Як обрати свою землю для інвестування

Чотири мінімально необхідні критерії, на які потрібно звернути увагу при виборі земельних ділянок для інвестиції

Навіть досвідчені інвестори досі почуваються непевно на ринку землі. Бо їм складно зрозуміти, яка земля є вартою інвестицій.

Зрозуміло, що в Україні майже вся земля хороша, на ній багато чого росте і плодоносить. Недарма сільське господарство є одним з драйверів української економіки.

Водночас, кожен регіон мають свою специфіку з точки зору найбільш прибуткових культур. Наприклад, навіть людина далека від агроринку розуміє, що долини Закарпаття – добрі для виноградарства, а Херсонщина дає гарний врожай томатів. 

Проте якщо спитати, яка з ділянок, таврійська чи закарпатська, краща для інвестицій та яка швидше зростатиме у ціні, більшість з вас, певно, розгубиться. І взагалі, сільськогосподарська земля у яких регіонах і під якими культурами найкраща для інвестування?

Гадаю, що правильна відповідь може бути такою: найбільш активно зростатиме ціна на ту сільськогосподарську землю, яка відповідає певним комбінованим критеріям.

Якби ішлося лише про об’єктивну якість землі, показники родючості – це було би надто просто. Наприклад, у Кіровоградській області  є чудові землі. Але брак природного зрошення і поступове посування степу на північ переводить ці ділянки у зону ризикованого землеробства. Рік на рік тут не припадатиме, чимдалі, тим частіше виробники стикатимуться із посухою – після пари невдалих сезонів орендар може не подовжити угоду чи вимагатиме великої знижки. Водночас, достатня кількість опадів за умови піщаного ґрунту теж не є достатньою гарантією зацікавленості агровиробників.

Виникає питання: чи може ця гарантія існувати взагалі та чи можна її описати якоюсь зрозумілою «формулою»? Моя відповідь – так!

Ось чотири мінімально необхідні критерії, на які потрібно звернути увагу при виборі земельних ділянок для інвестиції:

– якість грунту;

– кількість опадів;

– EBITDA (спрощено – прибутки) агровиробника, який працює на ділянці роками;

– конкурентне оточення.

Ці два природних (грунт і опади) і два ринкових (прибуток і оточення) показники є первинним фільтром, за яким можна визначити землю, що завжди цікавитиме орендарів, за яку вони будуть конкурувати. Відповідно, це буде підвищувати вартість землі та гарантуватиме прибуток інвестора як від оренди, так і від продажу. У наших професійних процесах відбору землі ми застосовуємо вдвічі більше параметрів для перевірки та відбору інвестиційної привабливості землі. 

За нашою методологією найперспективнішими угіддями – саме для середньострокового чи тривалого інвестування – було визначено 600 тис. га. Вони компактно розташовані у Сумській, Чернігівській, Полтавській, Житомирській, Вінницькій та Хмельницькій областях. Водночас, і в них далеко не весь земельний банк вартий уваги – може бути так, що землі одного ОТГ є перспективними, а сусідні – ні, з різних причин.

Така методологія допомагає нам зробити підбір земельних ділянок для інвестора максимально ефективним, а професійний досвід – відслідковувати всі нюанси, що впливають на дохідність землі та умови її оренди та обробки.