VR-революція в нерухомості: чому забудовникам час задуматися над віртуальними можливостями

Сьогодні віртуальною реальністю вже нікого не здивуєш, адже пристойний VR-шолом коштує не дорожче за топовий смартфон. VR технології надають неймовірну імерсивність, вони вже змінили не лише цифрові розваги, а й освіту, виробництво, медицину, логістику. Сфера нерухомості - не виняток, сьогодні VR застосовується в індустрії дедалі активніше, насамперед для маркетингу. 

Але це лише початок, потенціал віртуальної реальності у цій сфері набагато ширший. Саме зараз, коли на українському ринку real estate панує військова тиша, вітчизняним забудовникам слід замислитися про нові можливості та перспективи бізнесу. Адже війна рано чи пізно завершиться, їй на зміну прийде небачений будівельний бум. 

Кілька слів про тренди

Ще кілька років тому VR-шоломи були дорогими та громіздкими гарнітурами. Здебільшого вони були цікаві ентузіастам технологій, або застосовувалися точково, для вирішення специфічних завдань (скажімо, для підготовки хірургів). Але ситуація швидко змінюється - на ринку з'явилися VR-гарнітури нового покоління, доступніші та практичніші. Автономні окуляри на кшталт Oculus Quest 2 або HTC Vive Focus (а також їх численні аналоги) вже працюють без проводів та базових станцій, забезпечуючи пристойний рівень картинки.

З іншого боку, ключові світові IT-гіганти протягом минулих двох років зробили ставку на VR. При тому настільки, що холдинг Facebook перейменувався на Meta й сфокусувався на розвитку віртуальної реальності, як ключового елемента свого перспективного "метавсесвіту".

Зростання VR-ринку лише прискорюється. Згідно з даними Grand View Research, у 2021 році він сягнув обсягу у 21,8 млрд доларів, й протягом найближчих 8 років (з 2022 по 2030 роки) розвиватиметься з неймовірним сукупним середньорічним темпом зростання 15%. І це за умови, що на ринку не з'явиться дійсно масове та проривне рішення, що нарешті перетворить VR на мейнстрим. 

Чим VR відрізняється від звичних 3D-турів квартирами

На сьогодні чималої популярності у нерухомості набули 3D-тури, де користувач може вивчити об'єкт на основі панорамних фотографій. Їх часто називають віртуальними, але це не VR. Типовий 3D-тур заснований на 360-градусних знімках, огляд там прив'язаний до конкретних точок у просторі. Грубо кажучи, користувач дивиться не на віртуальну проекцію, а на зображення інтер'єру, натягнуте на сферу. Жодної тривимірної проекції тут немає.

Це ефектне та недороге рішення для агентств нерухомості та ріелторів, яке дозволяє відвідувачу сайту переглянути інтерактивні знімки приміщення. Шолом віртуальної реальності для цього не потрібний, екскурсія відкривається на будь-якому ноутбуці чи смартфоні.

Але можливості цієї технології обмежені. 3D-тур не може забезпечити інтерактивності (взаємодії з оточенням – меблями, вікнами, дверима), не надає можливості оцінити освітлення та фактуру матеріалів. На відміну від панорамних знімків, віртуальна реальність надає користувачеві можливість, наприклад, пересунути в кімнаті стілець. Або навіть у реальному часі поміняти його на інший стілець із каталогу. Сьогодні VR спрямований до фотореалізму й може передати найдрібніші подробиці оточення. Наприклад, перевірити, як на освітлення кімнати впливає погода та час доби.

Зрештою, 3D-тури можна застосовувати лише тоді, коли йдеться про вже існуючу нерухомість. Якщо ви хочете наочно показати новий проект, який ще потрібно буде побудувати, без моделювання не обійтися.

