Електронний договір щодо землі та іншої нерухомості. Виклики діджиталізації

Частина перша. Договір без паперу: як функціонуватиме система?

Розвиток мережі Інтернет та застосування нових технологій надало додаткові можливості не тільки для обміну інформацією, але також для укладення договорів. Відповідно, зросло значення електронної форми договору, особливо щодо нерухомості (землі, квартир, будівель, споруд та їх частини), оскільки таке майно є суттєвим для будь-якого власника.

Як реагує законодавство України на нові умови? Яких змін у функціонуванні правової системи слід очікувати найближчим часом?

Відповіді на ці питання лежать у площині того, що є зараз та того, якими є тенденції розвитку законодавства, які рішення планується прийняти у цій сфері. 

На сьогодні права на землю та іншу нерухомість виникають з моменту їх реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (надалі - Державний реєстр прав), який ведеться державою в електронній формі. Права на землю можуть бути зареєстровані, за умови внесення такої земельної ділянки до Державного земельного кадастру. Останній також ведеться в електронній формі.

Договір або інший правочин є підставою реєстрації прав у Державному реєстрі прав. Такі документи до недавнього часу вчинялися виключно на папері у простій чи нотаріальній формі. Нотаріальному посвідченню підлягають договори купівлі-продажу нерухомості (згідно з ч. 1 ст. 657 ЦК України та ч. 1 ст. 132 ЗК України), а для оформлення користування (оренда, суперфіцій, емфітевзис та інші) за законом достатньо простої письмової форми, крім випадків, коли сторони вирішать вчинити такий договір з нотаріальним посвідченням.

За законом електронна форма договору прирівнюється до письмової (згідно ч.1 ст. 205 ЦК України). Письмовим визнається також договір, що укладений за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв'язку (ч.1 ст. 207 ЦК України). Допускається проставлення аналога власноручного підпису (факсиміле чи ін.) у встановлених законом випадках або за згодою сторін (ч.3 ст. 207 ЦК України).

Існує спеціальне законодавство, що стосується електронного документообігу, зокрема Закон України «Про електронні документи та електронний документообіг», а також Закон України «Про електронну комерцію», який містить терміни «електронний договір» та «електронний правочин» (п. 5 та 7 ч. 1 ст. 3). Зокрема  електронний договір визначається як домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов’язків та оформлена в електронній формі. 

Крім того, положення Закону України «Про електронні довірчі послуги» містять положення про електронний підпис та електронну ідентифікацію особи при накладанні електронного підпису. Так, згідно п. 12) ч. 1. ст. 1 цього закону електронний підпис - електронні дані, які додаються підписувачем до інших електронних даних або логічно з ними пов’язуються і використовуються ним як підпис. Цим же законом передбачено можливість проставлення кваліфікованого електронного підпису - це удосконалений електронний підпис, який створюється з використанням засобу кваліфікованого електронного підпису і базується на кваліфікованому сертифікаті відкритого ключа (п. 12 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про електронну комерцію»). Кваліфікований електронний підпис використовує додаткові, порівняно з «простим» електронним підписом технічні засоби для ідентифікації особи.

Іншими словами, юридичній або фізичній особі за допомогою програмних засобів та паролів надається можливість отримати засіб електронної ідентифікації (носій інформації) для проставлення електронного підпису чи печатки на документах. Метою таких засобів є ідентифікація особи при накладанні підпису. При цьому проставлення таких підписів здійснюється на документах, що існують у електронній формі у вигляді текстового файлу. Все це забезпечує технічну гарантію незмінності таких документів після проставлення електронного підпису чи електронної печатки. За таких умов забезпечується технічна можливість перевірки підпису та печатки будь-ким, хто отримав підписаний документ у такому вигляді. Така перевірка можлива через сайт Центрального засвідчувального органу Міністерства цифрової трансформації України. Ці юридичні та технічні засоби існують вже сьогодні.

Разом з тим, у недалекому майбутньому очікуються зміни. Передбачається, що  здійснення окремих реєстраційних дій буде провадитися без участі державного реєстратора, виключно в електронній формі (згідно п. 658 Плану пріоритетних дій Уряду на 2020 рік, що затверджений розпорядженням Кабміну від 9 вересня 2020 р.). Наразі ця позиція не реалізована, однак варто розраховувати, що це може статися дуже скоро.

У іншому документі (Концепція розвитку цифрової економіки та суспільства України на 2018-2020 р. від 17 січня 2018 р.) передбачається стимулювати розвиток цифрових державних платформ, заохочення споживання та використання цифрових технологій, вказується на необхідність підвищення рівня довіри та безпеки при використанні цифрових технологій. 

Проект закону № 4338 серед іншого пропонує безпаперовий формат ведення реєстраційних справ операцій з нерухомістю. Не виключено, що такі пропозиції будуть прийняті незабаром.

Слід зважати, що Україна у такому поступі не є лідером в світі. Міжнародне законодавство та законодавство ЄС містить ряд положень, що стосуються розвитку цієї сфери. Так, ЄС прийняв ряд документів, що стосуються порушеного питання, ось основні з них:

- Регламент ЄС №910/2014 від 23 липня 2014 року про електронну ідентифікацію та довірчі послуги для електронних транзакцій в межах внутрішнього ринку;

- Директива ЄС 2000/31/ЄС Європейського парламенту та Ради про електронну комерцію від 8 червня 2000 р.;

- Директива ЄС № 2002/22/ЄС від 7 березня 2002 року про універсальні послуги;

- Директива ЄС № 2002/58/ЄС про конфіденційність та електронних засобів зв’язку;

- Директива ЄС № 97/7/ЄС «Про захист прав споживачів в дистанційних контрактах» від 20 травня 1997 р. та інші.

Вочевидь, Україна буде слідувати таким тенденціям в розвитку передових технологій.  

ВИСНОВКИ

З наведеного слідує наступне:

1) слід очікувати, що значення електронної форми договору у правозастосовній практиці буде збільшуватися;

2) оскільки значна частина правочинів щодо земельних ділянок та іншої нерухомості не потребує нотаріальної форми (оренда,  емфітевзис, суперфіцій тощо), то можна передбачити, що застосування електронної форми при їх укладенні буде розширюватися;

3) варто очікувати, що в недалекому майбутньому окремі реєстраційні дії будуть здійснюватися без участі державного реєстратора за допомогою використання електронної форми заяв, звернень, правочинів; 

4) вочевидь, Державний реєстр прав, Державний земельний кадастр, Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань невдовзі буде переведено в безпаперову форму роботи. Звичні реєстраційні справи з папкою документів невдовзі перестануть існувати у паперовій формі.

Зростання значення електронної форми договору вимагатиме обізнаності громадян не тільки щодо технічних аспектів, однак так само щодо законодавства, яке стосується порушеної теми, чому вже зараз варто приділяти увагу.

Разом з тим, слід зважати на ризики, що несуть нові технології, їх слід передбачити та упередити. До нових реалій варто готуватися як законодавцю, так і бізнесу, громадянам та суспільству, а також судам та іншим державним органам. Слід вже зараз вжити заходів для усунення відповідних юридичних та технічних ризиків, для використання таких документів як доказів на практиці як підтвердження вчинення договору, у тому числі при розгляді судових спорів. 

Про зміст таких ризиків та проблемні питання їх подолання йтиметься у наступних публікаціях цього блогу.

То ж, прогрес не зупинити, далі буде…