Припинення іпотечних зобов’язань шляхом реконструкції предмету іпотеки

Згідно ст.11 Цивільного кодексу України,однією з підстав виникнення цивільних прав та обов’язків, зокрема є договори таінші правочини.

За приписами частини 1 статті 575 Цивільногокодексу України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володіннізаставодавця або третьої особи.

Відповідно до статті 1 Закону України"Про іпотеку" іпотека це вид забезпечення виконання зобов'язаннянерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця,згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченогоіпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предметаіпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку,встановленому цим Законом.

Відповідно до ст.3 Закону України "Проіпотеку" іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. Доіпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуютьсяправила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше невстановлено законом. Взаємні права і обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателяза іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення тареєстації.

Іпотекамає похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припиненняосновного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. У разі порушення боржником основного зобов'язання відповідно доіпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги зарахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги якихна передане в іпотеку нерухоме майно не зареєстровані у встановленому закономпорядку або зареєстровані після державної реєстрації іпотеки.

В свою чергу відповідно до  ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державнуреєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно таїх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону,виникають з моменту такої реєстрації.

Таким чином, з аналізу вищевказаної нормивипливає, що іпотека на майно безреєстрації права власності на нього неможлива.

Згідно з частинами 1, 4 статті 5 ЗаконуУкраїни "Про іпотеку" предметом іпотеки можуть бути один або декількаоб'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцюна праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем єдержавне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майноможе бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства можебути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому закономпорядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше невстановлено цим Законом. Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усімайого приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Однак за приписами частини 3 статті 5 ЗаконуУкраїни "Про іпотеку" частинаоб'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення внатурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості,якщо інше не встановлено цим Законом.

В свою чергу, іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не можебути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладенняіпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єктнерухомості.

Відповідно до п. 1.2. Наказу Міністерства зпитань житлово – комунального господарства України від 18.06.2007  N 55 «Про затвердження Інструкції  щодо проведення поділу, виділу та розрахунку частокоб'єктів нерухомого майна» (надалі – «Інструкція») поділ  та виділ частки в натурі здійснюється відповідно до законодавства знаданням  Висновку  щодо технічної  можливості поділу  об'єкта нерухомого  майна   абоВисновку щодо технічної можливості виділу в натурі частки з  об'єкта нерухомого майна.

Згідно п. 2.2. Інструкції поділ на самостійніоб'єкти нерухомого майна провадиться відповідно до законодавства знаданням  кожному  об'єкту поштової адреси.

Не підлягають поділу об'єкти нерухомого майна,до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані,  переплановані) об'єкти нерухомого майна (п.2.3. Інструкції).

Разом з тим, за положеннями статті 9 ЗаконуУкраїни «Про іпотеку», при користуванні предметом іпотеки іпотекодавець повиненне припускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення його вартостіпонад норми його звичайної амортизації (зносу).

Іпотекодавецьмає право виключно на підставі згоди іпотекодержателя відчужувати предметіпотеки.

А за вимогами статті 10 Закону України «Проіпотеку», якщо інше не встановлено законом чи іпотечним договором,іпотекодавець зобов'язаний вживати за власний кошт всі необхідні заходи дляналежного збереження предмета іпотеки, включаючи своєчасне проведення поточногоремонту, відновлення незначних пошкоджень, раціональну експлуатацію та захистпредмета іпотеки від незаконних посягань та вимог інших осіб.

Іпотекодавець повинен своєчасно повідомлятиіпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення, пошкодження, псування чипогіршення стану предмета іпотеки, а також про будь-які обставини, що можутьнегативно вплинути на права іпотекодержателя за іпотечним договором.

Згідно з ч. 2 ст. 590 ЦК України, заставодержательнабуває право звернення стягнення на предмет застави в разі коли зобов'язанняне буде виконано у встановлений строк якщо інше не передбачено договором абозаконом.

В свою чергу, відповідно до ч. 1 ст. 37 ЗаконуУкраїни «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекоювимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставоюдля реєстрації права власності іпотекодержателю на нерухоме майно, яке єпредметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя абовідповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такогодоговору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателюправа власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.

Разом із тим ч. 3 ст. 33 Закону України «Проіпотеку» передбачено звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі: 1)рішення суду, 2) виконавчого напису нотаріуса або 3) згідно з договором прозадоволення вимог іпотекодержателя (тобто шляхом позасудового врегулювання).При цьому правовою підставою для передачі іпотекодержателю права власності напредмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання є договір прозадоволення вимог іпотекодержателя (або застереження в іпотечному договорі).

Таким чином в разі встановлення такого способузвернення стягнення у договорі іпотекодержатель на підставі ч.2 ст.16 ЦКУкраїни має право вимагати застосування його судом.

Отже, враховуючи вищевикладене, судовапрактика налічує безліч судових рішень щодо звернення стягнення на предметіпотеки шляхом визнання права власності за іпотекодержателем.

Однак, захищаючи свої інтереси іпотекодавцішукають шляхи виведення іпотечного майна із застави іпотекодержателя, одним зних є знищення (втрата) переданої в іпотеку будівлі (споруди) шляхомперебудування, добудування, новоутворення, реконструкції предмету іпотеки  на підставі ст. 17 Закону України «Проіпотеку».

