Не зареєстровані обмеження щодо майна і добросовісні набувачі
Всі, хто стикається з придбанням у власність або інше речове право нерухомості, обізнані про важливість застереження про те, що відповідна річ не має обмежень (обтяжень), у тому числі за даними реєстру речових прав, що підтверджується відповідним витягом з
Всі, хто стикається з придбанням у власність або інше речове право нерухомості, обізнані про важливість застереження про те, що відповідна річ не має обмежень (обтяжень), у тому числі за даними реєстру речових прав, що підтверджується відповідним витягом з реєстру у нотаріуса.
Але відомо і те, що іноді певні обмеження (арешт, заборона відчуження або розпорядження), що їх накладає суд в ухвалі про забезпечення позову, якимось чином не (своєчасно) потрапляють до даних реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про що достеменно відомо власнику нерухомості, яка згодом терміново відчужується (у власність, тривалу оренду тощо). Оскільки формальних перешкод не існує, угода звичайно відбувається за встановленою нотаріальною формою.
У той же час, якщо судову справу, в якій на відповідну нерухомість колись було накладено (незареєстровану) заборону, досі не вичерпано, відповідний кредитор (позивач) рано чи пізно дізнається про її долю і нового власника (користувача). І добросовісність останнього аж ніяк не гарантує того, що він має пріоритетні права на спірну річ, бо недобросовісність продавця (власника), який приховав відповідний факт, бере верх щодо правових наслідків.
Саме таку правову позицію висловив Верховний Суд України у 2016 р. (постанова від 25.05.2016 р. у справі № 6-605цс16): « забезпечення позову по суті – це обмеження суб’єктивних прав, свобод та інтересів відповідача або пов’язаних із ним інших осіб в інтересах забезпечення реалізації в майбутньому актів правосуддя і задоволених вимог позивача (заявника). Зазначені обмеження встановлює суд в ухвалі, вони діють до заміни судом виду забезпечення позову або скасування заходів забезпечення позову ( стаття 154 ЦПК України ). Тому той факт, що встановлені судом в ухвалі обмеження не було зареєстровано у відповідному державному реєстрі, ведення якого передбачено Законом України № 1952-І V від 1 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» , сам по собі не може слугувати підставою для висновку про відсутність такого обмеження і про те, що відповідач має право вільно розпоряджатися нерухомим майном, якщо про встановлену судом заборону відчужувати майно відповідачу достеменно відомо».
Цього підходу ВСУ продовжує дотримуватся і сьогодні (постанова від 18.01.2017 р. у справі № 6-2552), хоча подібна ситуація завжди є непередбачуваною для добросовісного покупця, який виявляється крайнім у стосунках між колишнім власником нерухомості та його кредитором.
Оскільки судове рішення кожного разу суттєво залежить від обставин конкретної справи, це унеможливлює універсальні механізми судового захисту прав добросовісного набувача нерухомості. Але певну практичну пораду (на етапі укладання договору) сформулювати можна наступним чином:
1. Придбаючи нерухомість, подбайте не просто про застереження (гарантії) продавця в договорі (про відсутність заборон, спорів тощо), а також про його підкріплення відповідальністю (у вигляді обов’ язку відшкодування всіх майнових витрат та збитків, які будуть зроблені добросовісним покупцем у зв ’язку і після придбання нерухомості, якщо виявиться, що продавець не мав права її вільно відчужувати, та навіть штрафних санкцій) .
2. Реальна ціна договору, переведена в еквівалент іноземною валюти, буде також захисним елементом в механізмі повного відшкодування. Тому мінімізації повинні бути розумними з позицій наданих гарантій щодо «юридичної чистоти» предмета угоди.
- З чого починати описувати бізнес-процеси? Жанна Кудрицька вчора о 23:46
- Неустойка за неповернення майна з оренди: між штрафом та пенею Дмитро Шаповал вчора о 13:56
- Стягнення шкоди з закладу освіти та батьків внаслідок пошкодження ока дитині Артур Кір’яков вчора о 13:11
- СЗЧ – вихід з ситуації є Сергій Пєтков вчора о 10:18
- Декілька ФОП: оптимізація податків чи дроблення бізнесу? Сергій Пагер вчора о 09:07
- Захист дітей від насильства: як працює модель Барнахус в Україні та Польщі Галина Скіпальська 23.04.2025 17:02
- ПРРО як шлях до детенізації бізнесу та збільшення надхожень у бюджет Андрій Сухов 23.04.2025 11:59
- Cпеціальні військові операції – міжнародна політика кремля Сергій Пєтков 23.04.2025 10:18
- 100 днів, які не повернули мир в Україну Дмитро Пульмановський 23.04.2025 10:15
- За фасадом новобудови: як виявити ризики перед купівлею Юрій Бабенко 22.04.2025 15:32
- Як енергетичні компанії оптимізують КІК: досвід ЄС та українські реалії Ростислав Никітенко 22.04.2025 11:46
- 4 помилки, які заважають власнику бізнесу побудувати сильну компанію Олександр Висоцький 22.04.2025 10:27
- Где покупать жилую недвижимость и какую? Володимир Стус 21.04.2025 23:53
- ТЦК – треш, хайп, фейк або соціальна допомога військовим та їх сім’ям Сергій Пєтков 21.04.2025 19:52
- Китай закручує "рідкоземельну гайку". Як Україні скористатися своїм шансом? Ксенія Оринчак 21.04.2025 16:53
- Омріяна Перемога: яким українці бачать закінчення війни? 150
- Стажування і підвищення кваліфікації: сенси та підходи 139
- Люди в центрі змін: як Франковий університет створює сучасне академічне середовище 111
- ТЦК – треш, хайп, фейк або соціальна допомога військовим та їх сім’ям 99
- Китай закручує "рідкоземельну гайку". Як Україні скористатися своїм шансом? 92
-
Казахстан заявив, що видобуватиме стільки нафти, скільки потрібно йому, а не ОПЕК
Бізнес 30342
-
"Останній інгредієнт отруйного коктейлю". У Швейцарії стривожені різким зростанням франка
Фінанси 20988
-
"Я приніс вам мир". Чому зірвались мирні переговори у Лондоні і що далі – сценарії
20871
-
У юристки Панаіотіді пройшов обшук. ЇЇ чоловік Коболєв каже, що вилучили телефони й компʼютер
Бізнес 8367
-
Виробництво шоколаду та ковбас під загрозою через блокування імпорту ароматизаторів
Бізнес 8066