є.

Більше того, ухвалюючи рішення, суд повиненвраховувати,  що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлюабо споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняєтьсяправо власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ціоб'єкти нерухомості.

Аналогічна правова позиція закріплена у ПостановіВерховного суду України від 12 жовтня 2016 року у справі №6-2099цс16.