Як створюється VR-модель

Єдиної методології тут немає. Кожна компанія у цій галузі сьогодні шукає власний підхід, використовує різний софт. Загалом все так чи інакше починається з традиційного дизайн-проекту приміщення, який роблять проектувальники, архітектори чи дизайнери. Потім технічні фахівці працюють з 3D-моделюванням, для цього використовується софт на кшталт ZBrush, Maya та 3DS Max.

Наступний етап – створення віртуальної моделі для VR. Її найпростіше реалізувати за допомогою тривимірного рушія, на кшталт Unity або Unreal. Результат найчастіше буде самодостатньою програмою, яку можна запустити як окремий VR-застосунок.

Як показує практика, на створення VR-проекції квартири або котеджу може піти від двох-трьох тижнів до декількох місяців. Все залежить від масштабу проекту. Сьогодні подібні інструменти дуже затребувані серед забудовників: під час проектування бізнес-нерухомості, заміської забудови, ландшафтного дизайну.

Перспективи VR у нерухомості

Забудовники та агентства нерухомості вже знайомі з VR-технологіями, але найчастіше їх використовують як екзотичний інструмент маркетингу. Однак у міру вибухового зростання ринку все зміниться буквально протягом кількох років. Статистика показує, що споживачі давно готові до цього.

Як показало дослідження Національної асоціації ріелторів США, третина покупців та орендарів нерухомості (37%) – це люди віком від 21 до 48 років, які цікавляться технологіями та покладаються на них під час прийняття рішень. Аналогічну тенденцію імовірно можна відстежити й в Європі.

Якщо говорити про ключові напрямки застосування VR на ринку нерухомості, то можна виділити наступні. 

Маркетинг. Найочевидніша функція VR – можливість проводити фантастичні презентації готової нерухомості чи її проектів, навіть якщо вони існують лише на папері. Екскурсія віртуальним об'єктом працює як комп'ютерна гра, зазвичай вона містить інтерактивні елементи, на зразок можливості пересувати меблі.

Як показало дослідження стартапу roOomy, 60% покупців/орендарів перед ухваленням рішення щодо житла хочуть побачити його інтер'єр мебльованим та "обжитим". 40% опитаних зізналися, що мають проблеми з візуалізацією відповідного їм житлового простору. При цьому лише 14% респондентів мали справу з AR та VR технологіями під час пошуку житла. Тобто навіть з погляду маркетингу ніша віртуальної реальності сьогодні вільна, конкуренції там майже немає.

При цьому для забудовників розробка VR-проекту - це чудова альтернатива створенню дорогих шоу-румів для залучення покупців та інвесторів. Вона не лише коштуватиме дешевше, а й може надати сильний емоційний досвід, якщо додати до проекту ігрові елементи.

Проектування нерухомості. Чимало конструктивних рішень мають чудовий вигляд на папері, але на практиці виявляються невдалими. За допомогою VR інженери та архітектори можуть належним чином оцінити свій проект ще на стадії котловану, побачити свою майбутню будівлю з реальної фізичної перспективи. Крім того, у такий спосіб набагато простіше залучити до проекту підрядників, уникнути серйозних помилок та колізій. 3D моделі для VR можна легко експортувати до будь-якого профільного софту: Revit, AutoCAD, 3DS Max. Це дуже важливо для документування будівництва.

Дизайн інтер'єрів та ландшафтів. Аналогічно з інженерами, дизайнери можуть візуалізувати свої рішення за допомогою VR та змінювати їх у режимі реального часу. Це працює так само просто, як під час створення будинків у грі The Sims. Крім цього, VR-модель полегшує узгодження дизайну з клієнтами. А якщо поєднати подібний функціонал з товарним каталогом якогось ритейлера на кшталт IKEA, можна додатково створити потужний інструмент для продажів. 

Експлуатація нерухомості. Віртуальна реальність у нерухомості дуже добре поєднується з принципами BIM-проектування, роблячи їх абсолютно наочними. 3D-візуалізація вкрай корисна, коли потрібно виконувати обслуговування та ремонт будівлі. За допомогою багатошарової VR-моделі фахівці без проблем знайдуть місця для прокладання потрібних їм проводів або комунікацій для кондиціонера – тобто виконають ремонт набагато швидше та ефективніше. 

