Как избежать афер в строительстве

Аферисты респектабельны, любят размах и краски, но все, что они презентуют – иллюзия, которую жертва выстраивает вместе с ними.

Аферисты расчетливы и циничны, зачастую используют для достижения своей финансовой выгоды множество, ничего не подозревающих людей, с помощью которых обманывают своих целевых лохов. Именно  словом «ЛОХ»  они называют людей, которые по своей воле вручили им деньги за хорошо разыгранное шоу продажи дома, офиса или квартиры, которых нет и не будет.

Аферисты респектабельны, любят размах и краски, но все, что они презентуют – иллюзия, которую жертва выстраивает вместе с ними.

Как отличить добросовестного застройщика от афериста, или начинающих девелоперов, которые  для потенциального инвестора никакого отличия от  аферистов не имеют, потому что «не ведают, що коять». Именно таких младых неодевелоперившихся початковцев чаще всего вслепую используют аферисты.

Как это работает? … Вы увидели борд  или интернет сайт, или услышали радио рекламу, ну с очень заманчивой ценой. Ваша реакция мгновенна – надо увидеть, пощупать и послушать, почему ж так заманчиво-привлекательно все складывается?

И вот вы на заветном месте! Вид огромного поля открывается прямо с дороги, посреди которого стоит отдел продаж с панорамным остеклением, кофе на  «длинных ногах», игровой комнатой для детей, говорливо улыбчивыми менеджерами по продажам, красочными буклетами, мониторами, транслирующими в онлайн-режиме стройку сразу в нескольких городах. Справа и слева, в разных концах поля, идет стройка, с каждой из сторон по два крана. Движение, близкие сроки сдачи и супер низкая цена делают вашу мечту близкой, тем более, что вы не один, кругом такие же люди, как и вы. Условия продаж тоже предельно просты: никаких потерь на нотариусах, можно за наличные, можно через банк.

Первый вопрос - сколько? Второй – когда? Третий – в каком виде и вы все подписываете? Многие интересуются инфраструктурой и им бойко рассказывают о школах, детских садиках, магазинах, ресторанах, фитнес центрах, говоря, что договоры с операторами уже заключены, земля под пятна застройки продана и строить они будут сами через год. На вопрос о воде, газе, хозфекальной канализации, электроэнергии, вам показывают опоры ЛЭП не в далеке и декларируют точки врезки газа, воды и канализования в разных концах большого поля.

Как понять, что из всего этого обман? Что необходимо знать о такой большой комплексной застройке?

1. Нужна земля с целевым предназначением «Під  багатоповерхову житлову та громадську забудову». Такое целевое предназначение дается на основании генерального плана развития территорий. У застройщика для комплексного  проектирования должен быть единый или несколько актов. Если акты на различных  физических и юридических лицах они должны быть объединены совместным хозяйственным договором или договором суперфиций, и только тогда возможно комплексное проектирование.

2. Проект. Делает проект лицензированная организация на основе генерального плана развития территорий. На геодезическую основу М500 наносится детальный план территорий с зонированием  жилых зданий, дорог, проездов, коммуникационных коридоров, объектов инженерной и социальной  инфраструктуры. Второй этап – это стадия «Проект», в которой уже собраны все инженерные нагрузки, полученные технические условия на прокладку  инженерных сетей на основании стадии «Проект» уже можно сформировать сводку затрат по проекту. Третий этап стадия «Рабочая документация», именно по ней осуществляется строительство и определяется себестоимость объекта.

3. Разрешительная система. Если в проекте более двух многоэтажных домов, то прохождение строй инвест экспертизы обязательно. Экспертиза проверяет обеспеченность инженерными сетями, цену, сроки строительства, соответствие проекта строительным нормам и правилам. В заключении экспертизы есть все укрупненные показатели проекта. Увидев его, можно узнать, сколько  домов, сколько квартир и какой площади, есть ли объекты социальной и инженерной инфраструктуры. Сроки строительства, очереди и пусковые комплексы, кто проектировщик, кто застройщик.

После прохождения экспертизы, застройщик оформляет в ГАСКе ордер на строительство.

Что нужно требовать, как информацию, до принятия решения о покупке.

1. Заключение строй инвест экспертизы. Если его нет, вы имеете дело с точечным объектом – одним домом из нескольких  секций, а не городом, комплексом или кварталом. Такие дома строятся по декларации, согласованной ГАСКом. На такие объекты зачастую нет  технических условий, они не обеспечены инженерными сетями. Вам врут, если продолжают рассказывать о радужных перспективах развития, от одной хатынки  в город с понтанами.

2. Схему реализации недвижимости вам в собственность.

По закону Украины незавершенное строительство реализуется исключительно через институты совместного инвестирования.

2.1. ФФС (фонды финансирования строительства)

2.2.  Эмиссии  простых целевых облигаций, идентифицирующих кв. метры (или другие ценно-бумажные схемы – закладные, опционы, форвардные контракты).

Самая застрахованная от афер схема – выпуск эмиссии простых целевых облигаций. Ее контролирует Национальная комиссия по ценным бумагам Украины, а также лицензированные хранитель, продавец и депозитарий ценных бумаг. За нарушение проспекта эмиссии ценных бумаг, эмитентом которых является застройщик, предусмотренные очень большие штрафы.

Следующей по безопасности схемой является ФФС, а уж потом закладные, опционы и форвардные контракты.

Многие строители продают по предварительным договорам, но в эту схему  можно идти только при 100% уверенности в застройщике и  ее законность ставится ГНА под сомнение.

Если вам предлагают покупать недвижимость посредством внесения взноса в кооператив, то вы становитесь ответственным за совместное строительство вашего жилья точно также, как и жилья, всех остальных членов кооператива и цена, которую вы заплатили, не является конечной, если денег не хватит вам, придется доплатить. Если вы захотите забрать свой взнос, то вам скажут, что он вложен в ваше жилье и вернется вам после того, как ваше жилье  выкупит еще кто-нибудь.

Это безликая схема массового обмана фактически вы отдаете свои деньги бесконтрольно, в бессрочное управление, не зная людей, которые это управление осуществляют. Хотя при соблюдении принципов организации кооперативных обществ (собраний, отчетов по движению средств, по показателям прироста, основных средств, по финансированию административных и других расходов, оговоренных уставом кооператива) и жестком контроле использования ваших взносов, у вас есть шанс на заветную квартиру. Такой кооператив больше напоминает артель, где у каждого своя роль, но одновременно все являются главными бухгалтерами одного предприятия, строящего дом в складчину.

Думаю, я убедил вас в том, что понятие «заманчивая цена» говорит само за себя. Цена заманивает вас, как муху на липкую пленку, или приглашает вас в мышеловку, отведать шарового сыра.

Вам нужно только определиться: вы – муха, мышь или человек? Если человек, то звучи гордо, а поступай мудро.