Авторські блоги та коментарі до них відображають виключно точку зору їхніх авторів. Редакція ЛІГА.net може не поділяти думку авторів блогів.
14.07.2021 08:34
Житло як недосяжна мрія: ефект доміно
Андрій ПалкінГолова Ради арбітражних керуючих Дніпропетровської області, лідер політичної партії "Українці"
Чому нові податки на нерухомість заблокують для багатьох можливість придбати власну квартиру
Законопроект 5600 про зміни до Податкового кодексу, який нещодавно в першому читанні ухвалив парламент, може стати рубіконом вітчизняного будівництва. Адже в ньому закладені нові податкові навантаження на галузь, що матиме вирішальне значення для перспектив її розвитку.
В проекті закону є дві норми, які безпосередньо стосуються нерухомості. Для юридичних осіб йдеться про скасування пільги на сплату ПДВ при перепродажу квадратних метрів на вторинному ринку. Наразі нерухомість обкладається цим податком за ставкою 20% лише на стадії її продажу забудовником. Цим користуються інвестори, які заробляють на перепродажі житла. Приймаючи на себе ризики, вони вкладають кошти на етапі котловану або початкової стадії будівництва, а продають квартири вже в готовому будинку. Сьогодні це дуже вигідний бізнес, що дає прибуток на рівні 30-50%.
Урядовці пропонують обкладати ПДВ в 20% усі наступні угоди з продажу нерухомості, якщо продавцями є юридичні особи. Обґрунтовують це принципом соціальної справедливості, мовляв, посередники на будівельному ринку нічого не створюють, а отримують надприбутки. Але одночасно вони й ризикують, оскільки ніхто не може дати гарантії, що будівельний проект буде реалізований, будинок побудований і прийнятий в експлуатацію. Мінімізація ризиків – одне з ключових завдань і длядевелоперів, по яким законопроект 5600 вдарить надто боляче.
Але й фізичні особи, через яких продаються квартири, відчують важку руку держави. Наразі така схема торгівлі нерухомістю дуже поширена, бо вона дає можливість сплачувати лише 5% податку на доходи та 1,5% військового збору за умови, що в рік продається кілька об’єктів нерухомості. Тепер законодавці хочуть поставити на цьому хрест, бо ставка податку на третю операцію з нерухомістю підвищиться до 18% ПДФО, що позбавляє її сенсу.
Прогнози на майбутнє в разі ухвалення законопроекту 5600 різняться лише цифрами: від 5 до 40% зростання вартості житла. Усі вони песимістичнідля ринку, адже податковий пресинг спровокує цілу низку негативних явищ у будівельній сфері:
- Ціни за квадратний метр зростуть. Крива й без нових податків вже поповзла вгору, це загальносвітова тенденція, що спровокована інфляцією. В боротьбі з коронавірусною кризою надруковано надто багато грошей, собівартість будівництва зростає. За останній рік вартість житла у великих містах України збільшилась на 12-18%. Розраховувати на філантропію девелоперів не варто. Забудовники та посередники зроблять усе можливе, аби маржинальність їхнього бізнесу залишилась на попередньому рівні. ПДВ в 20% закладуть в кінцеву ціну, яку заплатить пересічний покупець.
- Для покупців нові ціни можуть стати непідйомними. Попит на новобудови суттєво просяде, оскільки людям треба буде ще підзаробити коштів, аби покрити різницю в старих та нових цінах. Кредитний ресурс та іпотека в Україні дуже обмежені і на них розраховувати не варто.
- Зниження попиту зробить інвестиційний бізнес невигідним, бо покупці житла на первинці не матимуть кому йому продати. А це, у свою чергу, поставить під сумнів майбутнє багатьох будівельних проектів. Виживуть ті, за якими стоїть додатковий фінансовий ресурс. А забудовники, що розраховували переважно на гроші інвесторів, заморозять будівництво. Тож можна очікувати появу нових недобудів, що стоятимуть похмурими пам’ятникаминедалекоглядності влади.
- Первинка обов’язково потягне за собою вторинку, оскільки туди перетече частина покупців. Ціни там теж зростатимуть, хоча, можливо, не такими шаленими темпами, як в новобудовах.
- Зміна споживчих настроїв на ринку житла з високою ймовірністю вплине на міграціюукраїнців. Сьогодні власна квартира – один з небагатьох факторів, що утримують людей від виїзду за кордон на постійне місце проживання. Особливо це стосується молоді та людей середнього віку. Навіщо збирати усе життя гроші на омріяні квадратні метри, якщо в сусідній Польщі можна буде заробляти більше з кращою перспективою стати власником нерухомості?
- Гравці будівельного ринку будуть вигадувати нові та повертати старі схеми оптимізації сплати податків. Зокрема, суттєво занижувати офіційну вартість квартир, набуде більшої популярності розподіл пайової участі в будівництві, повернуться цільові облігації, до яких прив’яжуть квадратні метри.
В підготовці до другого читання законопроекту 5600 сплила ще одна проблема. Оскільки будівництво – справа довгограюча, то чи доведеться в майбутньомуплатити 20% ПДВ тим, хто вже сьогодні інвестував в нерухомість? Наразі щодо цього точаться дискусії і невідомо, що отримаємо у фінальному варіанті проекту закону.
Видається, що 3 млрд грн на рік, які планує отримати держава від податкових новацій на ринку нерухомості, будуть сповна оплачені не стільки девелоперами та забудовниками, скільки пересічними покупцями житла, для яких мрія про власний дах над головою може стати недосяжною.
