UA
Авторские блоги и комментарии к ним отображают исключительно точку зрения их авторов. Редакция ЛІГА.net может не разделять мнение авторов блогов.
09.10.2013 13:24

Кому же все-таки принадлежит многоквартирный жилой дом?

Голова Державного агентства меліорації та рибного господарства України

Несколько слов об определении «собственника» многоэтажек старого фонда…

Иногда думаешь, что это как раз тот вопрос, ответ на который лучше искать на поверхности, а не копать вглубь. Внимательное изучение законодательства запутывает еще сильнее. Так и хочется остановиться на категориях «баланс», «собственность ЖЭКа», «квартплата», «капитальный и текущий ремонт» и подобных. Кстати, правоотношения по поводу многоквартирных домов, их элементов, придомовых территорий лучше понимаются именно на таком языке. Но все же попробуем порассуждать в русле действующего законодательства.

Разумеется, вопрос не раз освещался в специальной литературе, становился предметом оживленных профессиональных обсуждений на онлайн дискуссионных площадках (см.: здесь и здесь).

Какие же чаще всего выдвигаются варианты ответа на вынесенный в заголовок нашей заметки вопрос? Собственно, их несколько:

1. Дом находится в коммунальной (государственной) собственности (на языке людей старой закалки – в собственности ЖЭКа). Либо в собственности юридических лиц (возникших в ходе приватизационных трансформаций акционерных и иных обществ). Подвид этого варианта: квартиры, как объект права собственности, пребывают в собственности жильцов, а «дом» (но только его конструктивы, опорные конструкции) в собственности громад. При таком подходе под домом понимаются только конструкции, за вычетом всех помещений дома.

2. Дом находится в общей собственности его жильцов.

3. Дом вообще не является самостоятельным объектом права собственности, следовательно, никому и не принадлежит.

Скажу сразу, что каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы. Рассмотрим их чуточку детальнее:

Вариант № 1. Удобно для жильцов: все вопросы ремонта и пр. ложатся на муниципалитет. Ведь нам всем так удобно забывать о том, что собственность это и бремя ее содержания. Текущий ремонт оплачивают сами жильцы (в виде платы за СДиПТ), а вот капитального ждут от муниципалитетов. Правда вот в бюджетах, к сожалению, денег не хватает. Поэтому ремонта даже тех домов, что включены в т.н. «титул капитального ремонта», приходится ждать годами. Недавно этот вопрос достаточно исчерпывающе разъяснил Минрегион. Приемлем этот вариант и для органов самоуправления. Они, как собственники, своим независимым волеизъявлением определяют балансодержателя (управителя) объектов коммунального жилищного фонда. Преимущественно это коммунальные предприятия. Позиция вполне обоснована de lege lata с учетом того, что дома «старого фонда» передавались муниципалитетам от государства в первой половине 90-х на основании соответствующих решений. Более того, на второй волне «коммунализации домов», захлестнувшей Украину в начале 2000-х, на многие жилые дома были даже выданы свидетельства о праве собственности за территориальными громадами (на весь дом в целом). Нужно иметь в виду, что формально жилой дом и квартира в нем – вполне самостоятельные объекты недвижимости (см. ст.ст. 4,5 Закона «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», ст.ст. 379-382 Гражданского кодекса (ГК). Коль уж мы рассуждаем юридически, то недвижимость есть категория сугубо правовая (идеальная).  Что написано в законе, то и недвижимость. Экстремистский аспект этой позиции сводится к тому, что, коль уж громада собственник, пусть и содержит дом самостоятельно в полном объеме (в т.ч. осуществляет текущий ремонт, уборку территорий и пр.). То есть, дескать, платить за СДиПТ («квартплату») нет оснований. Ведь, как известно, заключенные договоры на соответствующую жилищно-коммунальную услугу имеют далеко не у всех жильцов. На самом деле, за полученные услуги все равно платить нужно, а такую позицию следует считать неверной. Есть и другая сложность. «Дом», по нормативному определению, охватывает все соответствующее пространство в рамках его внешних конструкций. А любой объект недвижимости это в первую очередь пространство. Квартиры внутри него, принадлежащие разным лицам, – это «клеточки» того же самого пространства. Когда над одним и тем же пространством осуществляют наивысшую (собственническую) власть разные субъекты, еще и в равной степени, – это не есть хорошо. Трудно себе представить государство, которое одновременно Украина и Австралия, т.е. где обе державы имеют совершенно одинаковый суверенитет над одной и той же территорией (пространством).

