В позаминулому році податкові органи звернули увагу багатьох компаній на те, що згідно договорів оренди земельної ділянки, яки вони уклали з Київською міською радою, останні зобов’язанні сплатити штрафні санкції за несвоєчасне укладання цих договорів.
Пі
В позаминулому році податкові органи звернули увагу багатьох компаній на те, що згідно договорів оренди земельної ділянки, яки вони уклали з Київською міською радою, останні зобов’язанні сплатити штрафні санкції за несвоєчасне укладання цих договорів.
Підставою для нарахування штрафних санкцій податкові органи вказали п. 4.3. договору, який був однаковий у всіх договорів укладених з новим на той час головою Київської міської ради – Леонідом Черновецьким.
Згідно зазначеного пункту у випадку, якщо цей договір не підписаний Орендарем в установленому порядку протягом п’яти місяців з моменту набуття чинності рішення Київської міської ради, розмір орендної плати на період, аналогічний терміну прострочення укладання договору оренди землі, встановлюється у п’ятикратному розмірі, але не більше десяти відсотків на місяць від нормативної грошової оцінки Земельної ділянки.
Зазначений пункт був навмисно прописаний Київською міською радою з метою мати гарантоване право в майбутньому поповнити бюджет шляхом стягнення сум штрафних санкцій, оскільки жодний договір оренди не був підписаний вчасно.
Причиною порушення строків укладання договору було те, що голова Київської міської ради свідомо затягував момент підписання договору, розуміючи, що керівники компаній не в змозі ніяким чином на нього вплинути.
Звичайно ж існувала можливість зобов’язати його підписати договір через суд, але розгляд позову про спонукання до вчинення дій розглядається в середньому від трьох до дев’яти місяців, а підписання договору затягувалося саме на такий самий строк.
Логічно було б також зауважити, що керівники компаній не були зобов’язані укладати договір який, автоматично накладав на них штрафні санкції.
Але ті хто хоч раз мав справу з Київською міською радою розуміють, що вона ні за яких обставин не змінює умови договору, посилаючись зокрема на те, що умова, яка визначена в п. 4.3. є стандартною та відповідає типовому договору, який затверджений постановою Кабінету міністрів України від 03.03.2004р. №220 «Про затвердження Типового договору оренди землі».
З цього приводу можна зазначити, що по-перше, всі керівники були поставлені перед вибором, або вони підписують запропоновану редакцію договору, або залишаються без орендованої землі, а по-друге постанова Кабінету міністрів не містить зобов’язання, визначене п.4.3., даний пункт є виключно новацією Київської міської ради.Із зазначеної проблемою до автора цієї статті звернулися клієнти з проханням уникнути досить великих штрафів по чотирьом договорам.
Враховуючи те, що умова передбачена п 4.3. договору суперечить законодавству, до господарського суду було подано чотири позови про визнання цього пункту недійсним.В позовній заяві було зазначено, що пункт 4.3. договору оренди земельної ділянки суперечить загальним положенням про відповідальність за порушення зобов’язання, встановленим у ст. ст. 610, 612 ЦК України, виходячи з наступного.
Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Відповідно до ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Таким чином позивач, як боржник не є таким, що прострочив виконання зобов’язання, адже на момент укладання договору оренди земельної ділянки ані законом, ані будь-яким попереднім договором між сторонами не було встановлено обов’язку укласти договір саме протягом п’яти місяців після прийняття відповідного рішення Київською міською радою.
Також є очевидним, що пункт 4.3. договору оренди земельної ділянки за своєю правою природою є недійсним, оскільки договір не має зворотної сили в часі. В укладеному договорі не може бути встановлено зобов’язання вчинити певні дії до укладання цього договору та встановлені відповідні санкції за невиконання цих зобов’язань. Такі зобов’язання можуть бути встановлені лише в попередньому договорі.Сторони не можуть встановлювати в договорі санкції за невиконання умов цього договору за період, до якого цей договір не був укладений. Тобто неможливо виконати зобов’язання які направленні назад у часі.
Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.Відповідно до ч. 5 ст. 203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Всупереч зазначеної статті п. 4.3. договору оренду земельної ділянки не спрямований на реальне настання правових наслідків, оскільки містить зобов’язання сторони, яке не можливе виконати внаслідок того, що подія стосовно якої встановлено зобов’язання вже відбулась.
Суд першої інстанції вирішив, що доводи позивача є необґрунтованими та відмовив у задоволені всіх позовів, зазначивши в своєму рішенні, що у розділі «Зміна умов договору та припинення і поновлення договору» передбачено, що всі зміни та/або доповнення до Договору вносяться за згодою сторін. Також іншим розділом оспорюваного договору передбачено, що усі спори, які пов’язані із виконанням умов Договору, вирішуються судами при неможливості досудового регулювання спорів, що виникають при виконанні умов Договору. Однак позивач не скористався своїм правом на регулювання спору пов’язане із визнанням пункту 4.3. договору оренди земельної ділянки недійсним.
