Требование закона об указании кадастрового номера земельного участка в договоре купли-продажи строения несет благую цель. Но в результате становится препятствием для многих сделок, либо ставит их законность под сомнение.
Conditio sine qua non, - всплывают в памяти слова из университетского курса латинского языка. Они означают некое условие, без которого невозможно существование чего-либо. Например, договора. Таким обязательным условием для ряда договоров не так давно стал кадастровый номер земельного участка.
А именно, с конца 2009 года в Гражданском кодексе Украины, появилась норма о том, что существенным условием договоров, на основании которых переходит право на жилой дом, строение или сооружение, есть размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит вместе с отчуждением жилого дома, здания или сооружения. Эта норма зафиксирована в части 2 статьи 377 ГК, и неразрывно связана с ее первой частью, которая, собственно, и предусматривает переход права на землю вслед за недвижимым имуществом на ней.
С одной стороны, вроде бы цель благая, так как упорядочивается землепользование. А с другой стороны, эта норма совершенно не учитывает историю землепользования в нашей стране, состояние земельно-кадастровой документации, особенно по участкам, принадлежащим физлицам, массовое отсутствие у населения оформленных документов на землю, и кадастровых номеров земельных участков.
Вторым проблемным сектором являются госпредприятия, так как землей они никогда особо не заморачивались – стоит забор с колючкой, - значит, наше. В итоге появление этой нормы неимоверно усложнило и так непростую процедуру отчуждения объектов недвижимости, находящихся в госсобственности.
Третий большой пласт проблемных отчуждений – это разные строения, расположенные на одном земельном участке.
Все бы ничего – установление границ земельных участков и их идентификация идет на пользу, как продавцу, так и покупателю. Но здесь и начинаются проблемы. Проблемы связаны либо с отсутствием подтвержденного права на землю, либо с нерасторопностью работы органов, ведающих землей и их ужасной коррумпированностью.
Ни для кого не секрет, что есть куча объектов недвижимости, в основном советской еще постройки, где хозяев никогда не волновал вопрос земли. Как дали когда участок под застройку, так и жили. Потом дети. Дети выросли, сами стали хозяевами этих домов. Тут вдруг надо продать, а продать не так то просто. Когда начинаешь заниматься вопросами этой земли, попадаешь в ласковые объятия отечественной неторопливой земельной бюрократии, которая даже за деньги крутится только в себе известном ритме. И в этом ритме кружиться можно годами. И также годами продавать здание.
Многие «прогрессивные» нотариусы помогают отчаявшимся гражданам, и удостоверяют сделки по отчуждению недвижимости без кадастровых номеров и размеров участков, право на которые переходит вместе с недвижимостью. В договорах иногда приходится видеть «всепрощающую» формулировку – «кадастровый номер не присваивался». Либо вместо кадастрового номера пишут инвентарный номер (в Киеве частенько). Также не стоит забывать, что закон говорит именно о кадастровом номере участка, право на который переходит с покупкой недвижимости. И услужливый нотариус, который удостоверяет, к примеру, сделку по продаже здания, стоящего на общем с другими зданиями куске земли, и указывающий при этом в договоре кадастровый номер общего куска и его площадь – списывая из госакта, - фактически пишет в договоре, что к покупателю одного здания переходит право на весь участок земли. Ведь закон в такой ситуации требует разделить участок, получить отдельный кадастровый номер, и только потом продавать. Ах, да, все помнят про ласковые объятия земельных бюрократов? А здание-то сейчас продать хочется.
Отсутствие кадастрового номера и площади участка в договоре делает его незаключенным. Последствия вроде бы все и понимают, но в них так не хочется верить – ведь и нотариус согласен, и покупатель и продавец… Практики я пока не встречал по таким договорам и негативным последствиям для их сторон. Но, всему свое время.
Также до сих пор ведутся споры, необходим ли кадастровый номер, при отчуждении части строения, ведь закон ничего не говорит о части. Закон, в ст.377 ГК делает исключение только для многоквартирных домов. Но и то, это исключение сделано как-то очень уж неоднозначно. Что имеется в виду под оговоркой – «кроме многоквартирных домов»? Получение права собственности на весь дом? Вряд ли. На квартиру в доме – да, наверное. А на нежилое помещение, которое встроено в дом по проекту? А пристроенное по проекту нежилое помещение? А стилобатная нежилая часть между жилыми домами, как сейчас много где строят? Сверху жилье, а внизу домов и между домами – нежилые помещения. Они попадают под исключение? А часть в торговом центре? Если не придумывать себе проблем, то конечно, следует читать только то, что написано – жилой дом, здание, сооружение. Но ведь эти вопросы рано или поздно могут возникнуть в разных головах, и не всегда дружественных.
Нормативно проблема была несколько упрощена, с появлением в переходных положениях Закона «О Государственном земельном кадастре» нормы, говорящей об упрощенной процедуре получения кадастрового номера для тех лиц, у которых есть зарегистрированная недвижимость, но не оформлено право на землю. Закон говорит о присвоении кадастрового номера таким участкам лишь на основании техдокументации по установлению границ такого участка. Как это работает на практике, и работает ли, - не знаю, не сталкивался пока. Думаю, что работает не очень хорошо, как и все последние нововведения в этой сфере.
Пока нет четкой и безотказной работы органов, уполномоченных реализовывать право граждан Украины на землю, хотелось бы видеть нормативное закрепление следующих тезисов:
Переход права на жилой дом, здание, сооружение влечет за собой переход права на землю там, где право на землю оформлялось и регистрировалось предыдущим собственником;
Кадастровый номер является существенным условием договора в том случае, если он присваивался ранее соответствующему участку;
Переход права на жилое или нежилое помещение в строении (многоквартирном доме либо нежилом (торговом, офисном или ином здании) как отдельную единицу недвижимости не влечет за собой перехода права на земельный участок, если иное не оговорено в договоре (так как конфигурация отдельных помещений и их расположение могут быть разными).
P.S.
Все это еще больше запуталось с 01.01.2013, когда заработал Реестр вещных прав. В нем очень многое завязано на земельный участок, его кадастровый номер и т.д. Пользоваться своей собственностью стало еще сложнее, даже тем, у кого кадастровый номер был. Сомневающимся предлагаю сходить на экскурсию в местное управление госземагентства, получить извлечение из ГЗК, необходимое при ряде операций. С 27.07.13 вступила в силу норма, позволяющая брать извлечения из ГЗК у любого кадастрового регистратора, не обязательно по месту нахождения участка. Может быть "рынок" коррупции все отрегулирует. :)
