Черговий крок до вирішення питання із застарілим житловим фондом країни?

Про Проект Закону про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду за № 6458

Держава зробила черговий крок до вирішення питання із застарілим житловим фондом країни. 22.12.2021 до Верховної Ради був поданий Проект Закону про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду за № 6458. Можливо після прийняття цього закону проблема зрушить з місця.

Цей Закон визначає правові, економічні, соціальні та організаційні засади проведення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду.

У цьому законі застарілим житловим фондом називають сукупність багатоквартирних будинків усіх форм власності, що за своїм технічним станом не відповідають сучасним вимогам до будівель і споруд, визначеним нормативними документами та нормативно-правовими актами, і втрата якими первісних техніко-експлуатаційних показників (міцності, стійкості, надійності тощо) становить понад 60 відсотків.

Реконструкція буде відбуватися силами та ресурсами інвестора-забудовника — суб’єкта господарювання, який здійснює заходи із комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду.

За цим законом чи не найголовнішу роль буде відігравати Центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, будівництва та архітектури, а саме: затверджує типовий порядок віднесення багатоквартирних будинків до застарілого житлового фонду.

Повноваження сільських, селищних, міських рад та їх виконавчих органів є не менш важливими та відповідальними, а саме - приймають рішення про віднесення об’єктів нерухомого майна до застарілого житлового фонду. А також затверджують порядок і строки переселення мешканців у зв’язку із здійсненням заходів із комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону).

Можливо найголовніше – визначають критерії, яким має відповідати інвестор-забудовник.

Органи місцевого самоврядування приймають рішення про віднесення багатоквартирних будинків до застарілого житлового фонду, яке оприлюднюється через засоби масової інформації і в письмовій формі доводиться до відома кожного власника/наймача об’єкта нерухомого майна, розміщеного в межах кварталу (мікрорайону) застарілого житлового фонду.

Як завжди болючий момент відселення.

Відселення власників/наймачів об’єктів нерухомого майна здійснюється на підставі письмового договору, укладеного інвестором-забудовником із кожним власником та відповідальним наймачем окремо.

У разі відмови власника/наймача житлового/нежитлового приміщення від відселення примусове відселення здійснюється після набрання законної сили рішенням суду.

Якщо під час зборів співвласників багатоквартирного будинку для прийняття рішення про комплексну реконструкцію багатоквартирного будинку не набрано необхідної кількості голосів, яка встановлена статтею 10 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, рішення вважається неприйнятим.

Такий багатоквартирний будинок виключається з проекту комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів). – цікаво, як це буде реалізовано на практиці? Припустимо реконструкції підлягає квартал із 10 будинків, і у одному із 10 не була набрана необхідна кількість голосів, то чи значить це, що 1 з 10 будинків буде продовжувати розпадатися через свій стан та буде виглядати не естетично посеред реконструйованих навкруги? Трохи дико це буде виглядати.

Щодо способів здійснення заходів із комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів), передбачається два заходи:

- реконструкція, у тому числі модернізація, та

- знесення багатоквартирних будинків у межах кварталу (мікрорайону) з подальшим новим будівництвом об’єктів

Законом передбачається гарна опція щодо варіанту отримання еквіваленту житла: у разі коли власник житлового/нежитлового приміщення, розташованого в багатоквартирному будинку, який підлягає обов’язковому вивільненню на час комплексної реконструкції, відмовляється від укладення договору про надання рівноцінного об’єкта нерухомого майна (житлового/нежитлового приміщення), йому може бути надана грошова компенсація за об’єкт нерухомого майна в порядку та на умовах, визначених законодавством та умовами договору.

Знесення.

Знесення багатоквартирних будинків, що експлуатуються, із подальшим будівництвом нових допускається виключно в тому разі, коли застосування інших способів реконструкції, що передбачені цим Законом, не є можливими.

Саме знесення для інвестора-забудовника і буде пріоритетним варіантом, адже будувати новий будинок швидше та дешевше ніж ремонтувати застарілий. А основний бонус – це додаткові площі, які з’являться за рахунок збільшення поверховості. Досить прогнозована ситуація, коли замість 9-ти поверхових будівель з’являться 29-ти поверхові новобудови. У цьому випадку обмежувачем висотності має бути детальний план територій.

Важлива роль відводиться і суб’єктам оціночної діяльності, адже саме вони будуть визначати ринкову вартості об’єктів нерухомого майна. У разі коли власник об’єкта нерухомого майна не погоджується з результатами оцінки, проведеної суб’єктом оціночної діяльності, визначеним органом місцевого самоврядування, він може залучити іншого суб’єкта оціночної діяльності для визначення вартості нерухомого майна чи проведення рецензування звіту з оцінки такого майна.

Спори, пов’язані з оцінкою майна, вирішуються в судовому порядку.

Джерела фінансування комплексної реконструкції.

Джерелами фінансування заходів із комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду є:

- кошти інвесторів-забудовників, які беруть участь у реалізації проекту комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону);

- кошти державного та/або місцевих бюджетів;

- кошти підприємств, установ, організацій, у власності, сфері управління або господарському віданні яких перебувають об’єкти нерухомого майна, будівлі та споруди в межах територій, стосовно яких прийнято рішення про комплексну реконструкцію, у тому числі кошти об’єднань співвласників багатоквартирних будинків;

- інші джерела, не заборонені законодавством

Замість висновків:

З цього законопроекту випливають такі важливі моменти:

1. Органи місцевого самоврядування:

a. на підставі технічних звітів, визначають будівлі, які підлягають комплексній реконструкції;

b. визначають правила відбору інвестора забудовника.

2. Інвестор-забудовник виконує повний комплекс заходів за реконструкції або нового будівництва:

a. Вирішує питання відселення мешканців;

b. Надає нове житло відселеним мешканцям.

Загалом законопроект справив гарне враження. Однак, постало питання із області конкуренції: якщо мислити категоріями квартальної реконструкції, то чи зможуть невеликі будівельні компанії брати участь у відкритих конкурсах? Чи то все акцентовано лише на найбільші за обсягом будівництва компанії, яким по силам одночасного будівництва 5-ти … 10-ти будинків?