Скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки

Стаття складена у питаннях відповідях.

Якщо у тебе залишилось питання без відповіді, пиши у коментарі.  

На дві суміжні земельні ділянки з однією адресою можуть бути видані одні Містобудівні умови та обмеження? 

Відповідно до пункту 8 частини 1 статті 1 Закону України “Про регулювання  містобудівної діяльності” (далі - Закон) містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (далі - містобудівні умови та обмеження) - документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проєктування та будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків та споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об'єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією. 

При цьому, містобудівні умови та обмеження належати до основних складових вихідних даних. З наведеного вбачається, що містобудівні умови та обмеження видаються у зв'язку із наміром замовника провести забудову земельної ділянки конкретним об'єктом будівництва. При цьому термін «земельна ділянка» у контексті містобудівних правовідносин – це певна територія, на якій планується розміщення відповідного об'єкта будівництва. 

Закон застосовує поняття «території» та «земельної ділянки» як синоніми, не протиставляючи їх між собою. Отже, буквальне тлумачення земельної ділянки як ділянки, що має один кадастровий номер, призводить до звуження прав забудовника, суттєво обмежує його інвестиційні можливості та не відповідає завданням містобудівної політики. 

Також Закон не забороняє видачу одних містобудівних умов та обмежень на забудову кількох земельних ділянок, на яких планується зведення одного об'єкта будівництва (у т.ч. комплексу). Також не забороняє видачу кількох окремих містобудівних умов та обмежень забудови однієї земельної ділянки, на якій планується зведення кількох окремих об'єктів будівництва. 

Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки надаються для проєктування конкретного об'єкта будівництва (будинки, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплексів, лінійних об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури) на конкретній території, яка може складатися з одного або кількох земельних ділянок. 

Відтак, територія забудови може складатися з однієї або кількох земельних ділянок, щодо яких замовник має право забудови відповідно до містобудівної документації. У контексті кожної окремої земельної ситуації слід дослідити на те, що дві земельні ділянки є: 

1) суміжними або ні;

2) мають одну або декілька адрес;

3) відповідно до містобудівної документації мають одне цільове призначення землі для забудови або ні;

4) намір забудови охоплює один об'єкт будівництва або ні, у тому числі цей об'єкт є єдиним будівельним комплексом чи ні. 

З огляду на це може бути вирішено правомірність видання одних містобудівних умов та обмежень на проєктування одного об'єкта будівництва. 

Аналогічний підхід міститься у постанові Верховного Суду від 30.06.21 справа 806/3365/17. 

Яким законом регулюється видача та скасування містобудівних умов та обмежень?  

Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17.02.2011 N 3038-VI. Тому саме наведеним законом потрібно керуватись, при розгляді питань видачі та скасування містобудівних умов та обмежень. 

Яким чином скасовуються містобудівні умови та обмеження?  

Даний документ скасовуються виключно у судовому порядку. При цьому прийняття рішення про скасування містобудівних умов є крайнім заходом, який застосовується у разі неможливості усунення виявлених порушень (постанови Верховного Суду від 11.04.18 справа 821/3/17 та від 02.06.20 справа 500/2308/18). 

Проведення робіт у зв`язку з реконструкцією житлових та нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації потребує отримання містобудівних умов та обмежень? 

Відразу слід сказати, що реконструкція - може бути двох видів: 

1) без зміни геометричних параметрів об`єкта (тобто без зміни техніко-економічних параметрів (функціонального призначення)). Це перепланування в якій не можна змінювати загальну площу квартири; 

2) із змінами геометричних параметрів об`єкта (тобто прибудова, збільшення площі за рахунок інших приміщень, та інше). Це реконструкція - яка вимагає отримувати дозвіл на проєктування - містобудівні умови і обмеження. 

Отже реконструкція, у тому числі й та, яка за результатом проведених будівельних робіт передбачає зміну функціонального призначення житлового приміщення, не потребує отримання містобудівних умов та обмежень для проектування цього об'єкта, крім випадків, у яких відбувається зміна його зовнішньої конфігурації (постанови Верховного Суду від 22.10.22 справа 640/22599/19, від 08.09.21 справа 280/5204/18, від 24.01.19 справа 826/7281/17, від 24.10.22 справа 640/22599/19).  

