Державна реєстрація спеціальних майнових прав на житло: основні етапи роботи в ЄДЕССБ

10 жовтня 2022 року набув чинності Закон України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», який кардинально змінив правила інвестування в будівництво, а також поклав на забудовників ряд обов’язків щодо забезпечення прозорих продажів майбутніх квартир. 

Основною ідеєю вказаного закону є введення в чинне законодавство такого поняття як майбутні об’єкти нерухомості (МОН) - складові частини подільного об'єкта незавершеного будівництва, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта стануть самостійним об'єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо).

В свою чергу, продаж майбутніх об’єктів нерухомості можливий виключно після державної реєстрації спеціального майнового права на МОН в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (ДРРП).

Спеціальне майнове право - це різновид майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, яке полягає у:

1) володінні і розпорядженні таким об’єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, якщо інше не визначено законом, та виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права, і припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та державної реєстрації права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна;

2) праві особи, за якою зареєстровано таке право, вимагати закінчення будівництва об’єкта (у тому числі об’єкта, складовою частиною якого є майбутній об’єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію, що має наслідком набуття такою особою права власності на об’єкт нерухомого майна, який відповідає зазначеним у договорі технічним характеристикам відповідного об’єкта.

Державна реєстрація спеціального майнового права здійснюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" після отримання права на виконання будівельних робіт.

Об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості належить особі, за якою зареєстровано спеціальне майнове право на такий об’єкт. Такий об’єкт може належати одній або декільком особам (у тому числі з визначенням часток кожної з таких осіб).

При цьому, первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості здійснюється за замовником будівництва та/або девелопером будівництва відповідно до розподілу між ними майбутніх об’єктів нерухомості, визначеного договором щодо організації та фінансування будівництва об’єкта.

За даними Міністерства юстиції України, станом на кінець жовтня 2023 року в ДРРП вже проведено першу повноцінну реєстрацію спеціального майнового права, що полягає у реєстрації такого права на усі майбутні об’єкти нерухомості та подільний об’єкт будівництва, складовою частиною якого вони є. Наразі такі права зареєстровано на 3 об’єкти будівництва. Усього ж розпочато створення документів, необхідних для реєстрації спеціального майнового права, на більш як 30 об’єктів будівництва.

Порядок реєстрації спеціального майнового права доволі складний, оскільки потребує початкової реєстрації у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ) кожного МОН як складової частини будинку.

Реєстрація спеціального майнового права можлива після створення визначених документів у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, серед яких — заява про державну реєстрацію спеціального майнового права.

Після формування такої заяви в ЄДЕССБ, їй автоматично присвоюється реєстраційний номер, що надається державному реєстратору прав на нерухоме майно (нотаріусу) для проведення подальшої реєстрації.

Сама ж процедура створення документів у ЄДЕССБ та підготовка об’єктів для реєстрації спеціального майнового права складається з декількох етапів і в окремих випадках потребує комплексної актуалізації документації щодо об’єктів будівництва.

Основні етапи підготовки документів в ЄДЕССБ наступні:

1) Актуалізація вихідних даних на проектування.

Всі вихідні дані на проєктування, які потребують реєстрації в ЄДЕССБ, мають бути  обов’язково мають внесені до ЄДЕССБ та зареєстровані органом, який їх видав. Це стосується в першу чергу містобудівних умов та обмежень, а також технічних умов, відомості про які відсутні в ЄДЕССБ.

В разі, якщо містобудівні умови або ж технічні умови видані до 01.09.2020 р. та інформація про них відсутня в ЄДЕССБ, Замовник/Проектувальник можуть внести інформацію про видані МУО самостійно. В такому випадку інформація про видані містобудівні умови та обмеження чи технічні умови повинна бути підтверджена уповноваженим органом містобудування та архітектури протягом 5 днів. В разі якщо відповідний орган не вніс інформацію про підтвердження МУО чи ТУ  вважаються підтвердженими за принципом мовчазної згоди.

2) Актуалізація проєктної документації.

