Нюансы расчета оценки земли как способ "раздуть" базу налогообложения

Одним из местных налогов, взимаемых в Украине, является налог на имущество. К нему относятся: налог на недвижимость, транспортный налог и плата за землю, плательщиками которой являются собственники и пользователи земельных участков.

Статья 5 Закона Украины «Об оценке земель» определяет, что денежная оценка земли в зависимости от предназначения и порядка проведения может быть экспертной и нормативной. Под нормативной оценкой земли подразумевается капитализированный рентный доход с нее (ст.1 ЗУ «Об оценке земель»).

Предлагаю коснуться некоторых важных нюансов проведения нормативной денежной оценки земли, поскольку именно она, в соответствие с пп.271.1.1 п.271.1 ст.271 Налогового кодекса Украины и ст.5 ЗУ «Об оценки земель», является базой налогообложения земельным налогом.

По результатам проведения нормативной оценки земель составляется техническая документация, которая, во-первых, подлежит государственной экспертизе, а во-вторых утверждается решением органа местного самоуправления.

Следует отметить, что в соответствие со ст.18 ЗУ «Об оценке земель», нормативная денежная оценка земель в пределах населенных пунктов независимо от целевого назначения проводится не реже, чем один раз в 5-7 лет. В тоже время ст.36 ЗУ «О государственной экспертизе землеустроительной документации» предусматривает, что позитивный вывод государственной экспертизы технической документации по нормативной денежной оценке земли действует на протяжении срока действия такой документации, но не более трех лет с даты его выдачи!

Таким образом, важно проверять наличие позитивного вывода государственной экспертизы технической документации по нормативной денежной оценки земли, ведь не исключен вариант, при котором срок действия документации по оценки земли еще не истек, но при этом истек срок действия вывода государственной экспертизы. В таком случае, техническая документация по оценке земель, как и решение местного совета о ее утверждении, нельзя назвать соответствующими требованиям ЗУ «Об оценке земель».

В свою очередь данные об оценке конкретного земельного участка оформляются в виде извлечения из технической документации по оценке земли.

Извлечение — важный документ для плательщиков налога на землю, так как на основании его данных исчисляется сумма обязательства по этому налогу, а само извлечение подается вместе с налоговой декларацией по земельному налогу. Следует отметить, что справка об оценке земли (так часто называют извлечение из технической документации) подается вместе с декларацией при первой ее подаче (в случае начала использования земли) и при утверждении новой денежной оценки.

Обращаю внимание плательщиков земельного налога на п.271.2 ст.271 НК Украины, в соответствие с которым решения органов местного самоуправления относительно нормативной оценки земли в пределах населенных пунктов официально публикуются до 15 июля года, предшествующему бюджетному периоду, в котором планируется применение нормативной денежной оценки земель (плановый период). В ином случае, нормы соответствующих решений применяются не ранее начала бюджетного периода, следующим за плановым.

Другими словами, решение местного совета об утверждении технической документации по нормативной денежной оценки земель может быть применено в 2016 году, если оно официально опубликовано на сайте местного совета до 15 июля 2015 года. В случае, если такое решение опубликовано позже указанной даты, то оно применяется с 2017 года.

Для некоторых чиновников эта норма незнакома: клиент, не увидев на сайте горсовета решение об утверждении технической документации по оценке земель, попросил предоставить его копию непосредственно в совете, где ему ответили отказом, в связи с «конфиденциальностью».

Данные нюансы, на первый взгляд, кажущиеся неважными, таковыми не являются: в 2015 году Вы могли платить земельный налог исходя из нормативной денежной оценки земли в 200 000 гривен, а уже в 2016 году получили извлечение об оценке с суммой в 800 000 гривен. То есть, прямо пропорционально размеру нормативной оценки участка возрастает и сумма обязательства по земельному налогу.

Думается, что немногие плательщики земельного налога подробно вникали в порядок и методику расчета нормативной денежной оценки принадлежащих им участков. А зря, так как практика показывает, что завысить размер оценки (а значит и сумму обязательства по налогу на землю) можно, использовав, например, «не тот» коэффициент в формуле расчета.