За підсумками планової або позапланової перевірки будівництва, можуть бути скасовані будівельною інспекцією містобудівні умови та обмеження? 

Частина 8 статті 29 Закону України “Про регулювання  містобудівної діяльності”, говорить, що скасування містобудівних умов та обмежень здійснюється:

1) за заявою замовника;

3) за рішенням суду. 

Отже, за підсумками перевірки будівництва не можуть бути скасовані містобудівні умови та обмеження. Лише в судовому порядку. 

ВІДЕО У ТЕМУ: ВНЕПЛАНОВАЯ ПРОВЕРКА ТВОЕГО СТРОИТЕЛЬСТВА / ПОМОЩЬ ИЗ СУДА

Чи треба отримувати містобудівні умови та обмеження для реконструкції квартири зі зміною її зовнішньої конфігурації шляхом влаштування окремого входу в приміщення квартири за рахунок влаштування отвору у зовнішній стіні квартири з боку ганку? 

Перелік об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, визначається органами влади у сфері будівництва, містобудування та архітектури. 

Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та комунального господарства України від 07.07.2011 №109 затверджено Перелік об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються. 

Зокрема пунктом 25 Переліку передбачено, що містобудівні умови не надаються для реконструкції житлових та нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації, улаштування в житлових будинках, адміністративно-побутових будівлях підприємств та громадських будівлях вбудованих приміщень громадського призначення. 

Отже, потрібно отримувати містобудівні умови та обмеження, оскільки проведення даних будівельних робіт пов`язано із зміною зовнішньої конфігурації приміщень (аналогічний висновок Верховного Суду від 22.06.22 справа 826/8924/16). 

Чи повинна повідомляти про майбутню перевірку будівельна інспекція? 

Перевірки можуть бути двох видів: планова та позапланова. Зазвичай, про планову перевірку бізнесу відомо завчасно, оскільки вона вноситься заздалегідь до відповідного графіку планових перевірок, тому є час підготуватися та виконати необхідні дії.  

Щодо позапланової, хоч вона і має на увазі "раптову", "тут і зараз", але за чинним законодавством перевіряючи не можуть проводити її без:

1) належного повідомлення про неї у день її проведення;

2) формулювання чітких, а не "загально - формальних" питань на кшталт: “виконання встановлених норм будівельного законодавства” які слід перевірити під час перевірки. Це покликано для того, щоб запобігти зловживанню державними органами проводити перевірки з ширшим обсягом питань, а тому під час розгляду цієї категорії справ дослідженню підлягає інформація, що стала підставою для призначення позапланового заходу, на відповідність визначеній інформації та тільки її відображення у наказі та направленні (посвідченні) на проведення позапланового заходу. 

Отже, вбачається обов`язок органу контролю вжити усіх заходів щодо повідомлення суб'єкта господарювання щодо початку позапланової перевірки у день її проведення, та неможливість її проведення без відповідного повідомлення та за відсутності представника такого суб'єкта господарювання. Неповідомлення встановленими законом способами про перевірку спричиняє порушення гарантованих законом прав суб`єкта господарювання, що відповідно до Закону України "Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності" унеможливлює застосування органом контролю будь-яких заходів та призводить до їх незаконності у випадку застосування. (постанова ВС від 09.04.20 справа 826/2338/17). 

У разі невиконання раніше наведених двох умови - є підстави для недопуску перевіряючих до перевірки. 

Близький за змістом висновок міститься у постанові ВС  від 21.04.23 справа 160/23800/21. 

При цьому, у постанові від 09.04.20 справа 826/2338/17 Верховний Суд виснував, що відмова у проведенні перевірки передбачає або активні дії службових осіб особи яка підлягає перевірці з недопущення посадових осіб державного органу до перевірки, невиконання їх законних вимог, або ж умисну бездіяльність особи яку перевіряють з метою переховування від членів комісії. 

За результатами розгляду заяви про видачу містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки замість рішення видали письмову відповідь, так дозволено? 

