В продолжение темы прав на землю. Мыслей и размышлений много, не уложить в одну публикацию.Предложения и замечания приветствуются (это поможет мне наконец закончить пособие)!Как и практические "земельные вопросы", на которые буду пробовать находить ответы.
Итак, мы знаем, что право собственности предоставляет его обладателю наивысшую (максимально возможную) власть над определенным предметом. В нашем случае – земельным участком, то есть приемлемым образом персонифицированным куском земли.
Чаще всего эта собственническая власть так или иначе рассматривается юристами через «триаду» прав или же правомочий: владения, пользования, распоряжения.
Подобный подход воплощен в ст. 317 ГКУ. Да и в соответствии со ст. 78 ЗКУ право собственности на землю – это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками.
В наиболее общем виде «классическую триаду» по отношению к такому объекту прав, как земельный участок, можно представить в виде обеспеченной правом (объективным правом) возможность , состоящую из:
-права владения (jus possidendi) –…господства над земельным участком[1]
-права распоряжения (jus abutendi) –…определения судьбы земельного участка «частным[2] актом».
Если все это вместе и в полном объеме принадлежит только лишь собственнику, значит лицу, обладающему правом землепользования (а право пользования, конечно, является производным от права собственности и никогда не тождественным), принадлежит уже не все и/или же не в полном объеме. Иначе как бы мы их различили…
Считается, что у любых земель в Украине есть собственник[3]. На худой конец это государство или же Народ. При наличии собственника могут существовать права землепользования (использовать можно и бесхоз, вещь, не имеющую собственника, но право на это предоставить будет некому).
Какие же бывают виды землепользования?
Исходя из понимания пользования (использования), как извлечения практически любой «пользы», эксплуатации полезных свойств либо функций чего угодно, можно наблюдать в жизни и смоделировать в уме огромное разнообразие землепользовательских ситуаций. Как мы увидим далее, документы на пользование конкретным земельным участком оформляются далеко не всегда. Кроме того, за использование земельных участков не всегда вносится плата. Может даже показаться, что в таком случае нарушается т.н. норма-принцип платности использования земель (ст. 206 ЗК), однако это не совсем так. Да и "норма" эта не совсем норма. Едва ли кто-то или что-то может запретить собственнику позволить использовать его имущество бесплатно. Более-менее адекватным такое ограничение может выглядеть лишь применительно к землям публичной (государственной и коммунальной) собственности.
Итак. Все мы ходим по земле и проживаем в своих жилищах. Дома и квартиры это пространство, привязанное к пространственным параметрам определенной территории, то есть земли. Поэтому, читая газету на диване, происходит самое настоящее землепользование (земля, как и иная недвижимость – это в первую очередь пространство).
Пользуются землей и те, кто содержит территории парков и скверов, осуществляя на них определенную деятельность (в т.ч. коммерческую), и владельцы временных сооружений, малых архитектурных форм, у которых чаще всего нет документов на земельные участки. Торговля разнообразными товарами и услугами из автомобилей, кофе-машин, минивэнов, трейлеров (н аверно, за такой мобильной торговлей будущее мелкого бизнеса) , на стихийных и "законных" рынках, а также семечками "с рук" и т.д. – использование земли. Заехав в паркинг, на заранее определенное место, владелец авто пользуется определенной частью чьего-то земельного участка.
Землепользование может быть правомерным, когда есть субъективное право, правовое основание (титул), так и противоправным. Гипотетически возможно землепользование в силу обычая (конечно, сегодня это не столь актуально, как определенное время назад). Есть также интересная придумка земельно-инспекционных органов (эту функцию выполняет подразделение Госсельхозинспекции). Она звучит, как «использование земельного участка без правоустанавливающих документов». Это когда деликта (правонарушения) в действиях пользователя нет, поскольку нет необходимого для этого набора элементов объективной и субъективной стороны, но и документов на землю нет. Вообще, подход, согласно которому: "есть документ - есть право" на землю, а иначе никаких действий с участком осуществить нельзя, должен быть искоренен из земельного законодательства, но об этом далее.
Думается, что в случае отсутствия правонарушения (самовольного занятия участка) следовало бы вести речь о правомерном использовании земель, или же об использовании земельного участка без надлежащего правового основания с соответствующими гражданско-правовыми последствиями (возникновением внедоговорного кондикционного обязательства).
Правом на землю обладают, как это ни странно, и собственники домов, строений, сооружений (ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ГКУ), не оформившие землю (не оформившие какого-то отдельного документа на землю). Тут мы не говорим о самовольных застройщиках, воспользовавшихся определенными брешами отечественного законодательства в своих корыстных интересах...
