Відкриття ринку не за горами: настав час прицінюватися
Наближення відкриття ринку земель провокує все більше дискусій навколо цього питання.
Утім, головною перевагою такого розвитку подій є той факт, що обговорення стають більш деталізованими та предметними. Зважаючи на те, що ринок землі – це насправді товарні відносини, всіх хвилює головне: ціна. Пересічний громадянин, який спробує загуглити ціну землі, може натрапити на нові для себе поняття: нормативна грошова оцінка, експертна оцінка, ринкова вартість. Тож спробуймо з’ясувати їхні визначення, проаналізуємо на що нам орієнтуватися та принагідно спростуємо кілька міфів.
Нормативна грошова оцінка (НГО) – це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, а якщо простими словами – кошти, які можна виручити від найбільш ефективного використання ділянки за цільовим призначенням.
Такий підхід до оцінювання є архаїчним і раніше використовувався суто для визначення розміру земельного податку, державного мита та визначення орендної ставки. Тут важливо зауважити, що переважна більшість наявних договорів оренди розраховуються у відсотковому значенні від НГО.
Але після запуску ринку земель, НГО буде використовуватися як мінімальна ціна землі, нижче якої вона, відповідно до Закону, продаватися не може. У табличці ви можете простежити середні показники НГО за областями.
№ з/п | Регіон | Рілля, перелоги | Багаторічні насадження | Сіножаті | Пасовища |
1 | АР Крим | 26 005,00 | 58 459,98 | 10 145,85 | 4 284,71 |
2 | Вінницька область | 27 184,00 | 47 053,16 | 3 140,38 | 1 558,08 |
3 | Волинська область | 21 806,00 | 41 349,74 | 6 039,19 | 4 479,47 |
4 | Дніпропетровська область | 30 251,00 | 55 608,28 | 7 971,74 | 6 232,31 |
5 | Донецька область | 31 111,00 | 58 459,98 | 7 247,03 | 6 037,55 |
6 | Житомирська область | 21 411,00 | 35 646,33 | 5 072,92 | 4 089,95 |
7 | Закарпатська область | 27 268,00 | 37 072,18 | 6 522,33 | 5 258,51 |
8 | Запорізька область | 24 984,00 | 41 349,74 | 6 039,19 | 4 868,99 |
9 | Івано-Франківська область | 26 087,00 | 37 072,18 | 4 831,36 | 4 479,47 |
10 | Київська область | 26 531,00 | 42 775,60 | 6 280,76 | 4 479,47 |
11 | Кіровоградська область | 31 888,00 | 67 015,10 | 8 696,44 | 6 037,55 |
12 | Луганська область | 27 125,00 | 47 053,16 | 8 213,30 | 5 842,79 |
13 | Львівська область | 21 492,00 | 27 091,21 | 5 797,63 | 4 089,95 |
14 | Миколаївська область | 27 038,00 | 47 053,16 | 8 213,30 | 5 842,79 |
15 | Одеська область | 31 017,00 | 62 737,54 | 8 938,01 | 7 011,35 |
16 | Полтавська область | 30 390,00 | 64 163,40 | 5 556,06 | 4 284,71 |
17 | Рівненська область | 21 938,00 | 37 072,18 | 5 072,92 | 3 700,43 |
18 | Сумська область | 26 793,00 | 49 904,86 | 6 522,33 | 4 674,23 |
19 | Тернопільська область | 29 035,00 | 57 034,13 | 6 280,76 | 5 648,03 |
20 | Харківська область | 32 237,00 | 67 015,10 | 6 280,76 | 6 427,07 |
21 | Херсонська область | 24 450,00 | 37 072,18 | 5 314,49 | 4 284,71 |
22 | Хмельницька область | 30 477,00 | 52 756,57 | 6 763,90 | 5 258,51 |
23 | Черкаська область | 33 646,00 | 74 144,37 | 8 454,87 | 5 648,03 |
24 | Чернівецька область | 33 264,00 | 62 737,54 | 5 556,06 | 5 063,75 |
25 | Чернігівська область | 24 065,00 | 55 608,28 | 8 696,44 | 5 063,75 |
Експертна грошова оцінка проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки. Використовується під час здійснення цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них. Звіт з експертної оцінки входить до обов’язково переліку документів для здійснення угоди з купівлі-продажу землі. Зазначені звіти складаються сертифікованими суб’єктами у сфері оціночної діяльності та завантажуються до бази Фонду державного майна України, де звіт проходить процес валідації. Фактично, це своєрідний запобіжник для уникнення передумов штучного заниження, або завищення ціни.
