Коронавірусна економіка: гривня падає, чи впадуть ціни на квартири

Значне послаблення гривні, спад ділової активності на фоні коронавірусу – це лише частина факторів, які незабаром будуть впливати на вартість нерухомості.

В середньому, у 2019 році вартість квартир в новобудовах зросла на 20% в доларах, та на 4-6% в гривні. Але такий показник треба розглядати у ширшому контексті.

Середня ціна житла залежить від співвідношення житлових комплексів на різних стадіях будівництва. Гіпотетично, якщо в один рік почати зводити 100 ЖК, а на другий рік просто продовжити усі будівництва, то середня ринкова вартість зросте щонайменше на 15-20%. Адже ціна за квадрат прямо залежить від ступеня готовності об’єкта. Будівельний ринок Києва показує динаміку насичення. Вже три роки поспіль кількість квартир, що вводяться в експлуатацію, зменшується. При цьому попит переходить в міста-сателіти: у 2019 році у Київській області було введено в експлуатацію майже в 1,5 раза більше житла, аніж у столиці.

Також важливим параметром є класовість новобудов. Наприклад, у порівнянні з 2010 роком, зараз відбулося істотне перетікання ЖК з «економу» в «комфорт». Таким чином, люди платять більше не просто так, а за кращі умови проживання. Так само не є однорідною ситуація по різних районах Києва, якщо ми говоримо про столицю, та по регіонах України.

Проте, деякі системні причини здатні вплинути на всю галузь.

Один з головних факторів – це падіння гривні на фоні непевності в переговорах з МВФ та глобальних кризових явищ. З одного боку, частина собівартості будівництва залежить від імпортних компонентів: матеріалів та машин. Чим вищою є класовість новобудови, тим більше матеріалі неукраїнського походження використовуються під час будівництва. Також в передкризових умовах навряд хтось ризикне продавати квартири нижче планки собівартості. Дійсно, деякі компанії так робили «на піку» ринку. Вони акумулювали кошти на одних об’єктах, щоб далі вкладати їх в нові будівництва. При цьому часто продавали квартири значно нижче собівартості. Але такі кейси стали, скоріше, показовими, та навряд будуть повторені в найближчому майбутньому.

Також падіння гривні може пожвавити цілий пласт потенційних інвесторів, які мають накопичення в доларах чи євро. З початку 2019 року вони зайняли вичікувальну позицію, адже гривня почала зростати. Проте сьогодні вони можуть нарешті обміняти свої гроші та більш вигідно вкласти їх у нерухомість. Це велика частина попиту, яка може втримати ринок від скорочення.

Натомість, будівельники навряд будуть швидко підіймати ціни. Скоріше за все, компанії почнуть зі скасування акцій та знижок, і лише через півроку-рік, якщо ситуація не зміниться раніше, розглядатимуть можливість підняття цін через курсовий фактор.

Нерухомість давно вважається одним з головних інструментів збереження коштів серед українців. А, отже, потенційна невпевненість в банківській системі, разом зі зниженням відсотків за депозитами, направить частину капіталу на ринок нерухомості.

Що стосується коронавірусу, він також може відбитися на вітчизняному ринку нерухомості. У 2019 році Україна отримала більше ніж $10 млрд від заробітчан. Частина цих грошей потрапила на ринок нерухомості – як первинний, так і вторинний. Проте, через спалах епідемії чимало громадян змушені повернутися додому на невизначений термін. Ті, хто залишається за кордоном, також стали більш песимістичними у власних очікуваннях. Вони не будуть вкладати кошти в нерухомість, натомість, чекатимуть відновлення нормальної роботи. В короткостроковій перспективі це також може вплинути на попит, особливо в обласних центрах (окрім Києва та Одеси).

Нарешті, значним сегментом є вторинна нерухомість. За умов невизначеності із курсом, ризиків коронавірусу та інших проблем, вона може стати безпечною нішею для частини покупців. Але тут так само треба умовно поділити пропозицію на дві групи. Перша – це старі хрущівки та панельні будинки. Багато із них сьогодні знаходяться в незадовільному або навіть аварійному стані. Вони не енергоефективні та потенційно низьколіквідні. На таку нерухомість попит навряд чи буде зростати, а тому ціна залишиться на тому самому рівні. Друга група – це відносно нові будинки, починаючи з 2000-2002 року. В ній зростання вартості може відбутися на рівні 10-15% за рік.

В українських реаліях нерухомість, окрім своїх прямих функцій, також перейняла роль надійного інструмента накопичення і збереження коштів. Валютна лихоманка та епідемія коронавірусу можуть по-різному вплинути на ринок та його результати у 2020 році. Але найімовірнішим сценарієм є нейтрально-оптимістичний, що передбачає помірне зростання ціни квадратного метра майже по всім категоріям ринку.