Что готовит Минрегион для застройщиков и их клиентов?

Нововведения в сфере внесения долевого участия в развитии инфраструктуры и т.д.

Как сообщается в СМИ, в ближайших планах Минрегиона изменить постановлениеКабмина о принятии объектов в эксплуатацию и Закон "О регулированииградостроительной деятельности" в части "зажатия гаек" длязастройщиков, уклоняющихся от уплаты долевого участия в развитие инфраструктурынаселенных пунктов. Об этом тут.

Нам уже известно о том, что в планах Минрегиона глобальная строительнаядецентрализация.  Ее квинтэссенция - передача функций по строительномуконтролю, оформлению разрешительных документов в этой сфере и т.д. от инспекцийГАСК органам местного самоуправления. Соответствующий правительственный законопроектнаходится в Парламенте и ждет своего рассмотрения новым составом Рады. См. здесь.

Вместе с наделением исполнительных органов местных советов конкретнымиполномочиями в сфере градостроительного контроля, привлечения виновных кответственности, выдачи разрешительных документов на строительство и принятиеобъектов в эксплуатацию, в законопроекте предлагалось такжедополнить ст. 40 Закона"О регулировании градостроительной деятельности" следующей фразой:

"Информация по поводу договора долевого участия в развитииинфраструктуры населенного пункта и его исполнения указывается в декларации оготовности объекта к эксплуатации или акте готовности объекта к эксплуатации".

Хоть эта формулировка и является несколько размытой, поскольку к «информацииоб исполнении договора» можно отнести и фразу «договор не исполняется, застройщикпосылает открытым текстом», после чего зарегистрировать декларацию, в целомзадумка ясна.

Раз уж выдача разрешительных документов на строительство будет зависеть отмуниципалитетов, они же и будут контролировать все вопросы внесения долевогоучастия по принципу "нет долевого, нет документов, но естьпроблемы".

Формально новому составу Верховной Рады утвердить пакет децентрализационныхзаконов, о которых мы говорили ранее,сущие пустяки.

Однако за этими пустяками стоят совсем не пустячные, но весьма разновекторныеинтересы и амбиции. Полная децентрализация в строительной сфере, при сохранениилишь лицензионного надзора центральным органом исполнительной власти, требуетопределенной уверенности в сохранении контроля за этой деятельностью черезпредставительские органы самоуправления. А это во многом зависит от результатовместных выборов, которых, скорее всего, в марте 2015 года не будет. 

Но, покуда децентрализация остается в проектах и планах, Минрегион заявляет онекоторых паллиативных мерах, направленных на вовлечение большего количествазастройщиков в увлекательный мир уплаты долевого участия в развитиеинфраструктуры городов, сел и поселков. 

Констатируя, что органы местного самоуправления на сегодняшний день лишенырычагов влияния на застройщиков (что ж, логично, ведь законопроект, о которомшла речь выше, пока не принят), в Министерстве решили сделать невозможнымввод объекта в эксплуатацию инспекцией ГАСК без уплаты долевого участия вбюджет. 

Проблема внесения в бюджеты долевого участия известна давно и действительноявляется проблемой. Многие застройщики уклоняются от внесения этогообязательного платежа, о котором почему-то забыли указать в Налоговом КодексеУкраины, указав лишь в ст. 40 Закона "О регулировании градостроительнойдеятельности". И как раз не совсем удачный текст упомянутой статьи законаим в этом помогает. 

Дело в том, что закон предусматривает необходимость заключения некоегодоговора долевого участия административно-правовой природы, в котором отзастройщика, по сути, практически ничего не зависит, кроме самого фактаподписания договора. Вот многие такой договор и не подписывают, а долевоеучастие не платят. Поскольку в законе "случайно" забыли онеобходимости проверки внесения долевого участия при вводе объекта вэксплуатацию инспекцией ГАСК, объекты успешно вводились (в том числемногоквартирные дома и гостиницы на приусадебных участках), права оформлялись,а после смены собственника и предъявить претензии по долевому участию не ккому. 

В таких условиях некоторые муниципалитеты внедряют в рамках закона определенныеинструменты влияния на застройщиков на стадии присвоения объектам строительстваадресов. См., например, здесь, либо же здесь.

К слову, порядки в сфере присвоения адресов Минрегион также обещает навестив ближайшее время. 

Помимо указанного, в планах Минрегиона также предоставить право на освобождениеот долевого участия органам местного самоуправления. Однако, с учетом положенийч.1 ст. 40 Закона "О регулировании градостроительной деятельности",Закона "О местном самоуправлении в Украине", некоторые муниципалитетыи так осуществляли подобные действия. 

Данную ситуацию и грядущие изменения прокомментировали эксперты. 

Они обращают внимание на риски для инвесторов в жилищном строительстве – возможныедополнительные сборы при получении прав на построенный объект. Остается,правда, не ясным, как могут коснуться нововведения тех объектов, которые ужепостроены. Кроме того, эксперты опасаются восстановления практикипризнания прав собственности на объекты недвижимости в судебном порядке, минуяпроцедуру ввода в эксплуатацию. Однако это, с учетом последней судебнойпрактики и правовой позиции ВСУ по подобным делам, едва ли угрожает вреальности. 

С точки зрения юриста рассуждения экспертов выглядят несколько странными,поскольку не внесение долевого участия является правонарушением, нарушениемположений ст. 40 Закона "О регулировании градостроительнойдеятельности". То, что меняется механизм "отлова"правонарушителей - вопрос отдельный. Инвесторы же строительства от этого едвали пострадают, поскольку многие из тех застройщиков, которые ухитрялись пофакту уклониться от внесения долевого участия, цену для конечного потребителявсе равно не понижали. 

Итак, инициатива Министерства в целом неплохая и полезная. У меня осталсялишь один вопрос, не намек ли это на перенос мероприятий по децентрализации встроительной сфере на неопределенный срок???