У ДРРП відсутні дані щодо майже кожного другого житлового об’єкта: Що це означає?

Про масштаби проблеми неверифікованих власників житла в Україні, її причини і наслідки

Наразі проблема збереження інформації про права власності українців, особливо неоцифрованої, не відображеної у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі — ДРРП), набула особливої гостроти. Адже в умовах збройної агресії росії громадяни України втрачають не тільки майно, але і правовстановлювальні документи, які можуть бути знищені або зіпсовані внаслідок руйнування житла, або ж втрачені під час евакуації мешканців з небезпечних регіонів країни. Втрата таких документів за відсутності верифікованих даних у ДРРП суттєво ускладнює, а в окремих випадках взагалі унеможливлює, доступ до низки державних послуг і програм, зокрема і компенсаційної — «єВідновлення».

Щоб зрозуміти масштаби проблеми неверифікованих власників житла в Україні, її причини і наслідки, експерти нашої ГО «Поверни своє» за підтримки Міністерства розвитку громад та територій України та Проєкту Ради Європи «Сприяння розробці житлових рішень для осіб, постраждалих від війни в Україні» провели експертне дослідження, яке було публічно презентовано 31 березня 2025 року.

Про деталі цієї експертної аналітики, проведеної нашою командою, я розповім детальніше у цій публікації.

Масштаби проблеми

Визначити точну кількість неверифікованих власників житла в Україні сьогодні вкрай складно, оскільки відповідний аудит на державному рівні не проводився, а облік об’єктів житлового фонду України і наявних записів про право власності у ДРРП відбувається паралельними треками.

З метою визначення кількості неверифікованих власників житла шляхом зіставлення інформації щодо об’єктів житлового фонду України і наявних реєстраційних записів про право власності у ДРРП були використані дані Держстату станом на 1 січня 2021 року, як такі, що були отримані шляхом проведення всебічного статистичного спостереження, а саме: загальну кількість квартир в Україні станом на початок 2021 року — 17 385 384. Утім реальні цифри щодо об’єктів житлового фонду саме для цілей виміру кількості неверифікованих власників житла в Україні можуть бути значно вищими, адже з 2014 року відповідна статистика Держстату не враховувала інформацію про нерухомість, розташовану на ТОТ, відтак буквально за рік (відтоді, як росія анексувала Кримський півострів і встановила контроль над частиною територій Донецької і Луганської областей) за межами статистичного спостереження залишилося близько 2 600 000 житлових об’єктів. Потенційно цей весь масив інформації про об’єкти нерухомості може бути відображений у ДРРП.

Статистична картина щодо верифікованих власників житла, інформація про право власності яких наявна у ДРРП, більш чітка і зрозуміла. Загальна кількість відкритих розділів на об’єкти нерухомості у ДРРП, за даними Мін’юсту, станом на 15 жовтня 2024 року становить 9 470 863. Вказана кількість включає не тільки житлову нерухомість, але й інші об’єкти, наприклад, паркомісця, гаражні бокси, нежитлові приміщення тощо. Тоді як загальна кількість розділів на об’єкти саме житлової нерухомості складає 7 754 345.

У межах дослідження кількість неверифікованих власників житла визначалася за співвідношенням об’єктів житлового фонду України за даними Держстату станом на 1 січня 2021 року та відкритих у ДРРП розділів на об’єкти житлової нерухомості. Приблизна кількість неверифікованих власників житла в Україні може становити близько 9 млн 600 тисяч осіб. Це означає, що відомості щодо майже кожного другого об’єкта нерухомості відсутні у ДРРП, тобто господарі таких осель свого часу не подбали про внесення інформації щодо свого права власності до ДРРП, що може свідчити про недостатній рівень обізнаності громадян з відповідною процедурою державної реєстрації. Аби підтвердити або спростувати таке твердження експерти ГО «Поверни своє» провели дослідження громадської думки методом анкетного опитування.