Діючим законодавством передбачено, що за результатом розгляду заяви про видачу містобудівних умов та обмежень приймається виключно рішення про задоволення заяви або навпаки. Якщо це письмова відповідь (повідомлення) - це протиправні дії, має бути саме рішення. Аналогічний висновок Верховного Суду від 21.12.20 справа 361/3476/17 

ВІДЕО У ТЕМУ: ОТМЕНА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ УСЛОВИЙ И ОГРАНИЧЕНИЙ ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЛИ

Чи можна зобов’язати через суд орган містобудування видати містобудівні умови та обмеження? 

Не можна цього зробити, оскільки належним способом захисту (позовними вимогами) має бути - саме зобов’язати орган містобудування розглянути по суті заяву про видачу містобудівних умов та обмежень (висновок Верховного Суду від 21.12.20 справа 361/3476/17). 

Чи законна відмова у видачі містобудівних умов та обмежень на підставі відсутності детального плану території за наявності чинного генерального плану? 

Генеральний план населеного пункту є основним видом містобудівної документації населеного пункту на місцевому рівні. На його основі розробляються інші види містобудівної документації на місцевому рівні, зокрема, й детальний план території. Тому відповідність намірів забудови містобудівній документації на місцевому рівні, під час прийняття рішення про надання або відмову у наданні містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, уповноважений орган визначає, виходячи саме із генерального плану. При цьому, така підстава відмови у наданні містобудівних умов та обмежень як відсутність розробленого та затвердженого детального плану території, за наявності чинного генерального плану, є неправомірною (постанова Верховного Суду від 11.04.18 справа 803/1231/17, зазначений висновок згодом було підтримано у постановах Верховного Суду від 11.04.18 справа 803/1231/17, від 11.07.19 справа 369/9003/16-а, від 17.10.19 справа 569/4123/16-а, від 24.02.20 справа 569/4122/16-а, від 11.12.20 справа 1.380.2019.002260.). 

Індивідуальний припис, який міститься у рішенні міської ради, слід у суді скасовувати або визнавати нечинним?  

Пунктами 18, 19 частини 4 Кодексу адміністративного судочинства України встановлено, що нормативно-правовий акт - акт управління (рішення) суб'єкта владних повноважень, який встановлює, змінює, припиняє (скасовує) загальні правила регулювання однотипних відносин, і який розрахований на довгострокове та неодноразове застосування.  

Індивідуальний акт - акт (рішення) суб'єкта владних повноважень, виданий (прийняте) на виконання владних управлінських функцій або в порядку надання адміністративних послуг, який стосується прав або інтересів визначеної в акті особи або осіб, та дія якого вичерпується його виконанням або має визначений строк. 

Отже, індивідуальний припис (оскаржуваний пункт) викладений у рішенні міської ради якщо не встановлює, не змінює та не припиняє (скасовує) загальні правила регулювання однотипних відносин, не розрахований на довгострокове та неодноразове їх застосування, а тому підпадає під поняття “індивідуальний акт”. Тобто, стосується повноважень конкретної особи у сфері містобудівної діяльності на визначений строк. 

Враховуючи наведене, спірний пункт оскаржуваного рішення міської ради містить індивідуальний припис, а отже підлягає саме скасуванню, а не визнанню нечинним (постанова Верховного Суду від 23.12.20 справа 1840/2498/18).

Чи можуть бути зупинені підготовчі, будівельні роботи які не відповідають містобудівним умовам та обмеженням? 

За наслідком проведення позапланової перевірки такі роботи підлягають зупиненню до усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності (абзац 9 частини 1 статті 41 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”). 

Чи є у міської ради повноваження щодо заборони видавати містобудівні умови та обмеження? 

Стаття 26 Закону України «Про місцеве самоврядування», якою визначені питання, які вирішуються виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради, не передбачено повноважень ради з обмеження повноважень виконавчого органу щодо надання містобудівних умов та обмежень встановлених Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності». 

Враховуючи викладене, управління архітектури та містобудування при міській раді є спеціально уповноваженим виконавчим органом міської ради, створеним останньою для здійснення повноважень з надання відповідно до закону містобудівних умов і обмежень забудови земельних ділянок.

