Авторские блоги и комментарии к ним отображают исключительно точку зрения их авторов. Редакция ЛІГА.net может не разделять мнение авторов блогов.
29.08.2012 13:46

Взыскание ипотеки путем регистрации права собственности

Адвокат, старший юрист АФ "ENGARDE"

На сегодняшний день существует множество пробелов и лазеек в правовом регулировании взыскания задолженности заемщика, которые становиться существенной преградой для защиты прав кредитора. Длительные судебные разбирательства, неоднозначная практика судов и

На сегодняшний день существует множество пробелов и лазеек в правовом регулировании взыскания задолженности заемщика, которые становиться существенной преградой для защиты прав кредитора. Длительные судебные разбирательства, неоднозначная практика судов и возможность использования заемщиком правовых механизмов уклонения от возврата кредитных средств заставляют кредитора искать наиболее быстрые и действенные способы взыскания задолженности.

Одним из таких способов является регистрация права собственности на залоговое недвижимое имущество в соответствии с условиями ипотечного договора.

Согласно статье 33 Закона Украины «Об ипотеке» в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения должником основного обязательства ипотекодержатель имеет право удовлетворить свои требования путем обращения взыскания на предмет ипотеки, которое может быть совершено на основании: решения суда; исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, является договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая приравнивается к такому договору по своим правовым последствиям и предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства (статья 37 Закона об ипотеке).

В случае нарушения основного обязательства ипотекодержатель направляет ипотекодателю и должнику, если он отличается от ипотекодателя, письменное требование об устранении нарушения.

В этом документе указывается краткое содержание нарушенных обязательств, требование об их выполнении в не менее чем тридцатидневный срок и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования.

Право начать обращение взыскания на предмет ипотеки возникает у ипотекодержателя в случае, если в течение установленного срока его требование остается без удовлетворения.

Это условие является существенным для реализации ипотекодержателем своего права на внесудебное взыскание путем приобретения права собственности и его невыполнение является основанием для отмены регистрации права собственности в судебном порядке.

Данная позиция отображена в определении Высшего административного суда Украины от 14 февраля 2012 года по делу № К/9991/84246/11 об отмене регистрации права собственности на предмет ипотеки, согласно которому суд отменил решения судов предыдущих инстанций на том основании, что они не проверили подавалась ли должнику заверенная в установленном порядке копия требований об устранении нарушений.

Так же стоит отметить, что пункт 2.7. Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 07 февраля 2002 года (Временное положение № 7/5) устанавливает ряд документов, необходимых для регистрации права собственности на недвижимое имущество. Так, ипотекодержатель обязан подать в бюро технической инвентаризации (БТИ) не только заверенное письменное требование об устранении нарушений, но и документ, который подтверждает окончание тридцатидневного срока с момента получения ипотекодателем этого требования.

Помимо указанных правоустанавливающих документов ипотекодержатель обязан дополнительно предоставить в БТИ: отчет об оценке предмета ипотеки; выписку из Государственного реестра ипотек; выписку из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества; требование об устранении нарушений и документ, который подтверждает окончание тридцатидневного срока с момента получения ипотекодателем этого требования.

В силу пункту 4 статьи 334 Гражданского кодекса (ГК) Украины право собственности на залоговое имущество у ипотекодержателя возникает с момента его государственной регистрации.

Согласно пункту 1.3. Временного положения № 7/5, государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество совершают предприятия БТИ в пределах определенных административно-территориальных единиц.

То есть, ипотекодержатель приобретает все полномочия собственника имущества, переданного в ипотеку, только с момента государственной регистрации права собственности на него в БТИ.

Пункт 1 Перечня правоустанавливающих документов, на основании которых производится регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества, являющегося дополнением к пункту 2.1 Временного положения № 7/5 предусматривает, что переход права собственности возможен, в частности, на основании договора ипотеки, содержащего оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя и договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Таким образом, при условии, если в ипотечном договоре есть оговорка о возможности взыскания предмета ипотеки путём приобретения права собственности на него  ипотекожержателем и соблюден порядок направления письменного требования об устранении нарушений, ипотекожержатель имеет безусловное право зарегистрировать право собственности на предмет ипотеки в соответствующем государственном органе.

Стоит отметить, что оговорка в ипотечном договоре по своим правовым последствиям была приравнена к отдельному договору об удовлетворении требований ипотекодержателя только 14 января 2009 года. Соответствующие изменения были внесены Законом Украины от 25 декабря 2008 года № 800-VI «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» (Закон  № 800-VI).

До внесения указанных изменений, статья  37 Закона об ипотеке предусматривала только одно правовое основание для приобретения права собственности – договор об удовлетворении требований ипотекодержателя.

В связи с этим возник вопрос о правомерности приобретения права собственности на предмет ипотеки на основании вышеуказанной оговорки по договорам ипотеки, которые заключались до 14 января 2009 года с учетом части 1 статьи 58 Конституции Украины, которая предусматривает, что закон не имеет обратной силы во времени.

Существовало мнение, что ипотекодержатель мог приобрести право собственности на предмет ипотеки исключительно на основании отдельного договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, а не на основании оговорки в договоре ипотеки.

Однако, данное мнение было опровергнуто Верховным судом Украины (ВСУ) в постановлении от 10 октября 2011 года  № 21-131а11 по делу об отмене регистрации права собственности на предмет ипотеки.

Так, ВСУ указал, что новая редакция статей 36, 37 Закона об ипотеке, изложенная в подпункте 17 пункта 4 раздела III Переходных положений Закона № 800-VI, не изменяет ранее установленный этими статьями порядок внесудебного урегулирования обращения взыскания на предмет ипотеки и основания перехода права собственности на него к ипотекодержателю, а лишь уточняет их.

Анализ приведенных норм, как и Закон  800-VI в целом, не дает оснований считать, что законодатель с принятием указанного закона ограничил круг ипотечных договоров с оговоркой об удовлетворении требований кредитора, на основании которых за ипотекодержателем может быть зарегистрировано право собственности на предмет ипотеки, только теми договорами, которые заключены после вступления в силу этого Закона № 800-VI.

Таким образом, вывод о противоправности регистрации за ипотекодержателем права собственности на недвижимое имущество на основании договора ипотеки, который содержит оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя, учитывая то, что такой договор заключен до вступления силу Закона № 800-VI, является ошибочным.

Учитывая, что такое постановление ВСУ носит характер прецедента, то есть в силу норм процессуального права является обязательным для всех субъектов властных полномочий и всех судов Украины, у ипотекодателя больше нет оснований оспаривать регистрацию права собственности на предмет ипотеки на вышеуказанном основании.

Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.
Последние записи
Контакты
E-mail: blog@liga.net