Наслідком такої «реконструкції» предметуіпотеки, навіть у разі визнання права власності за Іпотекодержателем,  може бути неможливість або дуже серйозне ускладненнящодо реалізації такого об’єкту нерухомості, а в подальшому реєстрації правовласності за покупцем без отримання додаткових судових рішень.

Відносно судової практики, то необхідновказати, що у своїх ухвалах від 24.04.2013р. по справі № 6-51828св12,  від 25.12.2013 р. по справі № 6-47128св13, від08.10.2014 р. по справі № 6-19140св14 Вищий спеціалізований суд України зрозгляду цивільних і кримінальних справ наголошує, що, незалежно від того, чи перейшлоправо власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи та чи буливнесені зміни до договору іпотеки у зв'язку перебудуванням, добудовою тощопредмета іпотеки чи ні, іпотека є дійсною для нового власника майна та поширюєтьсяй на таку реконструкцію.

При цьому новоствореним об'єктом нерухомості можевважатись виключно такий, що був створений без прив'язок до іншого, вжеіснуючого нерухомого майна, без використання його складових структурнихелементів. Тобто, неможливо визнати новоствореним нерухомим майном об'єктнерухомого майна, що являє собою вже існуючий об'єкт нерухомості зі зміненимизовнішніми та внутрішніми параметрами.

Більше того, Верховний суд України розглядаючисправу № 61213цс16 від  6 липня 2016 рокувисловив наступну правову позицію з цього приводу: «Частиною 5 статті 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, щоіпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною доприпинення основного зобов’язання або до закінчення строку дії іпотечногодоговору.

Згіднозі статтею 12 цього Закону в разі порушення іпотекодавцем обов’язків,встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагатидострокового виконання основного зобов’язання, а в разі його невиконання –звернути стягнення на предмет іпотеки.

Статтею23 Закону України «Про іпотеку» визначено, що в разі переходу права власності(права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншоїособи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека єдійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщодо його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Особа,до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статусіпотекодавця та має всі його права й несе всі його обов’язки за іпотечнимдоговором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним прававласності на предмет іпотеки.

Спірна квартира не є новоствореним об’єктом нерухомогомайна, оскільки створена з прив’язкою до вже існуючої заставленої нерухомості,з використанням її функціональних елементів, тому висновок судів про те, щоспірна квартира не є іпотечним майном, а іншим об’єктом нерухомості,передчасний.

Отже, усправі, яка переглядається Верховним Судом України, суди неправильнозастосували норми статті 23 Закону України «Про іпотеку», що призвело донеправильного вирішення справи».

Разомз цим, враховуючи все вищезазначене, існує декілька але…

Існуючаіпотека НЕ ПОШИРЮЄТЬСЯ на реконструйований об’єктнерухомості за наступних умов:

1. Якщоперебудування, добудування, реконструкція об’єкту іпотеки було зроблене зотриманням відповідних дозволів контролюючих органів;

2.    Об’єктнерухомості виділений в натурі;

3.   Реєстраціяправо власності на  нерухомість відбуласьяк на окремий та/або самостійний об’єкт (з присвоєнням окремої поштової адреси).

P.s. В підтвердження вказаного, хочуакцентувати увагу на справі № 914/4006/13 розглянутої Господарським судомЛьвівської області 24.02.2016 (хоч і рішення поки не набрало законної сили, алеробота юристів заслуговує на найвищу юридичну оцінку на мій суб’єктивний погляд).

Суд у цій справі встановив: «Необґрунтованим єтакож посилання позивача (банку) на законне набуття ним прав власності начетвертий та мансардний поверхи, а також сходові клітки в нежитловій будівлі,що розташована за адресою: … з огляду на наступне.

Відповідно до іпотечного договору №ХХХ від ХХХ.в іпотеку передано окремі нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: ХХХ.

 Накожне з них окремо видано реєстраційні посвідчення та витяги про реєстраціюправа власності: побутові приміщення площею 508,35 кв.м. НРПВН3464641,нежитлові приміщення площею 322,3 кв.м. НРПВН 2055678; нежитлове приміщенняплощею 47,7 кв.м. НРПВН 15301717; нежитлові приміщення підвалу площею 258,9кв.м., приміщення першого поверху площею 464,6 кв.м., загальною площею 723,5кв.м. НРПВН 3464938; нежитлові приміщення площею 286,7 кв.м. НРПВВН 3465117.

На момент передачі вказаних приміщень віпотеку банку, окремих приміщень четвертого та мансардного поверхів ізсходовими клітками не існували, що виключає можливість передання їх банку віпотеку.

Враховуючивиділення в натурі об’єкта нерухомості (четвертого, мансардного поверхів тасходові клітки в будівлі під літ.А-4 за адресою: ХХХ) як окремої цілої частини,реєстрацію права власності на об’єкт нерухомості як окремий об’єкт, іпотека,встановлена для ТзОВ ХХХ згідно іпотечного договору, на приміщення четвертого,мансардного поверхів та сходових кліток, не поширюється».