Недостатній рівень обізнаності

Опитування проводилося у період з 30 жовтня до 13 листопада 2024 року в онлайн-форматі (шляхом самозаповнення електронної версії анкети у Google-формі) та офлайн: друкована версія анкети поширювалася у державних нотаріальних конторах міста Києва, окремих приватних нотаріальних офісах столиці, а також у двох ЦНАПах Бучі та Ірпеня. Такий комбінований формат методів збору інформації дозволив залучити до опитування різні категорії громадян, зокрема і осіб похилого віку, які можуть не мати доступу до Інтернет-ресурсів і належного рівня цифрової компетенції.

У результаті проведення дослідження громадської думки було зібрано 1391 анкету: онлайн — 545 і офлайн — 846. Географія опитування охопила майже всю територію України в межах її міжнародно визнаних кордонів: відсутні відповіді тільки від респондентів, чиє житло знаходиться у Закарпатській області та в місті Севастополі

Для зображення «портрету» неверифікованого власника житла було проаналізовано анкети 604 респондентів, які, відповідаючи на ключове питання-скрінер анкети — «Чи внесені відомості про ваше житло до Державного реєстру прав?», відповіли — «ні», ствердну відповідь надали 787 осіб. Збірний образ неверифікованого власника житла має жіноче обличчя: більшість серед тих, хто відповів «ні» на питання щодо наявності інформації про право власності в ДРРП, складають жінки — 373 особи (61,75%), чоловіки відповідно — 231 (38,25%). Серед усіх неверифікованих власників житла, які взяли участь в опитуванні, переважають особи середньої та старшої вікової групи: 36-50 років — 172 (28.48%) і 51-65 років — 238 (39.40%). Здебільшого респонденти мають вищу освіту (365 осіб або 60,43%) або професійно-технічну —185 осіб (30,63%). Схожі результати щодо рівня освіти були отримані і з аналізу всіх анкет респондентів, які взяли участь в опитуванні, тож прямого причино-наслідкового зв’язку між наявністю/відсутністю вищої або професійно-технічної освіти і проходженням/не проходженням процедури верифікації права власності на житло не прослідковується.

На запитання стосовно причин невнесення інформації про право власності до ДРРП більш як третина респондентів (191 особа або 31.6%) відповіли, що не знають, що це потрібно робити. Ще 22% (133 особи) вказали, що не розуміють, як це зробити. Третя за популярністю відповідь —«не бачу в цьому необхідності»: так відповіли 122 респонденти (20.2%). Ці відповіді складають майже 3/4 з усіх наданих неверифікованими власниками. «Що б допомогло вам краще зрозуміти, чи варто вносити дані про житло до Державного реєстру прав?» — це наступне питання анкети. Більшість опитаних (320 осіб або 53%) відповіли, що їм бракує інформації з офіційних джерел, що вчергове підтверджує тезу про недостатній рівень обізнаності громадян з процедурою верифікації права власності. Ще 219 респондентів (36.3%) відповіли, що в цьому питанні орієнтиром для них буде рекомендація фахового юриста, тоді як 43 особи (7.1%) все ж керуватимуться порадою сусіда або знайомого. Тільки близько 4% надали відмінну від запропонованих варіантів відповідь. Наприклад, серед інших варіантів відповіді були коментарі, які стосувалися надання можливості пройти процедуру підтвердження права власності на житло в онлайн-форматі.

Стосовно джерел, в яких громадяни зазвичай шукають інформацію про юридичні процедури, думки респондентів розподілилися. Зауважимо, що, відповідаючи на це питання, учасники опитування могли обрати кілька варіантів. Серед усіх варіантів переважає відповідь «інтернет-ресурси» (так відповіли 348 осіб), друге місце посідає «телебачення» (цей варіант обрали 228 громадян), третє — соціальні мережі (166 респондентів), четверте — телеграм-канали (165 людей). 155 опитаних довіряють друкованій продукції (брошури, буклети тощо), ще 129 респондентів обирають радіо.

Результати опитування свідчать про недостатній рівень обізнаності власників житла з процедурою верифікації права власності, тож проведення інформаційно-роз’яснювальної кампанії стосовно внесення даних до ДРРП — це надзвичайно актуальне питання.

Передумови реалізації інформкампанії

Три основні передумови для реалізації інформаційної кампанії щодо популяризації серед українців ідеї внесення відповідних відомостей до ДРРП.

