Проблеми досудового звернення стягнення на предмет іпотеки

Спільнота правників та юристів, які працюють у сфері кредитно-боргових відносин, приділяють особливу увагу ефективному забезпеченню грошових зобов’язань.

У вказаній площині особливе місце посідає іпотека нерухомого майна. Іпотекодержателі (кредитори) особливо зацікавлені у використанні досудового звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 37, 38 ЗУ “Про іпотеку”.

Досудове звернення стягнення на предмет іпотеки покликане забезпечити максимально швидкий та ефективний шлях задоволення інтересів кредитора, без участі у тривалому та витратному судовому процесі.

Досудове звернення стягнення передбачає фактично три способи задоволення інтересів кредитора: передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки (ст. 37 ЗУ “Про іпотеку”), продаж предмета іпотеки іпотекодержателем від імені іпотекодавця (ст. 38 ЗУ “Про іпотеку”), використання виконавчого напису нотаріуса та продаж предмета іпотеки з прилюдних торгів у межах виконавчого провадження.

Вищевказані способи звернення стягнення мають багато спільного. Обов’язковими передумовами є порушення боржником основного зобов’язання, направлення боржнику вимоги про усунення порушення основного зобов’язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки. Використання виконавчого напису нотаріуса також передбачає встановлення факту безспірності вимог боржника та дотримання строків позовної давності. 

Перша проблема використання досудового звернення стягнення на предмет іпотеки розпочинається з питання, чи призводить таке звернення стягнення до повного припинення боргового обов’язку чи ні.

В силу ст. 36 ЗУ “Про іпотеку”, Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання основного зобов’язання:

боржником - фізичною особою є недійсними, якщо інше не визначено договором іпотеки чи договором про надання кредиту, чи договором про задоволення вимог іпотекодержателя;

боржником - юридичною особою або фізичною особою - підприємцем є дійсними, якщо інше не визначено договором іпотеки чи договором про надання кредиту, чи договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Актуальна редакція статті значним чином відрізняється від редакції, що існувала до 04.02.2019 року, де було вказано, що після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов’язання є недійсними.

Верховний Суд у Постанові від 14 січня 2020 року у справі №  908/1506/17 прийшов до висновку, що внаслідок звернення стягнення на предмет іпотеки або застави шляхом визнання за кредитором права власності на нього, кредитор не втрачає права вимоги до боржника щодо одержання задоволення порушеного основного зобов`язання за рахунок іншого виду забезпечення. Недійсними в розумінні ч. 4 ст. 36 Закону України "Про іпотеку" є наступні вимоги кредитора до боржника, які залишились невиконаними та виходять за межі інших видів забезпечення основного зобов`язання цим боржником.

При цьому, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 по справі № 310/11534/13-ц викладено наступний висновок: «Здійснення особою права на захист не може ставитися в залежність від застосування нею інших способів правового захисту. Забезпечувальне зобов`язання має додатковий (акцесорний) характер, а не альтернативний основному. Велика Палата Верховного Суду вважає, що в разі задоволення не в повному обсязі вимог кредитора за рахунок забезпечувального обтяження основне зобов`язання сторін не припиняється, однак змінюється щодо предмета та строків виконання, встановлених кредитором, при зверненні до суду, що надає кредитору право вимоги до боржника, у тому числі й шляхом стягнення решти заборгованості за основним зобов`язанням (тілом кредиту) в повному обсязі та процентів і неустойки згідно з договором, нарахованих на час звернення до суду з вимогою про дострокове виконання кредитного договору, на погашення яких виявилася недостатньою сума коштів, отримана від реалізації заставленого майна під час виконання судового рішення».

Вищезазначене рішення Великої Палати судді почали відразу використовувати під час розгляду вказаної категорії справ. Однак в даному випадку має місце супереченість спеціальних, передбачених Законом України “Про іпотеку”, та загальних, передбачених Цивільним Кодексом України, норм права. За загальним правилом зобов’язання припиняється з підстав належного виконання та інших передумов, що передбачені Цивільним Кодексом України. Однак Закон України “Про іпотеку”, враховуючи зручність, ефективність позасудового порядку звернення стягнення та захист передусім прав кредитора, а не боржника, ставить обов’язкову вимогу про недійсність будь-яких майбутніх вимог кредитора до боржника, що не охоплені іншим забезпеченням. Таким чином, кредитор повністю усвідомлюючи правові наслідки своїх дій має право обрати або швидкий варіант позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки та відмовитися від грошових вимог, що залишаються після звернення стягнення, або триваліші варіанти - судове стягнення грошових коштів чи звернення стягнення на предмет іпотеки у судовому порядку. 

Іншим цікавим аспектом вказаної категорії спорів є алгоритм дій у разі, якщо використати досудовий порядок врегулювання спорів не вбачається за можливе у випадку відмови нотаріуса або реєстратора звернути стягнення на предмет іпотеки.

Виникає низка питань: чи можна звернутися до суду та вимагати звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі ст. 37, 38 ЗУ “Про іпотеку”; у який суд звертатися з вимогою про оскарження рішення реєстратора або нотаріуса у випадку відмови засвідчити звернення стягнення у позасудовому порядку та ін.

В силу Постанови Великої Палати Верховного Суду від  29 травня 2019 року   у справі №310/11024/15-ц, Тому Велика палата Верховного Суду звертає увагу на те, що процедура продажу предмета іпотеки, передбачена статтею 38 закону, може бути застосована як спосіб задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки і в судовому порядку (про що суд згідно з абзацом п’ятим частини першої статті 39 закону має вказати у судовому рішенні про задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки), і у позасудовому порядку (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя). Проте звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статтею 38 закону, можливе лише за умови, що сторони договору іпотеки не передбачили цей спосіб задоволення вимог іпотекодержателя у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, яке прирівнюється до такого договору за юридичними наслідками. Якщо ж сторони договору іпотеки передбачили такий спосіб задоволення вимог іпотекодержателя у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, позовна вимога про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статтею 38 закону, є неналежним способом захисту.

Верховний Суд у Постанові ВП ВС від 21 березня 2018 року у справі № 760/14438/15-ц  зазначив, що передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відповідно до статей 36 і 37 Закону України «Про іпотеку» є виключно способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду.

Щодо предметної юрисдикції оскарження рішення реєстратора або нотаріуса у випадку відмови засвідчити звернення стягнення у позасудовому порядку, то спірні правовідносини невід’ємно пов'язані з належністю виконання договору іпотеки, а тому спір не є публічно правовим і має вирішуватися за правилами цивільного судочинства (пункт 29 постанови ВП ВС від 11 квітня 2018 року у справі № 554/14813/15-ц (провадження № 14-66цс18)). Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно чи обтяження такого права за іншою особою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є цивільно-правовим (пункт 57 постанови постанови ВП ВС від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18)).

У випадку оскарження рішення реєстратора чи нотаріуса про відмову звернути стягнення на предмет іпотеки фактично порушується цивільне право позивача, що пов’язане з невиконанням боржником цивільно-правових зобов’язань. Під час розгляду справи має оцінюватися не тільки правомірність або неправомірність дій реєстратора, але й наявність законодавчо визначених підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки та відсутність порушення цивільних прав боржника.