Не зареєстровані обмеження щодо майна і добросовісні набувачі
Всі, хто стикається з придбанням у власність або інше речове право нерухомості, обізнані про важливість застереження про те, що відповідна річ не має обмежень (обтяжень), у тому числі за даними реєстру речових прав, що підтверджується відповідним витягом з
Всі, хто стикається з придбанням у власність або інше речове право нерухомості, обізнані про важливість застереження про те, що відповідна річ не має обмежень (обтяжень), у тому числі за даними реєстру речових прав, що підтверджується відповідним витягом з реєстру у нотаріуса.
Але відомо і те, що іноді певні обмеження (арешт, заборона відчуження або розпорядження), що їх накладає суд в ухвалі про забезпечення позову, якимось чином не (своєчасно) потрапляють до даних реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про що достеменно відомо власнику нерухомості, яка згодом терміново відчужується (у власність, тривалу оренду тощо). Оскільки формальних перешкод не існує, угода звичайно відбувається за встановленою нотаріальною формою.
У той же час, якщо судову справу, в якій на відповідну нерухомість колись було накладено (незареєстровану) заборону, досі не вичерпано, відповідний кредитор (позивач) рано чи пізно дізнається про її долю і нового власника (користувача). І добросовісність останнього аж ніяк не гарантує того, що він має пріоритетні права на спірну річ, бо недобросовісність продавця (власника), який приховав відповідний факт, бере верх щодо правових наслідків.
Саме таку правову позицію висловив Верховний Суд України у 2016 р. (постанова від 25.05.2016 р. у справі № 6-605цс16): « забезпечення позову по суті – це обмеження суб’єктивних прав, свобод та інтересів відповідача або пов’язаних із ним інших осіб в інтересах забезпечення реалізації в майбутньому актів правосуддя і задоволених вимог позивача (заявника). Зазначені обмеження встановлює суд в ухвалі, вони діють до заміни судом виду забезпечення позову або скасування заходів забезпечення позову ( стаття 154 ЦПК України ). Тому той факт, що встановлені судом в ухвалі обмеження не було зареєстровано у відповідному державному реєстрі, ведення якого передбачено Законом України № 1952-І V від 1 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» , сам по собі не може слугувати підставою для висновку про відсутність такого обмеження і про те, що відповідач має право вільно розпоряджатися нерухомим майном, якщо про встановлену судом заборону відчужувати майно відповідачу достеменно відомо».
Цього підходу ВСУ продовжує дотримуватся і сьогодні (постанова від 18.01.2017 р. у справі № 6-2552), хоча подібна ситуація завжди є непередбачуваною для добросовісного покупця, який виявляється крайнім у стосунках між колишнім власником нерухомості та його кредитором.
Оскільки судове рішення кожного разу суттєво залежить від обставин конкретної справи, це унеможливлює універсальні механізми судового захисту прав добросовісного набувача нерухомості. Але певну практичну пораду (на етапі укладання договору) сформулювати можна наступним чином:
1. Придбаючи нерухомість, подбайте не просто про застереження (гарантії) продавця в договорі (про відсутність заборон, спорів тощо), а також про його підкріплення відповідальністю (у вигляді обов’ язку відшкодування всіх майнових витрат та збитків, які будуть зроблені добросовісним покупцем у зв ’язку і після придбання нерухомості, якщо виявиться, що продавець не мав права її вільно відчужувати, та навіть штрафних санкцій) .
2. Реальна ціна договору, переведена в еквівалент іноземною валюти, буде також захисним елементом в механізмі повного відшкодування. Тому мінімізації повинні бути розумними з позицій наданих гарантій щодо «юридичної чистоти» предмета угоди.
- Як підготуватися до співпраці з дизайнером: 5 кроків до успішного ресторану Алеся Карнаухова 12:54
- Поточні проблеми тайм-менеджменту власників малого та середнього бізнесу в Україні Катерина Мілютенко 12:45
- Договір між батьками стосовно дитини: філософія та роздуми Світлана Приймак 09:55
- Стоїцизм папороті у перетвореннях декартової геометрії Олег Короташ 07:22
- Податкові пільги як драйвер розвитку молодіжного підприємництва: досвід Польщі Юлія Мороз вчора о 14:59
- Шукати ресурси для повоєнної відбудови потрібно вже зараз Дмитро Соболєв вчора о 13:33
- Законопроєкт 13120 позбавляє дітей конституційного права на освіту Лариса Білозір вчора о 11:51
- Як зміни в лісовому законодавстві ЄС вплинуть на "зелене" повоєнне відновлення України Олена Криворучкіна вчора о 10:57
- Тіні хаосу: що об’єднує архітекторів руйнувань і влади? Дмитро Зенкін вчора о 09:56
- Коли батьківство тане в сутінках: закон як останній промінь Світлана Приймак вчора о 09:55
- Контролюйте землю безпечно Сергій Пагер 25.03.2025 12:37
- Лише 160 світових брендів не хочуть мати імідж "спонсора тероризму" Володимир Горковенко 25.03.2025 11:34
- Alibaba і Maersk відкривають нові горизонти у сфері контейнерних перевезень Володимир Гузь 25.03.2025 08:49
- Українська зброя vs українська бюрократія: хто переможе? Галина Янченко 24.03.2025 18:42
- Криза у ланцюгах постачання критичних мінералів: виклики та можливості для України Ксенія Оринчак 24.03.2025 18:22
- Полтавський Мамай, СБУ, "октябрята", ДБР… Що скаже Вища рада правосуддя? 747
- Законопроєкт 13120 позбавляє дітей конституційного права на освіту 176
- Чому нас має навчити замороження USAID і "Голосу Америки"? 136
- Податкові пільги як драйвер розвитку молодіжного підприємництва: досвід Польщі 90
- Резервні копії під загрозою. Що ви можете зробити прямо зараз 85
-
Злочин без кари. Як Трамп хоче миру ціною України, і куди це веде світ
3987
-
Як німці з досвідом роботи в Росії розширюють контакти з Україною
3045
-
Не переймайтеся, домовленості щодо Чорного моря не працюватимуть. Чому
Думка 3000
-
Відновлення водопостачання потребує $11 млрд та 10 років. Яким регіонам найважче
Інфографіка 2866
-
Канада заморозила всі виплати знижок для автомобілів Tesla – Reuters
Бізнес 2661