Стан ринку нерухомості України 2024: ризики і можливості повоєнного відновлення міст

Як війна вплинула на ринок нерухомості в Україні та що чекає на нього в майбутньому?

Повномасштабне вторгнення росії в Україну в 2022 році кардинально змінило ринок нерухомості. 

Наслідками прямого впливу війни для країни стали фізичні пошкодження об’єктів нерухомості, що призводять до зниження його вартості. Більш ніж за два роки війни ринок нерухомості України вже зазнав збитків на $59 млрд. І це лише житлова частина. На середину 2023 року росія знищила 664 об‘єкти культурної спадщини. Непрямі ж наслідки включають умови, що сформувались для ринку у зв’язку з війною. 

Яким є стан ринку нерухомості України сьогодні, які головні ризики та можливості при повоєнному відновленні міст. 

Фактор міграції: ризики та можливості для окремих регіонів

Фактор міграції – один із ключових на ринку нерухомості в умовах воєнних дій на території всієї України. 

Попри значні збитки в Києві та Київській області, цей регіон став найбільш заселеним внутрішньо переміщеними особами (ВПО), що спровокувало зростання попиту на житло та ріст цін. Тож фактор міграції став також і можливістю для Києва та області. 

Загальний макроекономічний стан економіки України і її прогноз та наявність державної програми доступності житла для населення «єОселя» також є можливостями на ринку нерухомості. 

Однак ризиками залишаються невизначеність періоду закінчення війни. Разом з тим відкладений попит, пов’язаний з очікуваннями та вигіднішими інвестиціями, відсутність єдиного підходу визначення грошових збитків, завданих ринку нерухомості, відсутність єдиного цифрового ресурсу з накопичення та обробки даних про збитки та їх оцінку. Наявні ризики ускладнюють процес розробки плану та стратегії відновлення міст. Вплив війни в Україні на ціни на житло залежатиме у тому числі від місця розташування нерухомості.

Повномасштабна війна, яку росія розпочала 24 лютого 2022 року проти України, спричинила колосальне падіння ринку до показників. Зараз вони в чотири рази менші за цифри 2021 року.

Системна руйнація нерухомості: війна України за власну ідентичність

Нерухомість є однією з тих ніш, які найбільше постраждали від війни. Станом на січень 2024 року загальна сума прямих задокументованих збитків, яку росія заподіяла житловому фонду України внаслідок ініційованої війни, досягла майже $59 млрд. 

До регіонів, де зафіксована найбільша кількість зруйнованих житлових будівель, відносяться Донецька, Київська, Луганська, Харківська, Чернігівська та Херсонська. 

Системна руйнація, що відбувається під час війни, є не випадковою. Будинки, що відображають історичні та символічні цінності, вибираються таким чином, щоб їх руйнація викликала у людей почуття безвиході. Згодом руйнація культурної спадщини має поступово призводити до розпаду суспільних цінностей, традицій і, нарешті, ідентичності суспільства. 

По суті, Україна переживає війну за свою ідентичність, оскільки найчастіше зазнають атак традиційні будівлі, що несуть глибокі цінності в історичній колективній пам'яті протягом багатьох років, з покоління до покоління, будівлі та громадські місця із символічними цінностями, зафіксованими у свідомості людей, наприклад, меморіали, стародавні фортеці, міські площі і т. д., релігійні та культурні споруди, а також будинки, відомі людям як будівлі університетів, шкіл тощо. 

Станом на 25 червня 2023 року, за даними Міністерства культури та інформаційної політики, російська агресія зруйнувала 664 об‘єкти культурної спадщини.

Головні чинники, що впливають на формування цін на нерухомість 

Специфічні характеристики нерухомості роблять ринок нерухомості особливо сприйнятливим до дисбалансу. До властивостей ринку нерухомості відносять фіксоване розташування, розмір та інші внутрішні характеристики, які неможливо легко відтворити чи дублювати. Відсутність сумісності ускладнює досягнення неокласичної рівноваги на ринку нерухомості. 

Арбітраж на ринку нерухомості є дорогим, оскільки придбання нерухомості пов'язане з витратами на транзакцію та утримання, а також із податковим тягарем. Неприйняття ризику, висока вартість та низька ліквідність нерухомості в порівнянні з іншими інвестиціями роблять ціну резервування нерухомості дуже специфічною та різною для кожного покупця.

Нерухомість розглядається як найкращий засіб заощадження за часів високої інфляції, нестабільних ринків та незадовільної пенсійної системи. Нерухомість залучає інвесторів за умов невизначеності на фондових ринках, дає змогу диверсифікувати ризики. Рішення про купівлю нерухомості ухвалюється незалежно від потенційного прибутку від її здавання в оренду. 

