Авторские блоги и комментарии к ним отображают исключительно точку зрения их авторов. Редакция ЛІГА.net может не разделять мнение авторов блогов.
06.04.2016 12:17

Внесення грошей за попереднім договором купівлі-продажу нерухомості:

У цій статті пропонуємо розглянути нюанси повернення внеску, який вноситься покупцем при укладанні попереднього договору.

Практика укладення попередніх договорів, які передують вчиненню правочину купівлі-продажу нерухомості, на сьогоднішній день набуває все більшого розповсюдження. Багато існує причин для такого підходу: від відсутності у природі такого об’єкту нерухомості на момент досягнення домовленості  (наприклад, при купівлі житла на первинному ринку) до необхідності зібрати та підготувати всі документи, при наявності яких нотаріус посвідчить цей договір.

Нагадаємо, що відповідно до частини 1 статті 635 ЦК попередніми є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку укласти основний договір на умовах, встановлених попереднім договором.  Шляхом укладення попереднього договору сторони погоджують всі істотні умови основного договору, а сам попередній договір служить мовбито гарантією подальшої співпраці.

 У цій статті пропонуємо розглянути нюанси повернення внеску, який вноситься покупцем при укладанні попереднього договору.

Практика придбання нерухомого майна за попередньою угодою сформувалася і працює наступнимчином: покупець і продавець підписують попередній договір, для забезпечення зобов'язань за яким вноситься попередня сплата, зокрема, для досягнення мети – забезпечити укладення основного договору купівлі продажу. Як правило передбачається, щотака сума залишається у продавця, якщо від укладення договору відмовився покупець, а в разі коли продавець став винуватцем неукладення угоди, аванс повертається покупцю.

Главою 49 Цивільного кодексу України (далі за текстом – ЦКУ) визначений невичерпний перелік видів забезпечення зобов’язання, серед яких є завдаток. За правилами встановленими ст. 570 ЦКУ «з авдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання » (ч. 1 ст. 570) .

Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом (ч. 2 ст. 570 ЦКУ) .

Суди, вирішуючи питання про те, що являє собою оплачена покупцем за попереднім договором сума коштів, приходять до досить суперечливих висновків. Так, деякі правові позиції зводяться до того, що зобов'язання за попереднім договором не може забезпечуватися завдатком, оскільки на момент укладення попереднього договору таке зобов'язання ще не виникло. Протилежний підхід полягає в тому, що порушення зобов'язання за попереднім договором тягне за собою повернення завдатку та додаткову сплату суми в розмірі завдатку.

До Верховного суду України потрапила справа про стягнення грошових коштів. Було встановлено наступне: 14 липня 2008 року між сторонами було укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом(щодо питання форми попередніх договорів!) Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5 і зареєстрований у реєстрі за НОМЕР_1. Згідно з п. 1 указаного договору сторони зобов'язалися не пізніше 14 жовтня 2008 року укласти договори купівлі-продажу будинку АДРЕСА_1 та частин двох земельних ділянок, що знаходяться на АДРЕСА_2.

Також установлено, що у визначений попереднім договором строк основні договори купівлі-продажу укладені не були.

Пунктами 3, 4 попереднього договору визначено, що в разі відмови ОСОБА_2 від укладення основних договорів до 14 жовтня 2008 року вона (ОСОБА_2) повертає ОСОБА_1 сплачені грошові кошти, а в разі відмови або ухилення ОСОБА_1 від укладення основних договорів до 14 жовтня 2008 року - грошові кошти залишаються в ОСОБА_2.

За результатами розгляду цієї справи Верховний суд України у своїй постанові від 13 лютого 2013 року, переглянувши рішення судів попередніх інстанцій, а також надані для порівняння ухвали судів касаційних інстанцій, зазначив наступне.

Згідно із ч. ч. 1, 3 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відповідно до ч. 1 ст. 546 ЦК України виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Згідно зі ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Таким чином, внесення завдатку як способу виконання зобов'язання може мати місце лише в разі наявності зобов'язання, яке повинно було виникати на підставі договорів купівлі-продажу будинку та частин земельних ділянок.

Оскільки договори купівлі-продажу будинку й частин земельних ділянок, які б за своєю формою та змістом відповідали вимогам закону, між сторонами у справі укладені не були, а сторони лише домовилися укласти такі договори в майбутньому, передана ОСОБА_1 відповідачу грошова сума в розмірі 968 420 гривень є авансом, який підлягає поверненню позивачу, тому висновок суду касаційної інстанції щодо необґрунтованості позовних вимог про стягнення авансу за попереднім договором є помилковим.

Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.
Последние записи
Контакты
E-mail: blog@liga.net