Як зняти арешт з об’єкта нерухомості?

За яких обставин може накладатися арешт на комерційну чи житлову нерухомість? Як зняти арешт з об’єкта нерухомості? Розгляд практичних питань і способів їх вирішення.

Накладення арешту на відповідний об’єкт нерухомості (житлове приміщення, комерційна будівля) стає суттєвою перешкодою для власника такого майна. Адже володілець майна позбавляється можливості вільно розпоряджатися та / або користуватися своєю власністю, зокрема, – відчужувати нерухомість через угоди купівлі-продажу, міни, дарування і таке інше.

При цьому дуже часто власники нерухомості дізнаються про наявний арешт несподівано, - безпосередньо при спробі нотаріального оформлення договору купівлі-продажу нерухомого майна. В результаті чого нотаріус відмовляється посвідчувати таку угоду.

У даному блозі акцентується увага на практичних питаннях арешту нерухомості, який накладається у цивільних, кримінальних справах, - відносно фізичних осіб власників майна, а також у виконавчих провадженнях відносно таких осіб.

Забезпечення позову у цивільному провадженні

У значній кількості випадків, коли позивачем у цивільній справі виступає відповідний кредитор (стягувач), - застосовується процедура накладення арешту на майно фізичної особи – боржника, в якості правового механізму забезпечення позову.

Зокрема, відповідно до ст. 150 ЦПК України позов забезпечується накладенням арешту на майно та (або) грошові кошти, що належать або підлягають передачі або сплаті відповідачеві і знаходяться у нього чи в інших осіб; накладенням арешту на активи, які є предметом спору, чи інші активи відповідача, які відповідають їх вартості, у справах про визнання необґрунтованими активів та їх стягнення в дохід держави.

Таки чином, за допомогою положень вказаної норми позивач у справі забезпечує у майбутньому виконання рішення суду на свою користь. Адже поки триває судовий процес відповідач (позичальник / боржник) може переоформити усе своє майно на третіх осіб.

Клопотання про забезпечення позову подається разом з основним позовом, або на будь-якій стадії судового розгляду. Далі судом виноситься відповідна ухвала про задоволення або не задоволення такого клопотання. При цьому забезпечення повинно бути співмірним із позовними вимогами. Наприклад, у кредитних спорах для арешту нерухомості боржника необхідна значна сума заборгованості.

Арешт нерухомості у виконавчому провадженні

У разі застосування механізму примусового виконання судового рішення, – через виконавче провадження, – представники Державної виконавчої служби та приватні виконавці вправі використовувати ряд інструментів впливу на боржника, передбачених чинним законодавством України. Так, згідно п. 6) ч. 3 ст. 18 Закону України «Про виконавче провадження» виконавець під час здійснення виконавчого провадження має право накладати арешт на майно боржника, опечатувати, вилучати, передавати таке майно на зберігання та реалізовувати його в установленому законодавством порядку.

Варто звернути увагу, що арешти рухомого та нерухомого майна, а також банківських рахунків боржників у відповідних виконавчих провадженнях, – дуже поширена практика серед виконавців. З цією метою виноситься відповідна постанова ДВС, яка може бути оскарженою до суду.

До відома! Якщо арешт не впливає на факт виконання боржником своїх фінансових обов’язків, - виконавець може виставити арештоване майно на торги. Зокрема, йдеться про виставлення будь-яких об’єктів нерухомості на аукціон СЕТАМ.

Конфіскація, збереження доказів у кримінальному провадженні

У даному випадку арешт на нерухомість фізичної особи накладається у кримінальному процесі, - на стадії досудового розслідування. Здійснюється такий захід на підставі ухвали слідчого судді, яка може обґрунтовуватись наступним чином:

• потребою в збереженні речових доказів;

• безпосереднім зв'язком нерухомого майна із вчиненим злочином – у такому випадку застосовується спеціальна конфіскація;

• наявністю суттєвих підстав передбачати призначення судом конфіскації в якості покарання;

• забезпеченням цивільного позову, – про відшкодування потерпілому від злочину відповідної шкоди / збитків.

Правовою підставою для накладення арешту на нерухомість у кримінальному процесі є положення ст.ст. 171, 172 КПК України, - відповідно до яких з клопотанням про арешт майна до слідчого судді, суду має право звернутися прокурор, слідчий за погодженням з прокурором, а з метою забезпечення цивільного позову - також цивільний позивач.

Клопотання про арешт майна розглядається слідчим суддею, судом не пізніше двох днів з дня його надходження до суду, за участю слідчого та/або прокурора, цивільного позивача, якщо клопотання подано ним, підозрюваного, обвинуваченого, іншого власника майна, і за наявності - також захисника, законного представника, представника юридичної особи, щодо якої здійснюється провадження.

Як знімається арешт з нерухомості?

Варіанти зняття арешту обираються відповідно до того, - яка саме процедура була застосована при його накладенні. В усіх випадках необхідно довести належними засобами доказування відсутність потреби в такому обтяженні або необґрунтованість арешту.  У вказаній ситуації можна розглянути такі правові алгоритми:

Подання клопотання до суду щодо скасування заходу забезпечення позову у цивільному процесі.

Обґрунтовується відсутність підстав арештовувати майно чи зміна обставин, – наприклад, сума боргу неспівмірна вартості об’єкта нерухомості, на яке накладено арешт, або боржник здійснив ряд кроків для урегулювання проблеми з боргом. Клопотання розглядається протягом п'яти днів з моменту подання. Важливий практичний нюанс, – дане клопотання можна подавати до суду першої інстанції декілька разів (наприклад, – у зв’язку зі зміною відповідних обставин).

В якості альтернативного варіанту, або після отримання відмови у задоволенні клопотання,  можна звернутися до апеляційної інстанції. Апеляційна скарга на ухвалу суду про забезпечення позову подається протягом п’ятнадцяти днів з моменту винесення такої ухвали.

Оскарження дій / рішення виконавця стосовно накладення арешту у виконавчому провадженні.

Закономірно, що арешт з майна знімається відразу після закриття виконавчого провадження, – тобто, з погашенням боргу чи визнанням недоцільності / неможливості реалізувати арештоване майно. Проте на практиці виконавці не завжди знімають арешти під час закриття провадження. У такому разі зняти арешт майна можна шляхом оскарження незаконних дій виконавця.

Доступні до застосування два шляхи оскарження дій / рішень виконавця щодо накладення арешту:

a) адміністративний, – подання скарги до вищого за підпорядкуванням підрозділу Державної виконавчої служби чи до Міністерства юстиції (на приватного виконавця);

b) судовий, – подання позову до суду.

Зняття арешту з об’єкта нерухомості у кримінальному провадженні.

Для цього, залежно від обставин, можна застосовувати варіанти, передбачені ст. 174 КПК України:

a) через клопотання слідчому судді / суду про зняття арешту, – особа може звернутися з таким клопотанням тільки в тому разі, коли вона не була присутня під час розгляду питання стосовно накладення арешту, арешт накладено необґрунтовано, або відпала потреба у застосуванні такого процесуального заходу (розглядається клопотання протягом трьох днів з моменту надходження);

b) оскарження відповідної ухвали слідчого судді до апеляційної інстанції (термін на оскарження, – п’ять днів з моменту винесення ухвали про накладення арешту).

До відома! Під час процедури зняття арешту з нерухомості (незалежно від підстав накладення такого арешту) можуть виникати різні непередбачені ситуації та перепони, - для подолання яких рекомендується залучати професійних юристів.