Офіси: як створити конкурентний проект в Україні
З якими труднощами сьогодні стикаються девелопери під час реалізації бізнес-центрів (БЦ) та які чинники забезпечать успіх таких проектів на українському ринку офісної нерухомості?
Підготовчі етапи проекту
Проект девелопменту офісної будівлі включає в себе декілька етапів, які у певних аспектах можуть здійснюватися паралельно:
- передпроектний аналіз (пошук земельної ділянки, об’єкту для реконструкції, вивчення локації і ситуації на місцевому ринку, дослідження стану мереж та можливості підключення майбутньої будівлі до комунікацій, аналіз містобудівної документації);
- входження у проект (купівля або оренда земельної ділянки, укладання інвестиційного договору або договору суперфіцію);
- проектні роботи;
- отримання дозвільної документації (збір вихідних даних, отримання технічних умов, містобудівних умов та обмежень (МУО), погоджень від органів державної влади, дозволу на будівництво);
- залучення фінансування (вибір оптимальної форми фінансування, враховуючи податкові аспекти);
- власне будівництво;
- введення в експлуатацію;
- укладання договорів з орендарями та подальше управління об'єктом.
Один із перших кроків, від якого залежить успіх проекту — це правильний вибір земельної ділянки, що передбачає як вдалу локацію (близькість до центральної частини міста, метро і основних транспортних магістралей), так і належний юридичний статус.
Обираючи об'єкт для будівництва (чи реконструкції), слід приділити особливу увагу деяким питанням. Зокрема, чи відповідає цільове призначення земельної ділянки функціональному призначенню майбутньої будівлі; чи відповідає функціональне призначення земельної ділянки детальному плану території (ДПТ) або Генеральному плану міста.
Також необхідно взяти до уваги вимоги державних будівельних норм (ДБН), що впливають на проектування та будівництво об’єкта, — коефіцієнт щільності забудови, поверховості, обмеження по висоті, санітарні норми тощо.
Труднощі реалізації бізнес-центру
Найбільш трудоємкий етап створення нового офісного проекту — це розробка і погодження містобудівної документації, збір висновків, погоджень та дозволів. Іншими словами, комунікація з органами державної влади, місцевого самоврядування, державними та приватними підприємствами, від яких залежить подальша реалізація проекту.
Відкритим залишається питання прозорості процедур і рішень, наприклад, щодо виділення землі, зміни її цільового або функціонального призначення, отримання технічних умов на підключення до зовнішніх мереж (а також подальше підключення до них) та ін.
Однак у найближчому майбутньому є шанс на покращення ситуації з процесом збору необхідних документів. Так, завдяки реформуванню будівельної сфери та запуску е-реєстру може скоротитися час на отримання тих же МУО, а також мінімізуватися корупційні ризики.
Сам процес будівництва вимагає чіткої координації між службою замовника, інвестором, генеральним підрядником та головним архітектором проекту. Від їх взаємодії залежить швидкість реалізації проекту та недопущення помилок, що можуть позначитись на введенні об’єкту в експлуатацію та його функціонуванню у майбутньому.
Подальше управління бізнес-центром передбачає наявність професійної команди, яка, по-перше, вибудовує чітке позиціонування об'єкта, створює певні смисли та переваги, які вирізняють його з-поміж інших, розуміє потреби ринку і може в короткі строки заповнити будівлю орендарями. По-друге, це команда, яка організовує комфортні умови для поточних орендарів, тримає із ними постійну комунікацію, а також підтримує безперебійну роботу всіх забезпечувальних систем БЦ.
Що сьогодні підвищить шанси на успіх
Клас майбутнього офісного центру визначається на перших етапах реалізації проекту. На сьогодні згідно з класифікацією 2004 року, яку розроблено за участю Американської торговельної палати та учасників вітчизняного ринку, виділяють три основні категорії — «А» (найвищий), «В» і «С».
Разом з тим, з плином часу до офісних приміщень класу «А» і «В» додаються нові вимоги: ергономічність, енергоефективність, екологічність, багатофункціональність. Це тренди, що впливають на ступінь ефективності офісного центру.
