Земельный мораторий… еще не отменили? Нужно обходить

Сокращенная глава из моего пособия "СОВРЕМЕННЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ" (земельное право простыми словами)

То, что мораторий придется так или иначе ликвидировать в контексте евроинтеграции, вопрос понятный[1].Но, покуда он есть, с ним нужно как-то жить. Перечислю лишь сжато сами варианты«обхода» земельного моратория в законном русле. Те, что не совсем соответствуютзакону, приведены с обзорной целью, для полноты картины. По большому счету, этовообще обзор того, что уже придумано и даже использовано на практике умнымилюдьми. Со временем, при необходимости, детализирую его, предоставлюкомментарии.  

Итак, начнем:

- Передача денег взаймы крестьянину (под расписку) с последующимвзысканием у него, за  неимением другогоимущества, подмораторной земли на всю сумму долга. В сегодняшней редакции моратория(см. переходные положения Земельного кодекса - ЗК) схема едва ли законна.

       - Отчуждение подморторных земельчерез банки, когдаземельный участок передается в залог (ипотеку) банку. Как законность, так иудобство этого механизма оставляют желать лучшего.

- Признание в судебном порядке договоров купли-продажи подмораторныхучастков действительными. Договоры оформлялись «задним числом» идатировались периодом, когда мораторий не действовал - с 01.01.2007 по 12.01.2007 (Закон,продлевающий мораторий, был принят 19.12.2006, но вступил в силу лишь13.01.2007). «Законность» этого варианта очевидна.

- Наследование. Тут все понятно. Схемой обхода моратория это назватьсложно, все чисто («выписывается» завещание либо наследство оформляется беззавещания). Только вот право собственности при жизни наследодателя не перейдет,а его физическое устранение – это уже для учебников по уголовному праву.

- Наследственный договор. Несмотря на созвучность с наследованием, эторазные вещи: передача имущества по наследственному договору не являетсянаследованием и не регулируется нормами Гражданского кодекса - ГК о наследовании.

- Обмен земельного участка на другой земельный участок. Земельныедоли (паи) формально менять нельзя (мораторий все-таки), а вот участки можно. Одни юристы полагают, что обмен – этолюбая мена, предусмотренная ст.ст. 715-716 ГК, другие считают, что при обменеземельными участками необходимо руководствоваться Законом «О порядке выделенияв натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей(паев)». В целом скажу, что менять земельные участки можно.Но только на другие участки, в т.ч. и с доплатой. Ничего противозаконного тутнет.

- Раздел/Объединениеземельных участков. Суть: после таких манипуляций возникают земельныеучастки с новыми кадастровыми номерами, т.е. формально новые объекты земельныхотношений и гражданских прав (как бы, не подмораторные). Однако вполне возможно«отследить историю» участка, а согласно ч.3 ст.110 ЗК ограничения иобременения, как то мораторное ограничение, должны сохраняться в т.ч. приразделе и объединении участков.

- Изъятие (выкуп) земельных участков для общественных нужд. Что это за нужды, как и что в их угоду выкупатьнаписано в Законе «Оботчуждении земельных участков и других объектов недвижимости…». Следует отметить, что «схема» крайне сложна и требуетполного содействия со стороны органов власти. Может быть использована привыкупе огромных земельных площадей для определенных закономнесельскохозяйственных нужд, к примеру, для добычи ископаемых).

- Добровольный отказ от права собственности на подмораторныйземельный участок. Участок должен перейти в собственность государства илисоответствующей территориальной громады. После этого он выделяется для веденияличного крестьянского хозяйства или других нужд другому лицу. Схема достаточнопрактична, однако требует полной поддержки со стороны органов власти.

- Обход моратория посредством использования юридических лиц.

Если земельная доля (пай) ещене выделена в натуре (на местности), ее собственник гипотетически может уступитьчленство в коллективном сельскохозяйственном предприятии, либо акции всельскохозяйственном акционерном обществе иному субъекту.

Кроме того, если подмораторнымиземлями обладает фермерское хозяйство или его глава, известны попытки уступитькорпоративные права такого хозяйства (некоторые нотариусы считают продажу такихправ вполне законной) либо заменить его членов. Последними могут быть лишьродственники (см. Закон «О фермерском хозяйстве»). Указанные варианты являютсяспорными. В то же время, замена участников фермерского хозяйства – юридическоголица «настоящими» родственниками является исключительно законным мероприятиемпри соблюдении процедуры.

Спорным является также вопросо возможности внесения в уставные либо складочные капиталы юридических лиц подмораторныхземельных участков (земельные паи запрещено вносить согласно п.14 переходныхположений ЗК, но только в уставные капиталы хозяйственных обществ). Возможностьтаких манипуляций по сути входит в противоречие с п.15 переходных положенийЗК.

Среди способов использованияподмораторных земель без передачи права собственности на них наиболее популярныи хороши- аренда и эмфитевзис. Эмфитевзисимеет ряд преимуществ: отсутствие требований по максимальному и минимальномуразмеру платы на землю, а также по граничным срокам землепользования. Вместе сзаключением таких договоров возможно заключение предварительного договоракупли-продажи подмораторной земли (в нотариальной форме) либо оформлениезавещания (не забыв о доле обязательных наследников).

Существуют и другиепредложения относительно того, как поступить с подмораторной землей. Так,например, проф. А.Н. Мирошниченко предлагает вариант обращения в ЕСПЧ. Цельютакого обращения собственника земли может служить признание действийгосударства Украины незаконными и выплата денежной компенсации^[2]. Ксожалению, непосредственно продать подмораторную землю это едва ли поможет.

В качестве вывода могу сказать, что для уступки правасобственности на подмораторные земельные участки на сегодняшний день лучше всегоиспользовать схему мены (не подходит для паев) либо установить долгосрочныйэмфитевзис - «почти право собственности».