Що пожвавить ринок нерухомості в Україні та коли повернеться попит на новобудови?

Кожен забудовник зараз у міру своєї відвертості визнає, ситуація на ринку нерухомості не підлягає порівнянню. Аналогічних випадків в історії українського бізнесу не було.

Найоптимістичніші підприємці, які стверджували, що гірше за коронавірусний 2020 рік поки що нічого не відбулося, вже визнають, що нинішнє розбалансування попиту та пропозиції тягне за собою купу наслідків. Це невиплати боргових зобов'язань, якщо бралися кредити на початок будівництва, вимушені ризики перекредитувань, необхідність сплачувати податки та зберігати робочі колективі в умовах, коли будівництво проектів заморожене, та багато іншого. Наразі всі бачать, як триває повне переформатування українського ринку нерухомості, на якому постає основне питання – хто покупець? А головне – чи буде цей покупець платоспроможним?

На початку серпня Кабмін вже затвердив нові умови для забезпечення доступного іпотечного кредитування. Так звана пільгова іпотека. З очевидного, такі дії Уряду покликані стимулювати тих покупців, які мають скромні можливості вкластися в житло, що будується, але потребують його саме зараз (у пільгових категоріях включені вимушені переселенці та сім'ї військових). Оскільки більшість українців реалістично дивиться на отримання безкоштовного житла від держави найближчим часом, багато хто дійсно обмірковує можливість придбання власного житла на умовах багаторічного кредиту на вигідних умовах. Тому така можливість, як пільгова іпотека – це реальний шанс для багатьох.

У зв'язку з цим постає питання – що це означає для забудовників. Причини для оптимізму після відкриття пільгової іпотеки можна знайти щонайменше у декількох напрямках. Пожвавлення попиту на ринку нерухомості відбудеться неминуче та розморозить проекти, які були побудовані на 50% або знаходяться на фінальній стадії. Потенційні покупці, які готові скористатися пільговою іпотекою, найменш зацікавлені у ризику вкладень на початковому етапі будівництва, тому треба готуватися до пожвавлення купівельного інтересу саме на ринку житла, яке буде готове до заселення у найближчий рік.

При цьому важливо розуміти, що опитування профільних видань та ресурсів надають цікаву соціологію -  вже 14% потенційних клієнтів розглядають житло як капіталовкладення. Що цікаво, майже стільки ж клієнтів бачать інвестиції в нерухомість як довгостроковий спосіб пасивного доходу. Тобто – вклавшись на початку будівництва, ця група клієнтів планує заробити на продажі цього житла, коли будівництво буде закінчено. Це перший подібний замір після початку військових дій на території України та ця цифра набагато оптимістичніша, ніж прогнозували багато українських забудовників.

Наступний акцент, який треба враховувати, – пільгова іпотека пожвавить насамперед ситуацію на західній Україні, де зараз відносно безпечно. Крім того, вартість житла на порядок нижча, ніж у столиці. Опосередковано, це підтверджує Нацбанк, який оприлюднив результати опитування українських банкірів щодо іпотечного кредитування на нерухомість. Так, у червні 2022 року в країні було видано лише два іпотечні кредити та обидва не в Києві. Перша іпотека була у Львівській області, друга – у Полтавській.

Що стосується забудовників, то найближчий рік може показати злиття компаній та об'єднання в холдинги, що можна буде вважати спробою, грубо кажучи, розділити витрати та спільними зусиллями добудувати проекти, які мають перспективи успішно реалізуватися на ринку та потрапити у хвилю купівельного попиту.

Представники великого бізнесу чудово розуміють, що пільгова іпотека – це відмінний імпульс для ринку, але для органічного повернення купівельної спроможності, по-перше, необхідна перемога та перехід до мирної відбудови життя у всій Україні. Уся інша група факторів, які впливають на купівельну спроможність, очевидна — це стабілізація умов на ринку праці, стримування інфляції, вирівнювання курсу національної валюти та ціла низка макроекономічних показників, без яких усі прогнози на ринку нерухомості стають дуже ситуативними.