Що врахувати під час укладення договору оренди квартири/будинку?

Правове регулювання договорів оренди житлових приміщень в Україні встановлені у главах 58 «Найм (оренда)» та 59 «Найм (оренда) житла» Цивільного кодексу України (далі – ЦК України). При цьому вимоги глави 59 ЦК України стосуються договорів найму (оренди) приміщень, які мають чітко визначене цільове призначення приміщення – для проживання. Тому, при укладенні договору найму (оренди) житла слід керуватися положеннями глави 59 ЦК України, які є спеціальними нормами права відносно положень глави 58 ЦК України.

Глава 59 ЦК України спрямована на реалізацію права кожного на оренду житла, передбаченого ст. 47 Конституції України. 

Відповідно до частин першої та другої статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець або орендодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Законодавець ототожнює поняття «найм» та «оренда», саме тому застосування даних понять має сприйматись як застосування однієї і тієї самої правової конструкції.

Згідно чинного законодавства предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Особливістю даного виду договору оренди є те, що помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому, а наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

Чинне законодавство передбачає, що сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи, але якщо ж наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб, відповідно до статті 813 ЦК України. Отже, якщо наймачем є юридична особа, то у договорі найму житла слід зазначити: прізвище, ім’я, по батькові особи, яка буде постійно проживати у найманому житловому приміщенні.

Слід звернути увагу на загальне положення ч.2 ст. 32 ЦК України, що на вчинення неповнолітньою особою правочину щодо транспортних засобів або нерухомого майна повинна бути письмова нотаріально посвідчена згода батьків (усиновлювачів) або піклувальника і дозвіл органу опіки та піклування.

Дана норма нагадує про необхідність перевірки наявності у сторін повноважень на укладення договору оренди, а особливо – наявності їх у орендодавця. Тут доцільно зазначити, хто може укладати договір оренди, і стаття 761 ЦК України, передбачає, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Отже, наймодавцем може бути особа, яка має житло на праві власності або яка має відповідні передані власником повноваження здавати житло в оренду (наприклад, управитель, орендар з правом передачі в суборенду).

За вимогою, встановленою у статті 811 ЦК України, договір найму житла укладається у письмовій формі.

Достатнього простої письмової форми для набуття договору оренди житлового приміщення законної сили.  Нотаріальне посвідчення в даному випадку є можливим, але не обов'язковим.

При цьому, ч. 2 даної статті 811 ЦК України визначає, що договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Однак, це не єдиний випадок, коли договір оренди має бути нотаріально посвідчений:

1)     Сторони, використовуючи положення ч. 1 ст. 209 ЦК України можуть укласти договір нотаріально посвідчений, можуть погодити укладення договору з нотаріальним посвідченням. В даному випадку застосовуватиметься норма ч.4 ст. 639 ЦК України  якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, щодо якого законом не вимагається нотаріальне посвідчення, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.

2)     Договори найму (оренди) строком на три роки і більше років підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, відповідно до п. 3.1. Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Мінюсту України 22.02.2012  № 296/5 (далі – Порядок).

Пункт 3.2. Порядку передбачає, що посвідчення договорів найму або позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремих частин) провадиться незалежно від місцезнаходження майна, що значним чином спрощує процедуру реалізації нотаріального посвідчення договору.

Як бути з місцем укладення договору в простій нотаріальній формі?

На це питання нам відповість  ст. 47 ЦК України, яка застосовується до всіх видів договорів, а саме: договір є укладеним у місці проживання фізичної особи або за місцезнаходженням юридичної особи, яка зробила пропозицію укласти договір, якщо інше не встановлено договором.

Дана стаття визначає, що місцем укладення договору є місце отримання оферти. Якщо оферентом є фізична особа, то місцем укладення договору є місце проживання названої фізичної особи. Якщо оферентом є юридична особа, то місцем укладення договору є місцезнаходження юридичної особи. 

Договір має є укладеним, відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України, коли сторони досягли згоди з усіх істотних його умов, це означає за загальним правилом, що саме оферент має оцінити повноту та безумовність акцепту.

Місце укладення договору має, яке є місцем погодження його умов, також має враховуватися при вирішенні інших питань договірних відносин, наприклад, місце розташування орендованого приміщення, і сторони мають це визначити в шапці самого договору.

Укладення договору є процесом досягнення згоди з усіх істотних умов договору, водночас досягнення згоди з усіх істотних умов тягне за собою факт укладення договору, який є юридичним фактом.  Ми вже згадали про ч. 1 ст. 638 ЦК України, яка передбачає, що договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Це положення розповсюджується на всі договори, саме тому слід звернути увагу на наступне положення в даній статті, а саме: «що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду», оскільки воно вказує на норми, які регулюють конкретний вид договору, який сторони планують укласти. Предмет договору є тією умовою, відповідно до якої, у першу чергу, відбувається кваліфікація договору та визначається його юридична природа. Частина 1 ст. 812 ЦК України визначає, що предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. При цьому поняття житла надається статтею 379 ЦК України, відповідно до якої житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.

Основною характеристикою помешкання як предмета договору житлового найму є його придатність для проживання в ньому, що визначається ч. 2 ст. 812 ЦК України. Так, зокрема, ст. 50 ЖК встановлює, вимоги, що ставляться до жилих приміщень і визначає, що жиле приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. 

Тобто, застосовуючи буквальне трактування норм права, можна дійти висновку, що не можна здавати за договором оренди житлового приміщення – приміщення непридатне для проживання в ньому, оскільки це суперечитиме ч. 2 ст. 812 ЦК України, так як можливість проживання в такому приміщенні є ідентифікаційною ознакою даного виду договорів.

Частина 1 ст. 820 ЦК України розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла, хоча статтею 820 ЦК України вцілому врегульовано основні питання правового регулювання плати за найм житла.

Важливо відмітити, що ч. 2 ст. 820 ЦК України передбачає, що одностороння зміна розміру плати за найм житла не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Тобто, якщо сторони не погодили в договорі оренди житлового приміщення зміну розміру орендної плати, подальша така зміна можлива лише за згодою сторін.

Особливістю договорів оренди житла, є суб’єктний склад договору. Хоча частина 1 ст. 813 ЦК України  встановлює, що сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Однак, частина 2 даної статті містить обмежуюче уточнення для юридичних осіб, якщо така юридична особа укладає договір найму житла виступаючи наймачем. В такому випадку вона може використовувати житло виключно за цільовим призначенням - для проживання в ньому фізичних осіб (своїх працівників, представників партнерів, які приїжджають у відрядження тощо).

Строк договору оренди житла, як одна з істотних умов договору, врегульовано ст. 821 ЦК України, та передбачає, що договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років.

Обов’язки наймача житла закріплені в ст. 815 ЦК України, та передбачають, що:

1. Наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.

2. Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця.

3. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за найм житла. Наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Однак, ринкові відносини оренди житлових приміщень в Україні потребують змін, оскільки більша частина ринку не дотримується основних положень законодавства, не укладає договори в письмовій формі, що як наслідок призводить до великої кількості шахрайських схем.