При цьому, за приписами ст. 31 Закону України «Про місцеве самоврядування» передбачено повноваження управління архітектури та містобудування надавати такі містобудівні умови і обмеження відповідно до закону. Таким спеціальним законом, який визначає порядок та підстави надання містобудівних умов та обмежень, є Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності». 

Отже, повноваження управління архітектури та містобудування щодо надання містобудівних умов та обмежень встановлюються (обмежуються) тільки законами України. 

У постанові від 27.02.2019 у справі №809/721/18 Верховний Суд звертав увагу на те, що взаємовідносини між органами місцевого самоврядування, які представляють територіальну громаду, та суб`єктом приватного права, у тому числі суб`єктом підприємницької діяльності, повинні відбуватися в інтересах відповідної громади, але виключно у межах та спосіб, визначений законодавством (стаття 19 Конституції України). 

Враховуючи викладене, що міська рада приймаючи рішення щодо заборони видачі містобудівних умов та обмежень діяла поза межами повноважень встановлених чинним законодавством України та всупереч приписам чинного законодавства. 

Отже, у міської ради відсутні повноваження, щодо заборони видачі містобудівних умов та обмежень (близький за змістом висновок міститься у постанові Верховного Суду від 23.12.20 справа 1840/2498/18). 

У разі все ж таки прийняття міською радою такого рішення, останнє є протиправним і може бути у судовому порядку скасовано (визнанню недійсним).  

Містобудівні умови та обмеження підлягають одразу судовому скасуванню або необхідно надати час приведення вказаних документів у відповідність до вимог чинного законодавства? 

Органу контролю слід довести доцільність скасування спірних містобудівних умов та обмежень, як крайнього заходу, без розгляду питання про їх зупинення та винесення відповідних приписів для надання часу для приведення вказаних документів у відповідність до вимог чинного законодавства, а отже суб`єктом владних повноважень не дотримується принцип належного врядування та необхідного балансу між будь-якими несприятливими наслідками для прав, свобод та інтересів замовника (забудовника) і цілями, на досягнення яких спрямовані застосовані заходи результатів державного нагляду (постанова Верховного Суду від 18.03.21 справа 822/1723/17). 

Наслідки виявлення недоліків містобудівних умов та обмежень? 

За наявності підстав вважати, що містобудівні умови та обмеження містять певні недоліки, орган нагляду має право зупинити дію рішення об'єкта нагляду та повідомити його про необхідність усунення встановлених недоліків. В той же час, скасування містобудівних умов та обмежень є крайнім заходом, а не відразу після виявлення недоліків (постанова Верховного Суду від 18.03.21 справа 822/1723/17). Оскільки, скасування дозвільного документу допускається лише в разі неможливості усунути виявлені порушення. Відсутність такої можливості (неможливості) повинно враховуватись під час прийняття органом будівельного контролю рішення про звернення до суду щодо скасування містобудівних умов та обмежень.  

На яких саме етапах здійснюється перевірка питання правомірності виданих органами державної влади дозволів на вчинення певних дій? 

У такій ситуації, перевірка питання правомірності виданих органами державної влади дозволів на вчинення певних дій або їх погодження має відбуватись саме на відповідних етапах, а не у будь-який невизначений час (постанова Верховного Суду від 18.03.21 справа 822/1723/17). 

При зміні замовника потрібно вносити зміни до містобудівних умов та обмежень? 

Містобудівні умови та обмеження є чинними до завершення будівництва об’єкта незалежно від зміни замовника (частина 8 статті 29 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”). Тому вносити зміни не потрібно.  

Які підстави для відмови в наданні містобудівних умов та обмежень? 

Частина 4 статті 29 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” говорить, що підставами для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень є:

1) неподання документів, необхідних для прийняття рішення про надання містобудівних умов та обмежень;

2) виявлення недостовірних відомостей у документах, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою, або у документах, що посвідчують право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці;

3) невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

При цьому, підставою відмови в наданні містобудівних умов та обмежень є, зокрема, невідповідність намірів забудови земельної ділянки положенням відповідної містобудівної документації на місцевому рівні, тобто така невідповідність встановлюється на стадії надання містобудівних умов та обмежень При цьому, невідповідність намірів забудови означає, що запланований для будівництва об'єкт не відповідає вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, тобто затвердженим текстовим та графічним матеріалам з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій конкретного населеного пункту (постанова Верховного Суду від 20.03.19 справа №810/726/18). 

