Підсумки осені на ринку нерухомості: дефіцит, обережний попит і нові ризики

Первинний ринок житла входить у зиму з дефіцитом пропозиції, відкладеним попитом і стійким зростанням цін, попри війну та ризики.

Фактично зараз українському ринку первинної нерухомості загрожує структурний дефіцит. Немає жодних гарантій, що ця тенденція зміниться надалі. І це погана новина. Але є і позитивна - попит на житло відновлюється доволі швидко. Тим паче як для країни, де четвертий рік триває повномасштабна війна.

Згідно зі статистикою, цього року по всій країні стартували 187 нових житлових проєктів, що на 10% більше, ніж торік. Лідери зараз Київ та Київщина - майже 40 нових черг або комплексів. Більшість столичних девелоперів все ж таки зосереджують зусилля на завершенні проєктів високої стадії готовності.

Але покупці поводяться максимально обережно. Залишається в силі значний відкладений попит. Особливо це відчутно після осінніх ударів по столиці та тривалих відключень світла. Дає про себе знати також політичний фон: люди чекають позитивних новин через активізацію переговорного процесу, ініційованого Трампом. Лише 10-15% продажів складають угоди на етапі “котловану”. 85% покупців продовжують розглядати лише готові проєкти або ті, що перебувають на фінальних етапах будівництва.

Протягом поточного року частка продажів у бізнес-класі в Києві зросла приблизно до 20-22% від усіх угод на первинному ринку, тоді як у 2023 році цей показник складав лише не більше 10%. Середня вартість квадратного метра у сегменті бізнес-класу в Києві протягом осені сягала приблизно $1700 за м².

На відміну від економ- і комфорт-сегменту в бізнес-класі основний попит формує платоспроможна аудиторія - підприємці, топменеджери великих компаній, айтівці, юристи, представники креативного і технологічного секторів економіки. Ця аудиторія частково розглядає преміальні квартири в якості захисного активу.

Київський ринок відчутно сегментується. У передмісті будують проєкти економ- та комфорт-класу з середньою ціною $1000 за кв. м. У самому місті відновлюється попит на бізнес-клас, але частка інвестиційних угод залишається невисокою, переважає покупець, який шукає житло для себе та своєї родини.

Що ж буде з цінами? Констатуємо факт: дешевше точно не буде. Головним чинником зростання вартості стала різка нестача нового житла, що виникла після лютого 2022 року. На кожні 5 зданих комплексів розпочинається лише один новий, що загрожує дефіцитом житла у перспективі 3-5 років. Якщо попит залишається відносно стабільним, то пропозиція не встигає відновлюватися: девелопери намагаються не ризикувати через обмежене фінансування, дефіцит кадрів і подорожчання матеріалів. У такій ситуації ціни піднімаються майже інерційно - в середньому на 15-25% щороку, незалежно від сезонності чи інфляційних коливань.

Але головна загроза на майбутні роки - дефіцит пропозиції. З лютого 2022 до жовтня 2025 року в Україні з’явилося всього близько 700-800 нових житлових комплексів. Для розуміння масштабу: у мирних 2018-2021 роках виходило на старт приблизно 300-400 проєктів щороку. Головна причина - війна, яка викликала депопуляцію, стрімкий виїзд молоді 18-24 років. Сьогодні, за оцінками демографів, в країні проживає приблизно 29 мільйонів, без урахування окупованих територій. Скорочення становить 45%. в Україні сьогодні найвища смертність у світі: 18,6 смерті на 1000 осіб. І найнижча народжуваність: 6 новонароджених на 1000 осіб. Коефіцієнт фертильності - 0,7, також один з найгірших у світі. В ООН прогнозують, що у 2100 році населення України скоротиться до 15 мільйонів (52 мільйони на початку незалежності). Виникає цілком закономірне питання: для кого в Україні будувати нове житло?

Отже, ринок первинної нерухомості на порозі великих структурних змін. У цих умовах найбільш фінансово вигідна модель (але й найбільш ризикована) для інвестора - інвестувати на ранніх етапах. У такому разі прибутковість буде найвищою.

Конкуренція за покупця залишатиметься високою. Тому для девелопера актуальна інша максима: не те якісно, що дешево і доступно. Виграє не той девелопер, який буде дешево продавати, а той, хто буде прозоро роз’яснювати, за що платить інвестор. Хто буде чесний та відкритий зі своєю аудиторією, хто веде якісну та щиру комунікацію.

Взимку можемо очікувати зростання цін ще на орієнтовно 5% в залежності від локації, рівня готовності та наявності інфраструктури в ЖК. Основними драйверами підвищення залишаються обмежена пропозиція, зростання собівартості будівництва та існуючий попит на готове житло.

Не зважаючи на те, чи завершаться у найближчому майбутньому бойові дії, ринок продовжить розвиватися, але у нових умовах - із вищими стандартами та ще більш вимогливим покупцем.