Це важлива особливість розуміння формування цін на нерухомість, вони меншою мірою залежать від її прибутковості, ніж фінансові активи. Ціни на нерухомість постійно зростатимуть, і інвестори вірять у їх подальше постійне зростання. 

Усі зазначені фактори можуть впливати на сприйняття покупцем вартості нерухомості. Через обмежену пропозицію нових об'єктів, ціни на нерухомість можуть коливатися протягом ринкового циклу. Вартість нерухомості зазвичай обертається навколо її відтворювальної цінності, яка визначається витратами на будівництво, цінами на землю та іншими важливими чинниками. Як результат, ціни на нерухомість схильні до значних змін залежно від ринкових умов.

Відбудова міст в післявоєнних умовах: три основні аспекти

Щоб досягти стійкості після значних руйнувань, міста в післявоєнних умовах потребують проєктів міського відновлення. Ці проєкти можуть побачити світ лише через стратегічну післявоєнну політику. Історичні частини міст часто занепадають, і збереження спадщини стає пріоритетом через небезпеку втрати ідентичності. 

Післявоєнні спільноти стикаються із суворими соціально-економічними обставинами: покинуті території, зниження доходів жителів, розбомблені будівлі, зруйнована інфраструктура тощо. 

При відбудові міст слід враховувати три основні аспекти. 

• Перше – це збереження історичних та культурних центрів та відновлення міського потенціалу, включаючи реконструкцію міських центральних функцій та їх використання. 

• Друга мета – забезпечити стабільні умови для життя, будуючи житло для людей з низькими доходами та покращуючи інші житлові райони. Політика також має на меті стабілізувати вартість і ціни на житло.

• Третя мета – поліпшити екологічну якість міста, зменшуючи забруднення та енергоспоживання за допомогою екологічно безпечних стратегій.

Фактор міграції, попит на ринку нерухомості та ціни на житло

З усім тим, окрім вказаних аспектів, варто розуміти тенденції ринку нерухомості, а також ризики та можливості, які він пропонує для розробки політики відновлення міст. 

Так, фактор міграції став одним із ключових на ринку нерухомості в умовах воєнних дій на території всієї України. Міграція населення в основному впливає на попит на ринку нерухомості коштом зміни масштабу міста та вікової демографічної структури, тим самим впливаючи безпосередньо на ціни на житло.

По-перше, міграція населення безпосередньо призвела до зменшення загальної чисельності населення, що залишається на території України, однак і до збільшення певної кількості населення в деяких областях України, зокрема Київській, Львівській, Чернівецькій, Дніпропетровській тощо. Чисельність населення, що є кінцевим споживачем міського житла, безпосередньо викликає зміни попиту на міське житло, тоді як міграція населення зазвичай має короткостроковий характер, а пропозиція міського житла нееластична протягом короткого періоду часу.

Тому, коли кількість людей збільшується в тому чи іншому місті, демографічні масштаби також збільшуються, попит на житло зростає. У цей час ринок житла у цьому районі/області/місті відчуває дефіцит, що призводить до зростання цін на нерухомість; якби було навпаки, ціни на житло падали б. 

По-друге, на ціни на житло істотно впливає і віковий розподіл міських жителів, наприклад, частка працездатного населення та вік населення.

У випадку ринку нерухомості України фактор міграції виступає можливістю для тих областей, куди переїхала найбільша кількість українців, всупереч статистиці найбільших руйнувань в тих областях. 

Так, за даними Інформаційно-обчислювального центру Мінсоцполітики України (2024) станом на 24 лютого 2024 року Київ та Київська область прийняли найбільшу кількість внутрішньо переміщених осіб (ВПО) у розмірі майже 600 тис. тільки сімей, в яких 150 тис. дітей. Донецька та Харківська області теж прийняли кількість сімей ВПО, що перевищила 400 тис. в кожній області. Однак, в Харківській області кількість дітей ВПО вдвічі перевищує таку кількість в Донецькій області. Тобто в Києві, Київській, Донецькій та Харківській областях найвищий попит на житло. 

Проте, фактор міграції впливає на баланс попиту та пропозиції на ринку нерухомості, чим створює певне навантаження на інфраструктуру. 

Станом на січень 2024 року (Міністерство фінансів України, 2024) найвища середня вартість 1 м² була зафіксована в столиці та склала 51 377 грн (враховуючи всі типи квартир за кількістю кімнат).  Однак за 2023 рік найвищий відсоток росту середньої вартості 1 м² (40%) спостерігався у Житомирській області, а у Харківській та Запорізькій областях зафіксоване падіння середньої ціни 1 м² у новобудові, відповідно, на 14% і 20%. Аналітики українського маркетплейсу Dim.ria відмітили спад пропозиції на вторинному ринку продажу у столиці та Київській області на 86% за січень 2024 року. Разом з тим, у Миколаївській та Черкаській областях кількість оголошень зросла на 35%. 