ВІДЕО БОНУС: СКАСУВАННЯ ДЕКЛАРАЦІЇ (ПОВІДОМЛЕННЯ) ПРО ПОЧАТОК ВИКОНАННЯ БУДІВЕЛЬНИХ РОБІТ

Окремі розбіжності та неточності містобудівних умов та обмежень можуть бути підставою для їх скасування? 

Розбіжності, неточності містобудівних умов та обмежень не можуть бути підставою для їх скасування (постанови Верховного Суду від 07.09.22 справа 380/1292/20). 

Якщо в суді скасували містобудівні умови та обмеження - це вплине на дозвіл на виконання будівельних робіт?

Так, вплине, оскільки дозвіл на виконання будівельних робіт може бути анульований органом державного архітектурно-будівельного контролю на підставі судового рішення, про скасування містобудівних умов та обмежень та/або припинення права на виконання будівельних робіт, що зумовлює наступ для забудовника (особи, яка отримала містобудівні умови та обмеження) наслідків у вигляді припинення можливості реалізації прав у сфері містобудівної діяльності як суб'єкта такої діяльності та у перспективі будівництво буде самобудом. Це передбачено пунктом 3 частина 6 статті 37 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” (постанова Верховного Суду від 07.09.22 справа 380/1292/20).  

Рішення, припис про зупинення дії містобудівних умов та обмежень має прийматися за виклику та участі забудовника? 

Вирішення такого важливого для забудовника питання має відбуватися виключно з дотриманням права останнього на участь у прийнятті такого рішення, з повідомленням його про результати проведеної в порядку нагляду перевірки, суть виявлених порушень та надання можливості їх усунення у розумний та достатній строк.

Це робиться з метою забезпечення можливості надати замовнику свої пояснення по суті питань, які безпосередньо зачіпають його права, та на надання можливості усунути виявлені порушення містобудівних умов та обмежень.

У протилежному випадку - це спричинить порушення балансу між будь-якими несприятливими наслідками для прав, свобод та інтересів забудовника (замовника) та цілями, на досягнення яких направлено рішення інспекції (близький за змістом висновок викладено у постанові Верховного Суду від 07.09.22 справа 380/1292/20).  

 Як внести зміни до містобудівних умов та обмежень? 

Внесення змін до містобудівних умов та обмежень, у тому числі з метою приведення їх у відповідність до вимог містобудівного законодавства та містобудівної документації на місцевому рівні, може здійснювати орган, який їх видав, за заявою замовника або за рішенням суду. Це встановлюється абзацом 2 частини 8 статті 29 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” (постанова Верховного Суду від 07.09.22 справа 380/1292/20).  

Відсутність у містобудівних умовах обов'язкових даних буде основою для їх скасування? 

Відповідно до форми містобудівних умов та обмежень, наведеної у додатку до Порядку №109, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки містять певні примітки, у яких зазначаються ті чи інші дані, виділені дужками, зокрема, за наявності, залежно від виду забудови.

Отже, не зазначення у містобудівних умовах та обмеження будь-яких із встановлених пунктами 3.3, 3.4 Порядку №109 даних є самостійною та достатньою підставою для скасування таких містобудівних умов та обмежень (Верховний Суд від 25.03.21 справа 807/825/17).   

Як можна дізнатися про зупинення дії містобудівних умов та обмежень та їх скасування? 

Інформацію про зупинення чи скасування рішення наглядового об'єкта оприлюднюється на офіційному веб-сайті органу будівельного контролю.  

ВІДЕО У ТЕМУ: КАК БЫСТРО ОСТАНОВИТЬ НЕЗАКОННУЮ СТРОЙКУ? 

Скільки часу діють містобудівні умови та обмеження?  

Діють до завершення будівництва або до моменту їх скасування судом або за заявою замовника (частина 8 стаття 29 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”).  

Якщо за підсумком позапланової перевірки прийнято припис про зупинення містобудівних умов та обмежень, що буде після того, як забудовник виконає припис? 