Не погоджуючись із висновками вищезазначеного рішення, позивач подав відповідні апеляційні скарги, в яких зазначив, що такі висновки суду не відповідають обставинам справи, оскільки чинним законодавством не передбачено процедури регулювання спору між сторонами шляхом визнання частини договору недійсною. Визнання частини договору недійсною можливе лише за рішенням суду.Тобто у досудовому порядку неможливо відновити порушенні права та інтереси Позивача, оскільки у випадку укладання додаткової угоди між сторонами про виключення оспорюваного пункту з договору, така угода вступає в силу з моменту її укладання.
А враховуючи те, що податковий орган вже зобов’язав позивача сплатити санкції передбачені оспорюваним пунктом договору за період, в якому цей пункт діяв, додаткова угода не скасує нарахованих санкцій, що в свою чергу унеможливлює відновлення порушених прав та інтересів позивача.
Відповідно до ст. 16 ЦК України суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
Відповідно до ч.3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Позивач скористався таким правом і просив суд захистити його права та інтереси саме шляхом визнання частини договору недійсним, оскільки визнання частини договору недійсним породжує юридичні наслідки, відповідно до яких зобов’язання щодо сплати орендної плати у п’ятикратному розмірі вважається недійсним з моменту укладання договору.
Різні колегії суддів апеляційного суду погодились з такими доводами позивача, в результаті чого рішення першої інстанції були скасовані а позови задоволені в повному об’ємі.
В мотивувальній частині цих постанов було зазначено, що відповідальність за не підписання договору за своєю природою фактично є штрафною санкцією, а сторони не можуть встановлювати в договорі штрафні санкції за невиконання умов цього договору за період, до якого цей договір не був укладений.
Надалі не погоджуючись із вищезазначеними постановами, вже Київська міська рада подала касаційні скарги до Вищого господарського суду України. Дані справи потрапили до чотирьох різних колегій судів.
Три із зазначених колегій суддів підтримали рішення апеляційної інстанції та залишили постанови в силі, а касаційні скарги без задоволення мотивуючи це тим, що законодавство не містить положень, які б зобов’язували особу – майбутнього орендаря підписати договір оренди, чи визначали б строки його підписання. Укладання договору та його підписання здійснюється за вільним воєвиявленням особи.
Спірний пункт правочину встановлює відповідальність позивача за дії, які не мають ознак неправомірності, що суперечить статтям 610-612, 627, 638 ЦК України. Фактично оспорювана умова договору передбачає відповідальність за часткове невиконання рішення ради, яка не є цивільно-правовою відповідальністю або господарською санкцією та не може бути встановлена в договорі.
Але четверта колегія суддів скасувала постанову апеляційної інстанції та залишила рішення першої інстанції в силі мотивуючи це тим, що доводи позивача про те, що оскаржений пункт договору містить зобов’язання сторони, яке не може бути виконане внаслідок того, що подія стосовно якої встановлено зобов’язання вже відбулась, є помилковим, оскільки на момент підписання договору по факту не мала сенсу лише альтернатива, встановлена гіпотезою (структурною частиною) цієї умови договору, оскільки при його укладанні було очевидним порушення встановленого п’ятимісячного терміну.
Разом з тим, твердження про те, що оскаржена умова договору не спрямована на реальне настання визначених нею наслідків, а також те, що встановлений обов’язок не може бути виконаний спростовується наведеним та не мають під собою правового підгрунття.
Посилання позивача на те, що її його ж колеги по аналогічній справі підтримали постанови апеляційного суду, не знайшли відгуку у вищезазначеної колегії суддів. Останні роз’яснили позивачу, що в Україні не діє прецендентне право, а тому вони можуть приймати діаметрально протилежне рішення по аналогічній справі.
Не погоджуючись з такою постановою суддів, автор подав касаційну скаргу до Верховного суду України, оскільки саме до його компетенції відноситься розгляд справ в яких виявлене різне застосування одного й того ж положення закону в аналогічних справах, а також неправильне застосування норм матеріального і процесуального права.
Але Верховний суд України відмовив у відкритті провадження мотивуючи це тим, що судді не надали згоди на порушення провадження з перегляду в касаційному порядку постанови Вищого господарського суду України.
З яким саме підстав судді не надали згоди на порушення провадження по справі в ухвалі Верховного суду України в ухвалі зазначено не було.
Так автору статті прийшлось пояснювати клієнту, що у нас в Україні не діє прецедентне право, а тому йому просто не пощастило, що його справа потрапила до іншої колегії суддів, в наслідок чого по аналогічній справі йому відмовили в захисті його законних прав.
Підсумовуючи вищевикладене можна прийти до невтішного висновку про те, що на сьогоднішній день ані про верховенство права, ані про привабливий інвестиційний клімат в Україні говорити зарано, оскільки будь хто може потрапити в ситуацію, коли місцева влада незаконно обкладає компанію штрафами, а судова система не здатна захистити її права.