Метавсесвіт. Розвиток нашого цифрового життя до рівня повноцінної віртуальної реальності – це вже не фантастика, а реальні стратегічні плани IT-гігантів – Meta, Microsoft, Google. Протягом кількох минулих років продажі віртуальної нерухомості на блокчейні стали прецедентом, який залучив сотні мільйонів доларів. Сьогодні складно судити, як розвиватиметься цей новий ринок нерухомості, але VR-симуляція відіграватиме у ньому важливу роль.

Що стримує розвиток VR у нерухомості

Розвиток індустрії буксує у кількох аспектах: недостатня поширеність VR-гарнітур, нестача фахівців, бідність бібліотек 3D-моделей. При детальному розгляді цих проблем стає зрозуміло, що в найближчій перспективі вони будуть вирішені.

Скажімо, більшість людей сьогодні погано знайомі з віртуальною реальністю, а тому вважають її необґрунтовано дорогою розвагою для геймерів. Однак VR-шоломи постійно стають дедалі доступнішими та досконалішими, навіть у перспективі двох-трьох минулих років тут помітний серйозний прогрес. З точки зору бізнесу гарнітури віртуальної реальності сьогодні коштують не дорожче за інше складне офісне обладнання. І це лише питання часу, коли на ринку з'явиться революційний продукт, який понесе віртуальну реальність у маси. 

Кадровий голод - це загальний біль не лише сфери VR, а й усієї IT-індустрії. Фахівці з 3D-моделювання та Unity-розробники сьогодні залучені головним чином у суміжній індустрії – розробці ігор. Та за мірою зростання попиту на них в інших сферах ринок праці буде підлаштовуватись, сама кількість фахівців буде рости.

Просто зараз одним з головних болів VR-розробки для нерухомості є нестача якісних 3D-моделей. З одного боку, ринок вже досить розвинений. Чимало виробників меблів та оздоблювальних матеріалів на сьогодні самі створюють 3D-моделі своєї продукції та надають їх безплатно. Потрібні моделі можна шукати й на спеціальних маркетплейсах.

Але розробка VR для нерухомості у своєму розвитку спрямована до фотореалізму, і якісних моделей з текстурами високої роздільної здатності (4К та вище) для такої розробки завжди недостатньо. Часто відповідні моделі розробникам доводиться робити самотужки, що забирає час, а отже й бюджет. Очевидно, що створення банку високоякісних 3D-моделей для VR саме по собі може перетворитись на велику нішу для бізнесу.

Коли настане VR-революція

Нескладно помітити, що проблеми розвитку віртуальної реальності в нерухомості на сьогодні мають не технічний, а суто утилітарний, ринковий характер. І це багато про що говорить. Технологія йде у маси - з розряду “екзотики” до розряду must have. Вона дає нові можливості для проектування, презентації та обслуговування нерухомості, дозволяє істотно зекономити на шоу-румах.

Для нас це зовсім не теоретичне питання, адже війна не буде тривати вічно. Українці зрештою повернуться до мирного життя і будуть відбудовувати усе зруйноване окупантами. Цілком імовірно, що нас чекатиме справжній вибух на ринку забудови, який важливо буде зробити максимально ефективним. 

Що ж у зв'язку з цим сьогодні слід робити забудовникам та агенціям нерухомості? Як мінімум, уважно стежити за ринком та новими технологіями. Як максимум - замислитись щодо інвестицій у власний VR-проект. Обміркувати концепції, обговорити свої ідеї з фахівцями індустрії. Чудовий варіант – пошукати IT-команду з досвідом розробки рішень для будівельного бізнесу, яка може поділитися своєю технічною та бізнес-експертизою. Такий партнер може виявитися незамінним у верифікації ідей, а в майбутньому ще й виступити як аутсорсер для технічної розробки проекту.