Сонячні електростанції у багатоквартирних будинках: про що слід пам'ятати ОСББ

Нині спостерігаємо нову хвилю інтересу до сонячних електростанцій на багатоквартирних будинках. Залежно від цілей є різні підходи до реалізації проєктів та різні юридичні інструменти.

Інтерес до встановлення сонячних електростанцій (СЕС) на багатоквартирних будинках в Україні існує вже не перший рік. Масовані атаки на енергетичну інфраструктуру України та перебої з електропостачанням зробили такі проєкти ще більш актуальними. При цьому на практиці під час реалізації проєктів зі встановлення СЕС можуть ставитися різні цілі — від простого забезпечення резервного джерела електричної енергії для будинкового інженерного обладнання — і до продажу електричної енергії «в мережу» за «зеленим тарифом».

Різні цілі зумовлюють різні підходи до реалізації проєктів та різні юридичні інструменти. Хоча немає формальних юридичних перепон для встановлення СЕС на будь-якому багатоквартирному будинку, ініціатори таких проєктів віддають перевагу будинкам, де створено ОСББ. Що й не дивно: ОСББ мають ліпшу інституційну спроможність порівняно зі співвласниками багатоквартирного будинку, які не створили об’єднання.

І ось тут ОСББ слід чітко розуміти свої власні цілі та свої власні можливості. Річ у тім, що з організаційно-правової точки зору варіантів реалізації проєктів зі встановлення СЕС на будинках ОСББ може бути чимало. Але слід розуміти, що генерація електричної енергії не є ні основним, ні першорядним завданням ОСББ. А тому не всі підходи та інструменти є однаково прийнятними для ОСББ. Неправильно обрані підходи та інструменти можуть поставити під загрозу визначений законодавством правовий статус ОСББ та виконання об’єднанням його основних функцій, а в підсумку — дискредитувати саму ідею встановлення СЕС на будинках ОСББ.

Тож один із важливих викликів, які постають перед ОСББ у зв'язку зі встановленням СЕС на будинку, - як це зробити юридично правильно.

Електроенергія у негосподарюючого суб'єкта: «торгувати» чи «тільки для себе»?

Головне обмеження, про яке слід пам'ятати: самостійний продаж ОСББ електричної енергії «в мережу» або власникам окремих квартир є несумісним зі статусом ОСББ як негосподарюючого суб’єкта.

Самостійний продаж ОСББ електричної енергії «в мережу» або власникам окремих квартир є несумісним зі статусом ОСББ як негосподарюючого суб’єкта

Стаття 22 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» дозволяє ОСББ або виступати покупцем (колективним споживачем) комунальних послуг, або забезпечувати відповідні потреби шляхом самозабезпечення. Зміст поняття самозабезпечення закон розкриває, відсилаючи до Господарського кодексу України: «Питання самостійного забезпечення об’єднанням експлуатації та утримання багатоквартирного будинку та користування спільним майном у такому будинку регулюються Господарським кодексом України в частині господарчого забезпечення діяльності негосподарюючих суб’єктів».

Як випливає зі статті 3 Господарського кодексу України, різниця між господарською діяльністю і господарчим забезпеченням діяльності негосподарюючих суб’єктів полягає в тому, що господарська діяльність — це діяльність «у сфері суспільного виробництва, спрямована на виготовлення та реалізацію продукції, виконання робіт чи надання послуг вартісного характеру, що мають цінову визначеність». Іншими словами, вона орієнтована «назовні», на «зовнішнє» споживання. А господарче забезпечення — на «внутрішнє» споживання, на забезпечення своїх власних потреб. Не здійснюючи господарської діяльності, ОСББ не є господарюючим суб’єктом.

Слід враховувати, що ОСББ — це об’єднання співвласників, тобто самі співвласники. При цьому в силу закону ОСББ об’єднує одночасно всіх і кожного співвласників відповідного багатоквартирного будинку. Тому забезпечення співвласниками власних потреб у принципі не може розглядатися як «зовнішнє» споживання чи «надання послуг» самим собі, хоч таке самозабезпечення і здійснюється в рамках юридичної особи — ОСББ.

Отже, в ОСББ «самозабезпечення» = «господарче забезпечення діяльності негосподарюючих суб’єктів» = «забезпечення власних потреб». Враховуючи спеціальну правосуб’єктність ОСББ, це за формою і по суті виключає для об’єднань можливість надавати послуги стороннім суб’єктам.

Слід також врахувати, що, згідно з тією ж статтею 22 Закону про ОСББ, «газо- та електропостачання квартир та нежитлових приміщень здійснюється на підставі договорів між їхніми власниками й газо- та електропостачальними організаціями відповідно до вимог законодавства».