Вариант № 2. Правовое обоснование ему широко известно. Это ст. 382 ГК (ч.2), ст. 10 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» (ч.2, а также косвенно ч.7), Закон «Об объединениях совладельцев многоквартирного жилого дома», решения Конституционного суда Украины от 02.03.2004 № 4-рп/2004 и от 09.11.2011 № 14-рп/2011. Ход рассуждений таков: раз собственникам квартир принадлежат на праве общей собственности (к слову, Закон «Об ОСМД» по какой-то, известной лишь ему логике, разделяет режим общей собственности в доме на общую долевую и общую совместную, которую еще и нужно описать в Уставе ОСМД) конструктивы и вспомогательные помещения, то и весь «дом» принадлежит им. Тут, правда, остается без ответа вопрос, тождественна ли вещь (в нашем случае - многоквартирный дом) совокупности всех ее составляющих элементов (конструкций, элементов) ? Здесь уместно упомянуть так называемый философский «парадокс корабля Тесея» (детальнее об этом см. Вики, которой не брезгует даже известный У.Эко, а о нем см. здесь). С этим вариантом связан и следующий…

Вариант № 3. По закону собственникам принадлежат квартиры (помещения), а также все оборудование дома, конструктивные элементы и помещения общего пользования. Но не «дом» ! Такого объекта прав (юридически, разумеется) не существует вовсе. Ссылки на законодательные акты те же, что и в Варианте №2, просто иная интерпретация текстов законодательных актов (вопросы толкования).

Выводы. Какой же взгляд лучше? По мнению автора, все они хромают. В первую очередь по той причине, что собственники квартир не становятся оформленными собственниками соответствующих земельных участков и каких-либо вещных прав на них.

Отвод участков многоквартирных домов в собственность предусмотрен законом лишь для ОСМД (см. ст. 42 Земельного кодекса Украины). Но: 1. Не во всех домах они создаются (иногда их создание попросту неэффективно); 2. На практике участки передают ОСМД в собственность крайне редко, по сути, в единичных случаях. Но, даже если так, действующее законодательство (через конструкцию ОСМД) не предусматривает участие каждого собственника квартиры в объединении совладельцев с определенным правовым положением, дающим ему право на земельный участок. Поэтому данный механизм далек от совершенства. Квартиры и помещения на сегодняшний день полностью «отвязаны» от соответствующих прав на земельные участки (хотя, признаться, есть в этом и определенное удобство при совершении сделок). Считаем, что «в идеале» права на квартиры и конструкции дома должны являться ничем иным, как правами на соответствующий земельный участок (их обременениями). Все должно начинаться с земельного участка. Автор убежден, что в перспективе земельный участок должен стать единственным, закрепленным законом, объектом недвижимости. Тогда вопросы по типу: «…а как так может быть, что объектом недвижимости является как дом, так и квартира внутри него, причем они принадлежат разным субъектам, а земля под домом третьему?» отпадут сами собой.

С учетом исторических реалий необходимо, по меньшей мере, учесть опыт ГДР, Польши и других стран (где права на землю под многоквартирными домами и на придомовые территории в той или иной форме передавались либо непосредственно гражданам, либо соответствующим юридическим лицам) и предусмотреть удобные и быстрые механизмы предоставления земельных прав собственникам квартир (нежилых помещений), а также тем, кто только сейчас приватизируется. Альтернативный вариант – предоставление участка в собственность определенному юридическому лицу, «корпоративные права» (условно говоря) в котором будут принадлежать собственникам квартир и нежилых помещений. Однако, это все только de lege ferenda.

Сейчас же мы живем в собственных квартирах, расположенных в коммунальных домах. И не забываем вовремя платить «квартплату»… ведь именно так мы обеспечиваем сохранность старого жилищного фонда в существующих социально-экономических и юридических условиях...

Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.
Последние записи
Контакты
E-mail: [email protected]