Можливості на ринку нерухомості України: від реальних до потенційних   

На конференції у швейцарському місті Лугано в 2023 році Україна озвучила потрібну інвестиційну суму в $750 млрд для відновлення та отримала схвалення від представників США, ЄС та міжнародних фінансових інституцій стосовно потенційних джерел фінансування двома траншами у 2023- 2025 та у 2026-2032 роках. Виходить, що прогнозований макроекономічний стан України створить можливості для ринку нерухомості та відновлення міст.

Серед можливостей на ринку нерухомості для відновлення міст можна відзначити розроблену та введену державну програму доступності житла для населення у жовтні 2022 року «єОселя». 

Програма «єОселя» реалізується Міністерством економіки України спільно з Міністерством цифрової трансформації та Укржитлом. За інформацією Ukraine Economic Outlook (2023) ця ініціатива дозволяє українцям, які не мають власного житла, взяти його в іпотеку під ставку 7% річних. Умови ініціативи передбачають оформлення іпотеки в банках та компенсації їм державою зниженої відсоткової ставки, оскільки на цьому етапі на ринку банки пропонують ставки 13-18% річних. Програма «єОселя» розповсюджується на квартири у багатоповерхових будинках, збудованих не більш ніж 10 років тому.

Відновлення міст після війни: головні ризики

Головним ризиком для розробки плану відновлення міст є значна невизначеність навколо відсутності можливих часових рамок закінчення війни. Існує кілька сценарних планів завершення війни (від повернення до кордонів 1991 року або 24 лютого 2022 року (без анексованого Криму та Донецької та Луганської областей) до спроб рф захопити всю територію України та значна кількість варіантів між ними), які можуть суттєво змінити зміст і пріоритети такого плану.

Також немає єдиного підходу до визначення розміру та грошової оцінки збитків, завданих внаслідок збройної агресії, а також відповідальних інституцій щодо оцінки збитків, оскільки різні органи влади, громадські організації, судово-медичні експерти визначають збитки за своїми методами, які призводить до різних тлумачень і певних сум. Щобільше, відсутність єдиного державного електронного реєстру (цифрового ресурсу), де б збиралися, накопичувалися та оброблялися всі дані про збитки та їх оцінку також ускладнює процес розробки плану та стратегії відновлення міст.

Загалом, коли на території певної країни відбувається війна, це впливає на ринок нерухомості різними способами. По-перше, часто спостерігається наплив людей, які переміщуються між районами, областями та поза межами країни. Це може призвести до зростання цін у міру зростання попиту. 

По-друге, може спостерігатися зменшення кількості людей, які купують житло, оскільки вони вирішують інвестувати свої гроші деінде або тому, що бояться погіршення безпекової ситуації. Це може призвести до зниження цін. Нарешті, на ринок нерухомості може вплинути фізична шкода, яка сталася під час війни. Це може ускладнити продаж майна та призвести до зниження вартості.

Отже, прогнозувати розвиток ринку нерухомості в Україні під час війни складно, спостерігаються дуже суперечливі тенденції. Думка людей, які проживають за кордоном, неоднозначна щодо повернення. Чим довше триває війна, тим більша ймовірність, що люди продовжать і надалі жити за кордоном. 

Тенденції попиту кардинально не зміняться: покупцям, як і до війни, будуть потрібні компактні мікрорайони або багаторівневі багатофункціональні будинки, де, крім житла, є вся необхідна інфраструктура (продуктові магазини, кафе, аптеки, школи, дитячі садки, дитячі майданчики, зони відпочинку, офіси тощо). 

Але у зв’язку з війною до стандартних вимог додадуться специфічні вимоги: безпека комплексу, наявність підземного паркінгу, пристосованого під бомбосховище тощо. Ціна на квартири вже зросла, особливо в гривневому еквіваленті. 

Після закінчення війни обов’язково відбудеться відродження міст та ринку нерухомості в цілому, він розвиватиметься дуже швидко. Нещодавно уряд запровадив низку заходів для стимулювання ринку, таких як зниження податку для забудовників та надання пільг потенційним покупцям. Ці заходи призвели до підвищення доступності фінансування для потенційних покупців і збільшення кількості угод, які відбуваються на ринку. 

Очікується, що ринок виграє від припливу іноземних інвестицій. Це пояснюється стратегічним географічним розташуванням країни, що робить її привабливою для іноземних інвесторів. Уряд активно заохочує іноземні інвестиції в країну, які, як очікується, сприятимуть подальшому розвитку ринку найближчим часом. Загалом, стабільність ситуації в країні, доступність фінансування та розвиток інфраструктури, ймовірно, будуть вагомими факторами та можливостями  у визначенні майбутнього ринку нерухомості в Україні.