Стосовно електричної енергії це означає, що ОСББ не може, не порушивши свого правового статусу «негосподарюючого суб’єкта», продавати електричну енергію «в мережу» чи навіть окремим співвласникам. Єдиний спосіб використання об’єднанням електричної енергії, виробленої власною будинковою СЕС, це використання її на власні загальнобудинкові потреби.

Єдиний спосіб використання об’єднанням електричної енергії, виробленої власною будинковою СЕС, це використання її на власні загальнобудинкові потреби

Тому, враховуючи наявний досвід встановлення СЕС на будинках ОСББ, можна порадити три основні підходи:

1) Якщо завданням проєкту є забезпечення додаткового (резервного) джерела електричної енергії для живлення будинкового інженерного обладнання (для загальнобудинкових потреб) — замовником робіт може виступати ОСББ, а обладнання СЕС може й повинно бути в спільній власності співвласників багатоквартирного будинку. Продаж електричної енергії об’єднанням власникам окремих квартир або «в мережу» (у т. ч. за «зеленим тарифом») за такого підходу виключається, оскільки суперечить статусу ОСББ. Електричну енергію, вироблену власною СЕС, ОСББ може використати виключно на загальнобудинкові потреби та не може її продавати ні власникам квартир, ні «в мережу». Відповідно, потрібне технічне рішення для зберігання надлишку електроенергії, якщо такий буде утворюватися.

2) Якщо завданням проєкту є забезпечення додаткового (резервного) джерела електричної енергії для окремих квартир та/або відпуск ними електричної енергії «в мережу» — замовниками робіт повинні виступати такі власники квартир, і вони ж мають бути власниками обладнання своїх СЕС. Роль ОСББ у цьому підході обмежується наданням загальної (всім співвласникам) чи спеціальної (окремим співвласникам) згоди на встановлення СЕС, укладанням, за рішенням загальних зборів, договорів оренди або сервітуту для встановлення обладнання СЕС тощо. За потреби співвласники, які бажають встановити СЕС, можуть об’єднатися в енергетичний кооператив, а ОСББ — надати відповідні дозволи такому кооперативу.

3) Якщо завданням проєкту є використання електричної енергії, виробленої СЕС, абсолютно стороннім суб’єктом, та/або відпуск ним електричної енергії «в мережу» — замовником робіт і власником обладнання СЕС має бути такий суб’єкт. Роль ОСББ у цьому підході обмежується наданням згоди на встановлення СЕС та укладанням договорів оренди та/або сервітуту для встановлення обладнання СЕС.

Якщо завдання проєкту - використання електроенергії окремими власниками квартир або взагалі сторонніми суб'єктами, роль ОСББ обмежується наданням згоди та укладанням відповідних договорів оренди та сервітуту

Чи треба це змінити? Ні. Чинний статус ОСББ визначається цілями, які ставляться перед такою організаційно-правовою формою юридичної особи як об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, а також тим, що ОСББ у силу закону «автоматично» об’єднує всіх одночасно співвласників багатоквартирного будинку. «Негосподарюючий» статус ОСББ захищає права та інтереси співвласників відповідного багатоквартирного будинку, а також захищає об’єднання від втручання сторонніх суб’єктів у його діяльність і внутрішні справи співвласників. Як свідчить судова практика, саме на статус негосподарюючих суб’єктів покликалися ОСББ, які змогли успішно захистити свої інтереси від зовнішніх втручань, у т.ч. з боку органів державного нагляду та контролю.

А для тих, хто бажає «торгувати» електричною енергією від СЕС, є інші юридичні інструменти (і ми їх вище навели).

Рішення загальних зборів - обов'язкове

Для встановлення СЕС на багатоквартирних будинках використовуються покрівлі та фасади будинків, які мають достатню площу та добру інсоляцію.

Слід розуміти, що — безвідносно до наявності чи відсутності в багатоквартирному будинку ОСББ — несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку (до яких і належать перекриття покрівлі, зовнішні стіни тощо) належать до складу спільного майна багатоквартирного будинку. А відповідно до ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України всі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Спільна власність передбачає, що жоден зі співвласників не має права самостійно (без згоди решти співвласників) розпорядитися спільним майном багатоквартирного будинку. Так само і сторонні особи, як-от управителі, не мають права без згоди співвласників розпоряджатися спільним майном, передавати його в оренду чи встановлювати щодо нього сервітути. Отже, для реалізації будь-якого проєкту зі встановлення СЕС на багатоквартирному будинку, незалежно від того, хто його реалізує, необхідно отримати згоду співвласників будинку.