Високі вимоги ставлять, у першу чергу, самі орендарі. Наприклад, міжнародні компанії надають перевагу офісним приміщенням у будівлях лише з наявним сертифікатом енергоефективності (на зразок LEED).
Використання віконних конструкцій провідних світових виробників, вентильований фасад, утеплений мінватою, теплові насоси — все це сприятиме зменшенню комунальних та експлуатаційних витрат бізнес-центру.
У цілому, мінливий ринок вимагає пристосування до нових реалій, тому офісні будівлі з гнучким плануванням, де використовуються фальш-підлоги та розбірні скляні перегородки між кабінетами, мають істотні конкурентні переваги.
Якщо коротко підсумувати, успішний проект девелопменту офісів в Україні передбачає високу готовність і розуміння специфіки реалізації проекту на всіх етапах. Левову частку часу займають вирішення дозвільних питань та безпосереднє будівництво. Сьогоднішні реалії вимагають приділяти особливу увагу екологічності та багатофункціональності офісних будівель як своєрідній гарантії успіху об'єкту, а також формуванню професійної управлінської команди.
Property Times
- Як ефективно подати скаргу до УДАБК: кейс забудови в прибережній смузі Дніпра Павло Васильєв вчора о 13:54
- На росії існує лише одна церква – це терор Володимир Горковенко 30.05.2025 22:44
- Чому в Україні судять військових так, ніби війни немає? Валерій Карпунцов 30.05.2025 14:32
- Ритейл уже не про полиці: нова екосистема бізнесу Олег Вишняков 30.05.2025 13:13
- Про обопільну вину у справах ДТП та страховку Світлана Приймак 30.05.2025 11:48
- Чому досі немає легших бронежилетів для ЗСУ: історія марнотратства та байдужості Дана Ярова 30.05.2025 11:46
- Чому водень потребує політики, а не лише технологічного прориву? Олексій Гнатенко 30.05.2025 11:13
- Як аграрний бізнес стає жертвою рейдерства і як цьому запобігти Сергій Пагер 30.05.2025 09:08
- Відсутність доходу як підстава для звільнення від сплати судового збору: судова практика Арсен Маринушкін 30.05.2025 08:39
- Мінфін проігнорував вимоги громадськості підвищити акциз на ТВЕН Артур Парушевскі 29.05.2025 18:58
- Підроблені документи: правовий компас Дмитро Зенкін 29.05.2025 16:47
- Хрестоматія винахідництва. Системно-синергетична методика Вільям Задорський 29.05.2025 14:43
- Кібербезпека: до яких викликів готуватися у 2025 році Андрій Михайленко 29.05.2025 14:12
- Як реалізувати переважне право купівлі частки ТОВ? Альона Пагер 29.05.2025 11:36
- Кенселінг як штучний контроль Михайло Зборовський 28.05.2025 13:21
- Рівність у регламентах, асиметрія на практиці: дебютні уроки конкурсу в апеляцію 1179
- Чому в Україні судять військових так, ніби війни немає? 224
- Оцінка доказів в аудиті та кримінальному процесі: точки дотику з точки зору ШІ 143
- Експертне дослідження шахрайських схем: практичні аспекти для адвокатів 140
- Промптинг як нова необхідна навичка: чому вона важлива для кожного 87
-
Рейтинг країн за тривалістю життя у 2025 році: лідери, аутсайдери та розрив у десятки років
Інфографіка 16418
-
Україна оголосила, що не виплатить понад $665 млн власникам ВВП-варантів
Фінанси 10238
-
Нове житло на межі зникнення. Що говорить статистика про кризу на ринку нерухомості
Бізнес 8991
-
Тест на дорослість: щоб кожна дитина була бажаною. Розвінчуємо міфи про планування сім'ї
Спецпроєкт 6773
-
14 днів безплатного проживання в Німеччині: у такий спосіб заохочують до збільшення населення
Життя 5611