Собственники и пользователи водоемов и лесов также используют землю. А как же иначе использовать эти недвижимости и ресурсы, не пользуясь территориальным (земельным) пространством ?
Паркуя автомобиль, происходит землепользование, а в городских дворах часто «застолблены» (негласно, по принципу обычая) парковочные места жителей.
Использование участка может осуществляться временно, краткосрочно. Например, правообладатель может на основании договоренности позволить соседу проходить по его участку в течение 3 дней, покуда тот не починит другую дорожку или же разместить на участке свои вещи (причем, не выделив конкретного места). Обычно люди договариваются устно. Едва ли тут уместно устанавливать вещные (стабильные) сервитутные отношения.
Конечно, порой осложнено обращение в суд за защитой подобных "не оформленных" прав на землю. Это так, однако во многих случаях можно говорить о заключении устного договора (платного или бесплатного) об использовании части участка со взаимными правами и обязанностями.
Не во всех случаях землепользования у лица возникает субъективное право на земельный участок. То есть, отсутствует противопоставленная обязанность кого-либо. Во многих случаях контакта с вещью (земельным участком) контактирующий субъект не наделен субъективным правом в отношении вещи. Например, уборщица или садовник, пребывающие на участке и производящие там определенные работы на основании соответствующего договора, обязаны это делать (чему противостоит право заказчика требовать их осуществления), но управомочены в правоотношении по оплате своего труда. По сути и такой контакт с вещью обязанного субъекта можно называть использованием (пользованием) участком. В конечному итоге, при помощи этого контакта субъект получает пользу для себя (оплату, прочие выгоды). Однако субъективного права на землю у него нет.
Законодательство в ряде случаев предусматривает «диковинные» виды землепользования, такие, как использование участков для разведывательных работ (ст. 97 ЗКУ), разные виды «вторичного землепользования» (без изъятия у основного землепользователя). Например, использование земель водного фонда для сенокошения и рекреации по согласованию с постоянным землепользователем и пр. (см. ЛКУ, ВКУ, охотничье законодательство). В законодательстве сложно отыскать четкие положения о содержании этих прав.
Огромное количество земельных участков используются на основании «старых» документов на землю, оформленных в советское время. Зачастую оформление происходило «не до конца», причем не по вине самих землепользователей (например, не была утверждена соответствующая инструкция).
Отдельный «блок» землепользователей – лица, использующие земельные участки на основании договоров о совместной деятельности, сотрудничестве, государственно-частном партнерстве, концессионных договоров.
И так далее…
Наглядно видно, что набор возможных вариантов использования и соответствующих титулов (оснований) огромен. Но далеко не для всех из них находятся легальные названия.
Что же нам говорит ЗКУ ?
Кодекс вспоминает лишь о нескольких правах землепользователей, правах: постоянного пользования, аренды, сервитута, а также эмфитевзисе и суперфиции.
Более того, в ст.ст. 125, 126 ЗКУ по какой-то причине круг прав сужается еще больше. Тут уже три (вещных) права: 1. Право собственности, 2. Право постоянного пользования, 3. Право аренды. Все они, как указывает законодатель, возникают с момента государственной регистрации.
А разве других прав не существует ? Спросит земельный инспектор… государственный (сельхозинспектор) или же муниципальный. Существуют, ответит потенциальный (в их глазах) правонарушитель.
Обратившись к тому же Закону «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (ст. 4), кроме названных неожиданно появляются: 1. Право владения (земельным участком, а почему нет ?), 2. Право пользования (сервитут), 3. Право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), 4. Право застройки земельного участка (суперфиций), 5. Право хозяйственного ведения, 6. Право оперативного управления, 7. Ипотека, 8. Доверительное управление имуществом.
Есть в статье закона и сокровенная фраза – другие права согласно закону.
Традиционно считается, что права под № 1,5-8 не возникают в отношении земельных участков, а права № 2-4 возникают. Причина проста, первые прямо не предусмотрены ЗКУ (хотя никого при этом не смущает, что они предусмотрены ГКУ и другими законами Украины, а земельный участок по законодательному определению есть объект недвижимости).
Продолжение в следующей публикации ... )
[1] В то же время, господство над земельным участком и другими объектами недвижимости во многом условно. Оно не требует стабильного либо более-менее постоянного физического контакта с такой вещью, постоянного присутствия в ней (на ней) и пр.
[2] Т.е. лишь независимым волеизъявлением самого собственника.
[3] Не углубляемся в дискуссию относительности возможности существования бесхозных земельных участков (ст. 335 ГКУ). Будем считать, что их не существует; при выморочности наследства (ст. 1277 ГКУ) можно полагать, что собственническая принадлежность земельного участка лишь на время «зависает», после чего участок либо отходит в собственность громады, либо внезапно появившемуся наследнику