Проєктна документація повинна бути актуалізована та містити інформацію про вихідні дані, що були попередньо актуалізовані в ЄДЕССБ. Якщо ж проєктна документація вже була попередньо затверджена та отримала позитивний висновок експертизи, необхідно створювати нову редакцію проєктної документації.

3) Внесення змін до проєктної документації.

Якщо проєктна документація вже була розроблена та затверджена на всю будівлю (для прикладу, на багатоквартирний житловий будинок), в таку проєктну документацію необхідно внести зміни. Зокрема, необхідно відобразити інформацію про кожну складову частину такої будівлі (про кожну квартиру чи нежитлове приміщення тощо), які будуть підлягати продажу в як майбутні об’єкти нерухомості. При цьому, кожен внесений до проєкту майбутній об’єкт нерухомості повинен мати свій присвоєний системою ідентифікатор та свою адресу.
Даний процес є доволі тривалим, потребує правильного відображення інформації про кожен об’єкт.

4) Проходження експертизи зміненої проєктної документації.

Така процедура є обов’язковою в зв’язку з внесенням змін до проєкту.

5) Внесення змін до дозволу на виконання будівельних робіт.

В зв’язку з актуалізацією вихідних даних, внесенням змін до проєкту та отримання нового експертного звіту, необхідно актуалізувати дані в наявному дозволі на виконання будівельних робіт. Така заява подається через портал «Дія».

6) Реєстрація договору про організацію та фінансування будівництва (за наявності).

В даному договорі визначається частка девелопера та замовника будівництва на майбутні збудовані об’єкти. При цьому, в подальшому підписання документів щодо реєстрації гарантійної частки та заяви про реєстрацію спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості відбувається як замовником будівництва, так і девелопером.

7) Реєстрація гарантійної частки.

Створення документу про гарантійну частку також відбувається в ЄДЕССБ. Даний документ містить перелік майбутніх об’єктів нерухомості, які замовник будівнцитва чи девелопер не мають права відчужувати до завершення будівництва. Якщо на майбутньому об’єкті нерухомості проставлено відмітку про те що він виступає в якості гарантійної частки - на нього буде зареєстровано відповідне обтяження. Сума площ майбутніх об’єктів нерухомості, що становлять гарантійну частку має становити не менше ніж 10 відсотків від суми площ усіх майбутніх об’єктів нерухомості для будинків, що будуються в межах Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова та 5 відсотків для інших населених пунктів.

8) Формування заяви про реєстрацію спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості.

При створенні Заяви замовник вказує:

- Реєстраційний номер документа про визначення гарантійної частки та розподіл майбутніх прав;

- Реєстраційний номер документа про початок будівельних робіт;

- Реєстраційний номер рішення про присвоєння адреси об'єктам будівництва.

Заява формується автоматично засобами системи та не потребує внесення додаткових даних.

9) Реєстрація спеціального майнового права.
Після підписання Заяви Замовниками будівництва та Девелопером (за необхідності) замовник будівництва може звернутися до реєстратора речових прав (нотаріуса) для реєстрації спеціального майнового права. Для реєстрації потрібно надати реєстратору реєстраційний номер ЄДЕССБ заяви у форматі GG01:ХХХХ-ХХХХ-ХХХХ-ХХХХ, де “ХХХХ” - цифри від 0 до 9.

Важливо!

За даними будівельного телеграм-каналу LawBudSpaсе, станом на листопад 2023 року технічний функціонал ЄДЕССБ дозволяє створити заяву про реєстрацію спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості виключно для об’єктів будівництва, які будуться як "нове будівництво", хоча розробники обіцяють найближчим часом запровадити таку можливість і для реконструкції об’єктів.

Аналогічно, неможливо створити заяву та зареєструвати спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва, право на будівництво якого виникло на підставі будівельного паспорта.

Варто зауважити, що технічна можливість створення заяви щодо державної реєстрації спеціальних майнових прав в ЄДЕССБ наразі вдосконалюється, а тому розробники відкриті до пропозицій щодо покращення роботи ЄДЕССБ в цій частині. Такі пропозиції можна надсилати на електронну адресу [email protected].