Підводні камені переважного права купівлі земельних ділянок с/г призначення

За 12 днів відкриття ринку землі в Україні укладено 532 земельні угоди на 570 га землі.

Закон про ринок землі чітко визначив хто має право набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення. Проте, вільний продаж повинен спочатку врахувати переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення деяких суб'єктів. Зокрема, таке право мають:

а) у першу чергу - особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (металічні руди кольорових металів, металічні руди благородних металів, металічні руди рідкіснометалевих та рідкісноземельних металів, радіоактивних металів, електро- та радіотехнічна сировина), якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва;

б) у другу чергу - орендар земельної ділянки.

 Законодавство передбачило простий і зрозумілий механізм повідомлення осіб, які мають переважне право, через нотаріуса. Це робить продаж більш прозорим, забезпечує дотримання переважного права суб'єктів та унеможливлює зловживання правом. Хоча, існують і підводні камені.

І

Так, наприклад, оскільки не всі діючи права (до 2013 року) зареєстровані у Державному реєстрі речових прав, а нотаріуси не мають обов'язку перевіряти старий реєстр (Державний реєстр земель), при зловживанні правом продавця земельної ділянки (“ой, я забув”) існує ризик приховання такої проблеми. Наслідком чого суб’єкт переважного права, який відповідно до закону може реалізувати таке право, має законну можливість пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

ІІ

Потрібно врахувати і той факт, що переважне право застосовується лише в поєднанні з використанням земельної ділянки на праві оренди. Якщо ж земельна ділянка використовується на підставі будь-якого іншого договору, наприклад, емфітевзису, то переважне право відсутнє.

ІІІ

Одним з видів обходу переважного права власниками земельних ділянок іноді можуть застосовуватись договори “дарування”, які при цьому не дають можливість у подальшому використовувати отримані від “дарування” кошти, а також існує ймовірність визнання такого договору удаваним та переводу прав і обов’язків покупця на суб'єкта переважного права.

ІV

Проблему додає і робота АТ “Укрпошта”, яка не завжди може вчасно доставити повідомлення нотаріуса суб'єкту переважного права, з чим часто стикається і автор на власному досвіді. Отже, потенційним покупцям краще заздалегідь забезпечити комунікацію з працівниками пошти.

V

Законодавсто не встановлює обов'язку нотаріусів, перед направленням повідомлення суб'єкту переважного права, здійснювати перевірку адреси реєстрації місця проживання чи місця перебування. Тому, навіть якщо нотаріус з’ясує, що земельна ділянка перебуває в оренді, зареєструє намір власника і направить суб'єкту переважного права повідомлення, не факт, що він його отримає та встигне скористатись таким правом.

Задля цього особі, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, а також Орендарю земельної ділянки краще не чекати продажу та самостійно, щонайменше, направити повідомлення власнику про намір купити таку ділянку, а потім перевіряти поштову скриньку чи відстежувати інформацію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.