Ринкова ціна – середня ціна на ринку, що формується у результаті багаторазових ринкових угод за певний період. Окрім цього на ринкову вартість впливають такі побічні фактори: наявність надійного орендаря, природно-кліматичні умови, наявність меліоративних систем, об’єктів інфраструктури та шляхопроводів тощо. З огляду на те, що ринок де-юре новий, ринкова ціна формуватиметься щонайменше перші півроку після старту ринку.
А тепер розберімось у деяких міфах:
Міф №1 Земля буде продаватися по нормативній грошовій оцінці
Насправді НГО слугуватиме виключно мінімальною ціною. Архаїчність підходів до такого виду оцінювання та очікування ціни власників землі – цілком спростовують цей міф. Ніхто нікого не зможе змусити продати землю за ціною НГО.
Міф №2 Фактичної ринкової ціни на сільськогосподарську землю не існує
Це твердження не відповідає дійсності, через те, що на сьогодні в Україні вже існує ринок земель для ведення особистого селянського господарства. Середня ринкова ціна на ці землі становить 1500 доларів за гектар. Саме ця ціна де-факто може слугувати орієнтиром для ринкової вартості товарної сільськогосподарської землі.
Міф №3 Ціна буде як в Європі: від 10 000 доларів за гектар
Ціна безпосередньо залежить від наявності сталого ринку землі, фінансової спроможності агробізнесу та загальної економічної ситуації в країні. Дійсно, в Україні існують усі передумови для довгострокового зростання ціни, але говорити про космічні ціни на землю під час старту ринку землі – вкрай не коректно.
У такий спосіб уже сьогодні ми маємо вдосталь думок, прогнозів, критеріїв та алгоритмів розрахунку приблизної вартості земель сільськогосподарського призначення. Зростає й кількість охочих маніпулювати та заробляти кошти навколо цього питання. Саме тому потенційним інвесторам та орендодавцям надзвичайно важливо орієнтуватися на перевірені джерела інформації та фільтрувати неправдиві судження та неаргументовані дані.
Наразі впевнено можна говорити лише про те, що реальна вартість сільгоспземлі, з огляду на міжнародний досвід та українські реалії, формуватиметься поступово, залежатиме від низки визначальних факторів (регіону, природно-кліматичних умов, логістики тощо) та гарантовано зростатиме щонайменше перші кілька років.
- Строк нарахування 3 % річних від суми позики Євген Морозов 09:52
- Судовий захист при звернені стягнення на предмет іпотеки, якщо таке майно не відчужено Євген Морозов вчора о 13:02
- Система обліку немайнової шкоди: коли держава намагається залікувати невидимі рани війни Світлана Приймак вчора о 11:36
- Чому енергетичні та газові гіганти обирають Нідерланди чи Швейцарію для бізнесу Ростислав Никітенко вчора о 08:47
- 1000+ днів війни: чи достатньо покарати агрессора правовими засобами?! Дмитро Зенкін 21.11.2024 21:35
- Горизонтальний моніторинг як сучасний метод податкового контролю Юлія Мороз 21.11.2024 13:36
- Ієрархія протилежних правових висновків суду касаційної інстанції Євген Морозов 21.11.2024 12:39
- Чужий серед своїх: право голосу і місце в політиці іноземців у ЄС Дмитро Зенкін 20.11.2024 21:35
- Сталий розвиток рибного господарства: нові можливості для інвестицій в Україні Артем Чорноморов 20.11.2024 15:59
- Кремль тисне на рубильник Євген Магда 20.11.2024 15:55
- Судова реформа в контексті вимог ЄС: очищення від суддів-корупціонерів Світлана Приймак 20.11.2024 13:47
- Як автоматизувати процеси в бізнесі для швидкого зростання Даніелла Шихабутдінова 20.11.2024 13:20
- COP29 та План Перемоги. Як нашу стратегію зробити глобальною? Ксенія Оринчак 20.11.2024 11:17
- Ухвала про відмову у прийнятті зустрічного позову підлягає апеляційному оскарженню Євген Морозов 20.11.2024 10:35
- Репарації після Другої світової, як передбачення майбутнього: компенсації постраждалим Дмитро Зенкін 20.11.2024 00:50
-
Що вигідно банку – невигідно клієнту. Які наслідки відмови Monobank від Mastercard
Фінанси 22804
-
"Ситуація критична". У Кривому Розі 110 000 жителів залишаються без опалення
Бізнес 21292
-
Мінекономіки пояснило, як отримати 1000 грн єПідтримки, і порадило задонатити їх на ЗСУ
Фінанси 9323
-
Курс євро впав на 47 копійок: Який курс долара НБУ зафіксував на понеділок
Фінанси 8604
-
Як тренування в спортзалі можуть нашкодити: помилки початківців
Життя 7727