Девелопер для города или город для девелопера?
В настоящий момент слово "застройщик" рождает, скорее, негативные ассоциации – земельные скандалы и коррупционные схемы.
В настоящий момент слово «застройщик» рождает, скорее, негативные ассоциации – земельные скандалы и коррупционные схемы. И следует признать, что это небезосновательно: обманутые инвесторы, недобросовестные чиновники, многочисленные недострои. В одном только Киеве можно насчитать несколько сотен подобных объектов. Один из них - ЖК «Мозаика», строительство которого было начато УКО/Сити групп. Снискавший недобрую славу застройщик продавал квартиры на этажах, которых не существовало. Строительные работы велись без санкции властей и на территории, для этого не предназначенной. Возведение «Днепровских башен» на Троещине, которое было начато в 1999 году, предполагалось завершить за четыре года. Большинство квартир успели продать. Работы были приостановлены, на текущий момент шесть 34-этажных зданий уже начали крениться. Чтобы завершить строительство, понадобится 300 миллионов гривен. Список таких объектов довольно обширен. Проблемы с документами лишают эти проекты возможности быть когда-либо завершенными.
Однако для большого города, тем более – для столицы, постоянные стройки – это обычное положение вещей. В виду постоянного интенсивного притока населения, новое высотное жилье – крайняя необходимость. Важно понимать, что строительство является одним из основных сегментов экономики, активно участвуя в развитии городской инфраструктуры. Это не просто новые квадратные метры, которых не хватает, но также – рабочие места и налоги. Тогда возникает вопрос: почему в Украине город и застройщик (именно в негативном ключе – «застройщик», а не «строитель» или «девелопер») стоят на противоположных сторонах баррикад?
Схема взаимодействия между городской администрацией (городом) и застройщиком, в классическом ее понимании, проста. Городские власти принимают решение о том, что и где необходимо построить, которое затем документально оформляется в генплан. Также составляется перечень корректив – как строить нужно и чего делать нельзя. Затем происходит передача земли под объекты тем, кто заинтересован в реализации, и имеет представление, как на этом заработать. Город получает необходимые ему объекты, а исполнитель (девелопер) получает прибыль. Таким образом, реализуется принцип win-win, и обе стороны остаются в выигрыше. К слову, жестких правил для девелоперов, основные из которых призваны ограничивать, формулируется очень много. Однако существуют интересы жителей, знания и опыт чиновников, выступающих заказчиками проектов. И когда все стороны заинтересованы в результате и готовы следовать стратегии win-win, процедура реализации проектов недвижимости проходит максимально гладко.
Почему же в Украине практически у любого проекта находятся свои противники, и более того – пострадавшие? В основе проблем местного рынка недвижимости – присутствие третьего "игрока" и отсутствие стратегии взаимной выгоды.
Во-первых, в нашем государстве городская администрация далеко не всегда отображает позицию жителей. Более того – часто эти позиции диаметрально противоположны.
Во-вторых, реалии таковы, что именно застройщик выступает заказчиком градостроительной документации, а не город, как описывалось. Речь о Киеве и разработке детальных планов территорий в отсутствие генерального плана. Хотя в большинстве городов ситуация с документацией не многим лучше. К сожалению, заказчик, зачастую, учитывает только свои интересы, не считаясь при этом с ситуацией в городе.
В-третьих, отсутствуют коммуникации между всеми заинтересованными сторонами. Не имея инструментов эффективного взаимодействия, невозможно выработать стратегию win-win.
Существуют также и другие причины: отсутствие международных игроков, способных внедрить международные стандарты; законодательное несовершенство и непубличность бизнеса. И не стоит забывать о биче коррупции. В начале 2018 года бизнес-ассоциация URE Club провела исследование, согласно которому уровень коррупции в строительной сфере значительно вырос. На вопрос «Заметили ли вы рост уровня коррупции за последние 2 года?», «Точно да» ответили 39,1% опрошенных. Больше всего респондентов (60,9%) отметили усиление коррупции на этапе получения заключительных разрешений. Также среди наиболее коррумпированных этапов реализации проектов остаются получение согласований и разрешений от контролирующих органов и сдача объекта в эксплуатацию. Подобная ситуация сложилась и в регионах. Киевская, Одесская и Харьковская – в этих областях застройщики сталкиваются с элементами коррупции чаще всего.
Крепкая стена недоверия между сторонами, к сожалению, уже построена. В итоге репутация целой отрасли оставляет желать лучшего. Изменить ситуацию способны только правильно выстроенная коммуникация и выработка взаимовыгодной стратегии. Именно тогда город станет комфортным для жизни. А до тех пор у нас так и останутся тысячи недостроев, которые давно утратили свою актуальность. Эти конструкции использовать далее неэффективно, а снести, в силу отсутствия бюджетирования, не представляется возможным.
Каков выход и есть ли решение? Простого пути не существует, как и короткого. Налаживать коммуникацию придется постепенно, завоевывая доверие шаг за шагом. Необходимо создать инструменты коммуникации между: девелопером и городской администрацией, городской администрацией и жителями, а также - трехсторонний обмен мнениями. Важно понять и принять позицию каждого, а для этого нужно уважать друг друга. Так давайте начнем.
- Юридичне регулювання sweepstakes: основні аспекти та огляд за юрисдикціями Роман Барановський вчора о 16:19
- Нелегальний ринок тютюну: як зупинити мільярдні втрати для бюджету України? Андрій Доронін вчора о 15:05
- Перевірка компаній перед M&A: аудит, юридичні аспекти та роль менеджера Артем Ковбель вчора о 02:12
- Адвокатура в Україні потребує невідкладного реформування Лариса Криворучко вчора о 01:14
- Ретинол і літо: якими ретиноїдами можна користуватися влітку Вікторія Жоль 01.04.2025 09:44
- К вопросу о гегелевских законах диалектики. Дискуссия автора с ИИ в чате ChatGPT Вільям Задорський 01.04.2025 06:23
- Рекордні 8549 заяв на суддівські посади: що стоїть за ключовою цифрою пʼятого добору? Тетяна Огнев'юк 31.03.2025 21:11
- Med-Arb: ефективна альтернатива традиційному врегулюванню спорів Наталія Ковалко 31.03.2025 17:54
- Искусство наступать на грабли Володимир Стус 31.03.2025 17:05
- Нова судова практика – відсутній обов’язок надсилання копії скарги виконавцю Андрій Хомич 31.03.2025 16:01
- НАБУ: невиправдані надії Георгій Тука 31.03.2025 15:48
- Податкове резидентство для енерготрейдерів з іноземними бенефіціарами Ростислав Никітенко 31.03.2025 12:41
- Фінансова модель університетів майбутнього Віталій Кухарський 31.03.2025 12:21
- Шукайте жінку! Білоруський варіант Євген Магда 31.03.2025 09:09
- Спільний контроль у бізнесі: чому статус має значення? Анастасія Полтавцева 30.03.2025 19:23
-
У рейтингу мільярдерів Forbes з'явилось поповнення від України
Бізнес 39023
-
Колишній власник Галі Балуваної пояснив вихід з бізнесу: Було некомфортно
Бізнес 30670
-
"Супутник Притули" змінив правила гри: як Україна вплинула на фінський космічний бізнес
14800
-
Треба багато, але окупності нема. Чому в Україні так довго будуються скляні заводи
Бізнес 10055
-
Сотні контрактів. Про що говорить масова закупівля Європою сучасних танків та БМП
9220