Дії містобудівних умов та обмежень буде відновлено, якщо усунуто зазначені у приписі помилки (недоліки). 

Як зонування території впливає на містобудівні умови та обмеження?  

План зонування території (зонінг) фактично складає планувальний поділ території міста на певні території з визначенням переліку дозволених (переважних та супутніх) об'єктів забудови, що забезпечує реалізацію довгострокової стратегії комплексного розвитку міста з урахуванням усіх його потреб та стримує хаотичну забудову. 

Містобудівні умови та обмеження насамперед повинні відповідати плану зонування і у разі його відсутності – детальному плану (Верховний Суд від 18.03.2021 справа 420/1055/20).   

Чи є законним рішення департаменту містобудування про відмову у видачі містобудівних умов та обмежень на будівництво багатофункціонального комплексу на тій підставі, що наміри будівництва об'єкта не відповідають Генеральному плану міста та Детальному плану території? 

Спірне рішення є правомірним, оскільки не спростовано, що наміри будівництва об'єкта не відповідають вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, а саме – Генеральному плану міста та Детальному плану території. 

Здійснення забудови, наміри якої суперечать вимогам містобудівної документації (Генерального плану населеного пункту, Детального плану території), нівелює мету планування та забезпечення сталого розвитку населеного пункту, а отже, порушує суспільні інтереси, що виражаються у забезпеченні дотримання правил благоустрою населеного пункту, спрямованих на створення умов сприятливих для життєдіяльності людини; містобудівні умови та обмеження, що не відповідають Генеральному плану населеного пункту та іншої містобудівної документації на місцевому рівні не можуть вважатися такими, що враховують громадські та приватні інтереси при плануванні та забудові територій, Генеральний план населеного пункту є основним видом містобудівної документації на місцевому рівні. На його основі розробляються інші види містобудівної документації на місцевому рівні, у тому числі детальний план території. 

Отже, відповідність намірів забудови містобудівної документації на місцевому рівні, при ухваленні рішення про надання або відмову у наданні містобудівних умов та обмежень, уповноважений орган визначає виходячи з містобудівної документації на місцевому рівні - генерального плану та детального плану території, якщо такий розроблений. 

Невідповідність намірів забудови земельної ділянки є підставою для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень. У цьому невідповідність намірів забудови означає, що запланований на будівництво об'єкт не відповідає вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, тобто затвердженим текстовим та графічним матеріалам з питань регулювання планування, забудови та використання територій конкретного населеного пункту (Верховний Суд від 19.01.23 справа 640/9995/20).  

Якщо частина земельної ділянки, на якій планується розмістити об'єкт будівництва, знаходиться в габаритах червоних ліній регулювання забудови - це може бути підставою для видачі містобудівних умов та обмежень? 

Червоні лінії є складовою даних містобудівної документації на місцевому рівні, а невідповідність зазначеним вимогам містобудівної документації на місцевому рівні - межам червоних ліній, намірів із забудови земельної ділянки, є підставою для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень у розумінні частини 5 статті 29 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”. 

Відтак, невідповідність намірів щодо забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, а саме, невідповідність меж червоних ліній, є достатньою підставою для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень (Верховний Суд від 24.01.19 справа 200/1438/16-а).  

Чи може рішення про відмову у видачі містобудівних умов та обмежень бути обґрунтовано рішенням міської ради про встановлення мораторію на будівництво?  

Такий спосіб внесення змін до містобудівної документації на місцевому рівні, як встановлення мораторію на будівництво, законом не передбачено, що свідчить про невідповідність зазначеного інструменту принципу правової визначеності. 

Частина 4 статті 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" регулює підстави для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень, а саме:

1) неподання частиною 3 цієї статті документів, необхідних для ухвалення рішення про надання містобудівних умов та обмежень;

2) виявлення недостовірних відомостей у документах, що засвідчують право власності чи користування земельною ділянкою, або у документах, що засвідчують право власності на об'єкт нерухомого майна, що розташований на земельній ділянці;

3) невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.  

Висновок: встановлення міською радою мораторію на будівництво не може бути підставою для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень (Верховний Суд від 27.02.19 справа 809/721/18).  