У разі, якщо в багатоквартирному будинку створено ОСББ, прийняття відповідних рішень належить до виключної компетенції загальних зборів ОСББ — відповідно до ч. 9 ст. 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Слід наголосити, що зовнішня стіна багатоквартирного будинку є огороджувальною конструкцією будинку. Отже, фасад будинку, навіть у частині «проєкції квартири», є спільною власністю всіх співвласників багатоквартирного будинку, а не власністю окремого власника окремої квартири. Це означає, що окремі домовленості з окремими співвласниками щодо встановлення СЕС на «їхній» частині зовнішньої стіни чи на «їхній» частині покрівлі (над квартирами горішнього поверху) не є правомірними без наявності згоди решти співвласників (загальних зборів ОСББ).

Тож незалежно від того, хто реалізує проєкт зі встановлення СЕС у багатоквартирному будинку, та незалежно від того, чи отримано на це дозвіл чи згоду окремих власників, органів державної влади та місцевого самоврядування, управителя чи експлуатуючої організації, для встановлення СЕС на спільному майні багатоквартирного будинку насамперед потрібна згода загальних зборів ОСББ. Без такої згоди всі подальші дії з реалізації проєкту лежать поза правовим полем.

Для встановлення СЕС на спільному майні багатоквартирного будинку насамперед потрібна згода загальних зборів ОСББ, без якої всі подальші дії з реалізації проєкту лежать поза правовим полем.

Містобудівне законодавство

Встановлення СЕС на багатоквартирному будинку найчастіше пов’язане з втручанням у несучі та/або огороджувальні конструкції та зміною навантажень на них. Тому, виходячи з визначення п.3.7 ДБН А.2.2–3:2014 «Склад та зміст проєктної документації на будівництво» (зі змінами), встановлення СЕС на багатоквартирному будинку слід віднести до капітального ремонту.

Капітальний ремонт, поруч із новим будівництвом, реконструкцією, реставрацією відповідно до статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» входить до поняття будівництва (будівельних робіт). Тому на встановлення СЕС на багатоквартирних будинках поширюються загальні вимоги містобудівного законодавства.

На встановлення СЕС на багатоквартирних будинках поширюються загальні вимоги містобудівного законодавства

Відповідно до статті законів України «Про архітектурну діяльність» і «Про регулювання містобудівної діяльності» для виконання будівельних робіт обов’язковим є розроблення проєктної документації та її затвердження. Проєктна документація затверджується замовником робіт.

При цьому для робіт з капітального ремонту немає потреби отримувати містобудівні умови та обмеження (відповідно до наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 06.11.2017 р. № 289).

Стосовно технічних умов, то, для нашого випадку, за своїм змістом вони є умовами для приєднання нового об’єкта до електричних мереж та надаються замовнику оператором системи передачі або оператором системи розподілу електричної енергії.

Відповідно, якщо вироблена СЕС електрична енергія буде використовуватися виключно для власних (загальнобудинкових) потреб ОСББ у межах власних електричних мереж, то мови про приєднання нового об’єкта немає, а тому немає і потреби в отриманні технічних умов. Якщо ж СЕС встановлюється в тому числі для продажу електричної енергії «в мережу» (включно за «зеленим тарифом»), то йдеться про приєднання нового обладнання до розподільчих мереж, а тому отримання технічних умов є необхідним.

Статтями 34, 36 і 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що право на виконання будівельних робіт замовник отримує після вчинення певних дій — подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт (для класу наслідків СС1) або видачі замовнику дозволу на виконання будівельних робіт (для класу наслідків СС2 або СС3). Враховуючи, що на практиці більшість багатоквартирних будинків в Україні належить до об’єктів із середніми (СС2) наслідками, для встановлення СЕС на них у більшості випадків необхідно отримати дозвіл на виконання будівельних робіт.

Навіть якщо проєктант обґрунтує належність об'єкта, на якому виконуються роботи, не до класу СС2 або СС3, а до класу СС1 (що практикується, хоча є небезспірним), закон все одно вимагає подати повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

Частина друга статті 34 зазначеного Закону дозволяє Кабінету Міністрів України визначити перелік робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію. Такий перелік затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 7 червня 2017 р. № 406. Однак у ньому відсутні позиції, до яких би з певністю можна було би віднести встановлення СЕС на багатоквартирних будинках.

Можливо, з часом Кабінет Міністрів України доповнить перелік, але зараз доводиться констатувати, що дозвіл на виконання будівельних робіт (або повідомлення про початок їх виконання) необхідний, і винятків наразі законодавство не передбачає.

Сподіваюся, ця стаття допоможе ОСББ прийняти виважені та юридично правильні рішення при встановленні СЕС на багатоквартирних будинках.