Пункт 2 Методики нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утвержденной постановлением КМУ №213 от 23.03.1995 года (Методика), предусматривает, что информационной базой для оценки земли сельскохозяйственного назначения являются данные государственного земельного кадастра, а для земель населенных пунктов — их генеральный планы, проекты планировки и застройки.

В формуле расчета нормативной денежной оценки земель населенных пунктов используется два коэффициента, числовое значение которых прямо пропорционально влияет на размере оценки земли:

Кф — коэффициент функционального использования земли;

Км — коэффициент месторасположения земли.

При этом, числовые значения коэффициента функционального использования участка предусмотрены Порядком проведения нормативной денежной оценки земель, утвержденным совместным приказом Государственного комитета по земельным ресурсам, Министерства аграрной политики, Министерства строительства и ЖКХ №18/15/21/11 от 27.01.2006 года (Порядок).

С целью определения коэффициента функционального использования все земли разделены на земли жилой застройки, земли промышленности, земли исследований и разработок, земли горной промышленности и горных разработок, земли коммерческого использования, земли общественного назначения, земли транспорта и связи, земли технической инфраструктуры, земли смешанного использования .

Минимальное значение коэффициента Кф — установлено для земель смешанного использования (0,1), а максимальное для «коммерческих земель» (2,5), оценка земли промышленности осуществляется с применением коэффициента — 1,2.

Отнесение земли к определенной категории осуществляется в соответствие с видами экономической деятельности, указанными в справках статистики . Не трудно догадаться, к какой категории следует относить земли предприятий, чтобы увеличить поступления в бюджет за счет земельного налога.

Пример. Одним из видов экономической деятельности, указанных в справке статистики производственного предприятия, является «другие виды оптовой торговли». Это предприятие получило извлечение из технической документации о нормативной денежной оценки своей земли, на которой расположены производственные мощности. Из данного извлечения видно, что расчет оценки произведен с использованием коэффициента 2,5 (земли коммерческого использования), а не 1,2, предусмотренного для земель промышленности.

Согласно упомянутому выше Порядку, в целях проведения нормативной денежной оценки к землям коммерческого использования относят: земли торговли транспортными средствами и их ремонта; земли оптовой торговли, земли розничной торговли бытовыми товарами и их ремонта; земли отелей и ресторанов; земли предприятий финансового посредничества, страхования, операций с недвижимостью; земли предприятий информатизации; земли предприятий сферы отдыха и развлечений.

Отнесение конкретного земельного участка к землям определенной функциональной категории только на основе данных справки статистики не считаю логичным и справедливым . Ведь предприятие может осуществлять абсолютно разные виды деятельности, при этом владея множеством земельных участков. На одном оно может ремонтировать автомобили, в таком случае, уплачивая земельный налог исходя из денежной оценки, рассчитанной с применением коэффициента 2,5, а на другом — производить те же автомобили. В последнем случае расчет нормативной денежной оценки такой земли должен быть произведен с применением коэффициента 1,2. При этом, числовое значение нормативной денежной оценки земли с применением этих двух коэффициентов отличается в 2,08 раза!

Отмечу, что для расчета нормативной денежной оценки земли, на которой не завершено строительство (будь-то автосалон или цех по производству мебели) должен использоваться коэффициент 0,5.

Смотрите, как неправильное применение коэффициента меняет размер оценки : в справке статистики владельца будущего объекта значится «коммерческий» вид деятельности. «Не обратив» внимание на то, что земля по такому функциональному назначению еще не используется (в силу того, что на ней не завершено строительство), можно применить «коммерческий» коэффициент 2,5 вместо «строительного» 0,5, завысив числовое значение нормативной оценки участка в 5 раз!

То есть, формальный подход как к получению собственником (пользователем) земли извлечения из технической документации о нормативной денежной оценке, так и к ее выдаче уполномоченным на это субъектом, может привести к завышению базы налогообложения земельным налогом.

Советую внимательно изучать составляющие формулы, которая была использована для расчета денежной оценки земли, и прибегать к юридическим инструментам обжалования результатов оценки.