Відсутність плану зонування або детального плану території може бути підставою для не видачі містобудівних умов та обмежень або скасування вже виданих? 

Сама собою відсутність плану зонування або детального плану території, розробка та затвердження якого відноситься до повноважень органів місцевого самоврядування, не може бути підставою для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень, оскільки таке рішення приймається виключно у разі невідповідності намірів із забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, так як і не може бути підставою для скасування вже виданих містобудівних умов та обмежень (Верховний Суд від 16.06.21 справа 2340/3189/18).  

Можна розпочати будувати адміністративно-господарські споруди замість запланованого багатоквартирного житлового будинку згідно з виданими містобудівними умовами та обмеженнями на “землі житлової та суспільної забудови”? 

Використання земельної ділянки для будівництва багатоквартирного житлового будинку, а не для розміщення адміністративно-господарських будівель не виходить за межі категорії «землі житлової та громадської забудови». 

Можливість будівництва багатоквартирного житлового будинку на землях житлової та громадської забудови обраний власником/користувачем вид використання земельної ділянки не повинен виходити за межі певної категорії та має бути обраний з урахуванням містобудівної документації. 

Відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.10 №548, землі, що використовуються для розміщення житлової забудови (житлові будинки, гуртожитки, господарські будівлі та ін.) належать до землі житлової забудови та категорії земель житлової та суспільної забудови (Верховний Суд від 13.07.22 справа 821/377/18). 

Може бути скасуванні містобудівні умови та обмеження через недотримання встановлених розривів та відстаней від багатоквартирного будинку під час будівництва автозаправної станції? 

Може! Т.к. є порушенням державних будівельних норм, а відтак і порядку реалізації містобудівної документації та вимог до будівництва таких об'єктів. 

Неврахування державних будівельних норм як управлінням містобудування та архітектури міської ради при наданні містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, так і забудовником під час будівництва автозаправної станції та автомобільного газозаправного пункту є порушенням встановленого порядку реалізації містобудівної документації та вимог до будівництва таких об'єктів (Верховний Суд від 08.05.18 справа 521/4789/17). 

ВІДЕО БОНУСОМ: РЕКОНСТРУКЦІЯ КВАРТИР, БУДИНКІВ ТА НЕЖИЛИХ ПРИМІЩЕНЬ 

Зміна поверховості об'єкта будівництва, площі забудови та будівельного обсягу можна вважати технічною помилкою? 

Зміна поверховості спірного будівництва, його площа забудови та будівельного обсягу не можна вважати технічною помилкою тощо, а бажані зміни мають бути внесені через затвердження нових містобудівних умов та обмежень, оскільки об'єкт будівництва не відповідає вже отриманим.  

Відсутність у містобудівних умовах та обмеженнях висотності гаража, дає право забудовнику самостійно визначати поверховість? 

Відсутність обмежень висотності будівлі автоматично не дає право забудовнику на власний розсуд визначати поверховість запланованого гаража.  

Який термін звернення до суду для скасування містобудівних умов та обмежень? 

Містобудівні умови та обмеження своїми положеннями можуть порушувати права зацікавленої особи протягом усього терміну своєї дії (до завершення будівництва), а не лише в момент їх видачі. Тож термін звернення до суду становить 6 місяців з моменту такого порушення (Верховний Суд від 29.04.21 справа 640/19594/20).   

На МАФ треба отримувати містобудівні умови та обмеження? 

 Не потрібно отримувати на МАФ.  

Чи може сусід подати до суду позов про скасування містобудівних умов та обмежень сусіда?  

Так, таке право є. Головне у такому випадку у суді довести обставинами та доказами, що спірні містобудівні умови та обмеження реально порушують права сусіда.  

ВІДЕО БОНУСОМ: ЗАЩИТА СОСЕДЕЙ И ЗАСТРОЙЩИКА ВО ВРЕМЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Можна подати до суду колективний позов про скасування містобудівних умов та обмежень? 

Так, подати колективний позов можливо, це передбачає, що позивачів за позовом буде більше ніж одна особа. Юридична сила при цьому є однаковою як у позову поданого одним позивачем, так і у позову поданому кількома позивачами і більше (колективний позов).