1. Запровадження спрощеного механізму верифікації права власності на житло без необхідності підтвердження інформації від БТІ.

Наразі головною перешкодою на шляху підтвердження права власності на житлову нерухомість для багатьох громадян, особливо тих власників, чиє майно розташоване на ТОТ або в зоні активних бойових дій, — є відсутність доступу до архівів БТІ. Розв’язати цю проблему допоможе запровадження спрощеного механізму державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, який не передбачає необхідності підтвердження інформації від БТІ за умови, що доступ до відповідних архівів було втрачено або ж вони знищені внаслідок збройної агресії росії. Такий шлях для удосконалення окреслено в уже зареєстрованому у Верховній Раді України законопроєкті №11440, який було підготовлено на основі рекомендацій експертів ГО «Поверни своє», розроблених за підтримки проєкту Ради Європи «Посилення судових та позасудових засобів захисту прав осіб, постраждалих від війни в Україні».

Реалізація зазначених змін дозволить надати доступ до адміністративної процедури верифікації права власності тисячам власників житла, передусім тим, чия нерухомість знаходиться на ТОТ або в зоні бойових дій, і яким наразі відмовляють у проведенні відповідної державної реєстрації. Водночас це зменшить навантаження на судову систему і розширить національну базу даних про збитки та постраждалих внаслідок війни, що сприятиме верифікації відомостей, поданих заявниками до міжнародного Реєстру збитків для України. Такий крок також слугуватиме потужним меседжем для реалізації вказаної інформаційної кампанії і потребуватиме додаткової роз’яснювальної роботи на рівні комунікації з цільовою аудиторією.

2. Популяризація і масштабування онлайн-реєстрації права власності на нерухоме майно.

Окрім офлайн-реєстрації права власності на нерухоме майно шляхом безпосереднього звернення до державного реєстратора або нотаріуса, неверифіковані власники можуть скористатися онлайн-форматом, подавши відповідну заяву на порталі Дія. Такий експериментальний проєкт на рівні кількох пілотних міст запустили навесні 2021 року і наразі географія реалізації онлайн-формату державної реєстрації суттєво розширилася: вона доступна для мешканців 21 області України.

Втім, дані офіційної статистики свідчать, що географічне масштабування ще не означає активне застосування цієї онлайн-послуги. Наприклад, із 15 140 заяв, поданих у 2024 році, було задоволено тільки 8 274, тобто лише близько 55%. Відтак наразі реалізацію алгоритму онлайн-реєстрації права власності на нерухомість навряд чи можна вважати успішною.

В умовах активізації процесів цифровізації різних сфер діяльності в Україні питання масштабування цього онлайн-механізму шляхом залучення до його реалізації більшої кількості БТІ надзвичайно актуальне. Розширення функціональних можливостей такої опції в Дії з одночасною популяризацією послуги серед користувачів, публічні роз’яснення щодо особливостей цієї процедури дозволять отримати позитивний ефект від реалізації відповідної інформаційної кампанії.

3. Розширення географії реалізації державної програми «єВідновлення» на ТОТ.

Встановлення особливостей проведення обстеження знищеного житла, яке знаходиться на ТОТ або в зоні активних бойових дій, — це найочікуваніший і, мабуть, найскладніший з точки зору технічної складової організації процесів фіксації етап реалізації національного компенсаційного механізму. На запуск алгоритму, який дозволить за компенсаційні кошти придбати нові оселі замість зруйнованих внаслідок військової агресії росії домівок, чекають мешканці Маріуполя, Мелітополя, Скадовська та інших українських міст і селищ, захоплених країною-агресоркою після 24 лютого 2022 року.

Такий крок з боку держави для неверифікованих власників зруйнованого житла, розташованого на непідконтрольних українській владі територіях, буде головною мотивацією для внесення відомостей до ДРРП з огляду на реальну перспективу отримання доступу до компенсації, як в межах національного, так і майбутнього міжнародного компенсаційного механізму.

Окреслені заходи можуть як передувати запуску кампанії, так і здійснюватися паралельними треками.