Житлово-будівельний кооператив: чи можливо завершити довгобуд?

Проблематика завершення будівництва проблемного багатоквартирного будинку

Одним із різновидів інвестування коштів в первинний ринок нерухомості є придбання паю у вигляді квадратних метрів житлово-будівельного кооперативу з одночасним прийняттям у асоційовані члени кооперативу. Житлово-будівельні кооперативи є пережитком радянського минулого та функціонують на підставі ЗУ «Про кооперацію» (2004 р.). При цьому, даний Закон стосується всіх видів кооперативів та регулює порядок їх діяльності, створення, вступу членів та ін. Окремих норм, які б детально регламентували діяльність саме житлово-будівельного кооперативу немає. Є лише згадка про види кооперативів у ст. 6 Закону, що серед інших, відповідно до завдань та характеру діяльності є житлово-будівельні кооперативи. Слід виділити, що гарантій на отримання квадратних метрів саме під час інвестування коштів таким способом не має. Є лише загальні норми Цивільного кодексу України про те, що зобов’язання мають виконуватися належним чином та існує свобода договору.

Не поодинокими є випадки створення житлово-будівельного кооперативу недобросовісними забудовниками, продаж квартир шляхом продажу паю у кооперативі, та в подальшому невиконання взятих на себе зобов’язань з будівництва багатоквартирного будинку. Захистити себе ошукані інвестори в змозі лише шляхом звернення до суду та розірвання кооперативної угоди з одночасним повернення коштів, однак лише в тій сумі, яка була сплачена при підписанні договору, що з огляду на інфляцію жодним чином не влаштовує ошуканих інвесторів. Стягнення більшої суми можливо лише за умови, що кооперативна угода містила окремий пункт про штрафні санкції щодо несвоєчасної здачі будинку в експлуатацію або невиконання умов договору забудовником. При цьому, житлово-будівельний кооператив повинен мати кошти або майно, щоб їх повернути, оскільки ні голова кооперативу, ні засновники відповідальності за кооператив, як окрему юридичну особу не несуть. Хоча пайовики не позбавлені можливості звернутися до правоохоронних органів за ст. 190 КК України (шахрайство) за фактом того, що кошти пайовиків були привласнені забудовником, а будинок не збудовано, проте даний процес буде довготривалим та жодним чином не наближує інвестора до отримання омріяної квартири, а є лише способом покарати винних осіб.

Окремо слід виділи проблематику подвійних продажів квартир недобросовісними забудовниками – в Україні відсутній реєстр майнових прав, що унеможливлює перевірки щодо наявності «подвійного» власника майнових прав на ваше житло. При цьому, забудовник нерідко змінює нумерацію квартир в процесі будівництва, що також ускладнює виявлення фактів подвійного продажу.

Шляхами вирішення проблеми довгобуду у вигляді кооперативу є лише комплексна згуртована робота всіх інвесторів-пайовиків щодо створення власного житлового-будівельного кооперативу або ОСББ (за наявності реєстрації прав власності в будинку) та завершення будівництва за рахунок власних коштів. Одночасно має вестися судово-юридична робота з притягнення забудовника до кримінальної відповідальності, оформлення земельної ділянки та передачі будівництва на баланс нової юридичної особи створеної інвесторами. Співпраця з органами місцевого самоврядування, депутатським корпусом закріпленим за відповідною територію, робота зі ЗМІ щодо висвітлення проблеми.

У разі, якщо ви все ж таки вирішили придбати квадратні метри у житлового-будівельного кооперативу, основними порадами для мінімізації ризиків є: 1) перевірка репутації забудовника через відкриті джерела, зокрема кількість збудованих об’єктів, порушення строків здачі в експлуатацію та наявність проблемних будівництв; 2) укладання кооперативної угоди з нотаріальним посвідчення договору (для унеможливлення маніпуляцій щодо справжності підписів сторін договору та часу його підписання); 3) перерахування коштів на банківський рахунок забудовника (а не готівкою через касу з видачею приходного ордеру чи десятка ордерів по 49 тис.грн.); 4) серед іншого, певним стабілізаційним фактором надійності (але не гарантією) є учать будівництва в державній програмі іпотек «під 7%», оскільки системні банківські установи також проводять власну перевірку предмета іпотеки перед видачею кредиту та не зацікавлені в кредитування об’єктів нерухомості, які перетворяться на довгобуд, а позичальники вийдуть на прострочку.

Якщо по хоча б по одному із вищезазначених пунктів забудовник виступає проти, слід детально вивчити його аргументацію та обміркувати пошук іншого об’єкту для інвестування.